Immobilien in Hanoi: Zentrum hält Preise, Vororte warten auf Anpassung

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Bis Ende 2025 wird sich das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen auf dem Hanoi- Markt noch immer hauptsächlich auf die Segmente A und B konzentrieren; die Produktdiversifizierung ist noch begrenzt.

Frau Do Thu Hang, Senior Director of Research and Consulting Services bei Savills Hanoi, analysierte, dass ab 2026, wenn die Pilotprojekte die rechtlichen Verfahren abgeschlossen haben, das Angebot an Neubauwohnungen in Hanoi stark ansteigen wird. Es wird erwartet, dass im Zeitraum 2026–2027 rund 46.600 Wohnungen aus 43 Projekten in Hanoi entstehen werden, die meisten davon liegen jedoch außerhalb des Zentrums. Dies könnte zu Preisanpassungen führen, doch laut Frau Hang wird dies nur in Gebieten mit reichlich Landkapital und ungleicher Infrastruktur erfolgen.

„Bei Projekten an strategischen Standorten in Gürtel 2 und Gürtel 3, die von namhaften Investoren entwickelt werden, werden die Preise aufgrund der Knappheit und der tatsächlichen Nachfrage wahrscheinlich stabil bleiben oder leicht steigen. Generell werden wir statt einer Welle von Preissenkungen auf dem Markt eine klare Differenzierung nach Gebiet und Projektqualität erleben“, erklärte Frau Hang.

Um das Wohnungsangebot zu verbessern und die Immobilienpreise auf ein für die Bevölkerung erschwingliches Niveau zu bringen, setzen die Experten von Savills in Hanoi nach Ansicht der Experten zahlreiche Lösungen parallel um, darunter institutionelle Reformen, Infrastrukturausbau und Pilotprojekte im Wohnungsbau. Insbesondere werden viele Projekte für Gebiete außerhalb des 3.-3.5. Gürtels in Erwägung gezogen. Sobald die Verfahren abgeschlossen sind und die Produkte auf den Markt kommen, wird sich dies positiv auf das Preisniveau auswirken.

Experten weisen jedoch auch auf einen wichtigen Faktor hin: die Kosten für die Grundstücksnutzung. Diese machen derzeit einen großen Teil der Gesamtkosten aus. Wenn diese Kosten vernünftig berechnet werden und die Interessen von Staat und Unternehmen im Einklang stehen, können die Immobilienpreise auf ein Niveau gesenkt werden, das der Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung besser entspricht.

Gleichzeitig sind auch Vorzugsmechanismen bei Steuern, Krediten oder Grundstücken für das Segment des bezahlbaren Wohnraums erforderlich, um die Entwicklung dieser Produktlinie zu fördern.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, wies auch darauf hin, dass der Mangel an Wohnraum, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, eine unvermeidliche Folge des unausgewogenen Entwicklungsprozesses über viele Jahre sei. Die Politik der Grundstücksanreize und die Investitionsverfahren müssten sich auf Investoren konzentrieren, die Wohnraum für Menschen mit echtem Bedarf schaffen, statt sich nur auf Luxusprojekte zu konzentrieren.

Der Trend in Hanoi, den öffentlichen Nahverkehr auszubauen und den Pkw-Verkehr in der Innenstadt zu begrenzen, wird nach Expertenmeinung auch den Immobilienmarkt beeinflussen, insbesondere im Zentrum, allerdings nicht ausschließlich negativ.

Es handelt sich um einen umfassenden städtischen Transformationsprozess. Die Einführung einer Regelung für den Pkw-Verkehr wird sich sicherlich auf die Erreichbarkeit zentraler Bereiche auswirken. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich dies direkt negativ auf den Immobilienmarkt auswirken wird.

Die Beschaffenheit von Immobilien ist eng mit dem Nutzungsbedarf verknüpft, wobei Wohnen immer ein wesentliches Bedürfnis darstellt. Auch wenn sich die Verkehrsmittel ändern, finden die Menschen weiterhin Wege, die benötigten Gebiete über viele verschiedene Optionen zu erreichen.

Derzeit befindet sich der Markt noch in der Phase der Beobachtung und Analyse der Auswirkungen von Infrastruktur- und Verkehrsänderungen. Nach Einschätzung von Savills kann der Wert von Immobilien in einigen Gebieten, wie beispielsweise der Altstadt, vollständig erhalten oder sogar gesteigert werden, wenn sie für Zwecke wie Tourismus und Handel ausgerichtet und effektiv genutzt werden.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Großstädten wie Hanoi nach wie vor sehr hoch. Daher verfügt der Immobilienmarkt auch im Kontext veränderter Verkehrsmittel über einen Selbstregulierungs- und Anpassungsmechanismus, um diesen Bedarf zu decken. Da es sich jedoch um einen komplexen Prozess mit vielen miteinander verbundenen Faktoren handelt, ist es notwendig, den Prozess auch in Zukunft weiter zu beobachten und zu bewerten, anstatt voreilige Schlüsse über die direkten Auswirkungen auf die Immobilienwerte zu ziehen, analysierten die Experten von Savills.

Ein weiterer Trend ist, dass ausländische Investoren zwar Interesse an Wohnimmobilien zeigen, die ausländischen Direktinvestitionen in diesem Segment jedoch nicht explosionsartig angestiegen sind. Frau Do Thu Hang erläuterte dies anhand der fundamentalen Faktoren Vietnams, die für ausländische Investoren sehr attraktiv sind, darunter eine junge Bevölkerung, eine schnelle Urbanisierung, steigende Einkommen und positive Wirtschaftsaussichten . Beobachtungen von Savills zeigen zudem, dass ausländische Direktinvestitionen in Wohnimmobilien in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Haiphong deutlich präsent sind.

Um jedoch ausländische Direktinvestitionen in den Wohnungsbausektor zu locken und seine Entwicklung zu stärken, ist es notwendig, die Lizenz- und Projektgenehmigungsverfahren zu verkürzen und transparenter zu gestalten. Die Geschwindigkeit der Investitionsverfahren ist der größte Wettbewerbsvorteil, um internationale Kapitalströme zu halten und anzuziehen.

Seit Jahresbeginn zeigt der Immobilienmarkt in Hanoi Anzeichen einer Erholung mit verbessertem Angebot, das Preisniveau ist jedoch nach wie vor hoch. Wichtige Gesetze zu Grundstücken, Wohnungen und Immobiliengeschäften wurden erlassen und treten ab August 2024 in Kraft. Um jedoch synchron und effektiv in der Praxis angewendet zu werden, bedarf es noch einiger Zeit, bis die vollständigen Leitlinien veröffentlicht und konkret umgesetzt sind.

Derzeit befinden sich viele Projekte in der Phase der rechtlichen Fertigstellung, der Entwurfsgenehmigung und der finanziellen Verpflichtungen. Diese Schritte erfordern Zeit, um Transparenz und ordnungsgemäße Verfahren zu gewährleisten. Obwohl der Fortschritt beschleunigt wurde, kommt es immer noch zu Verzögerungen, bis das tatsächliche Angebot auf den Markt kommt.

Laut Associate Professor Dr. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des CIEM (Central Institute for Economic Management), werden die Immobilienpreise nicht mehr von der tatsächlichen Nachfrage bestimmt, sondern maßgeblich von den Inputkosten, insbesondere den Grundstückskosten und der Dauer der Verfahren. Wenn der Staat keine wirksamen Maßnahmen zur Reduzierung von Verzögerungen bei der Projektgenehmigung ergreift, werden die Immobilienpreise selbst bei einer Verbesserung des Angebots kaum sinken.

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