Schrittweise Ausstellung des roten Buches für Immobilien, die mit handschriftlichen Dokumenten gekauft und verkauft werden

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Komplizierter Immobilienaktenstatus

Anfang Dezember 2023 fordert das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt die Volkskomitees der Bezirke, der Stadt Thu Duc, das Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt und seine angeschlossenen Zweigstellen auf, Aufzeichnungen über willkürliche Änderungen der Landnutzungszwecke, willkürliche Parzellenaufteilungen und handschriftliche Rechtsübertragungen zu führen.

Laut einem Bericht des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt Fälle, in denen Haushalte und Einzelpersonen landwirtschaftliche Flächen nutzen, denen vom Volkskomitee des Distrikts ein Zertifikat für Landnutzungsrechte erteilt wurde. Während der Nutzung kommt es zu Änderungen wie: Haushalte trennen sich, um getrennt zu leben; Teile der Landfläche werden geerbt, geschenkt oder übertragen …

Um diesem praktischen Bedarf gerecht zu werden, haben Landnutzer Grundstücke willkürlich aufgeteilt, Teile des Grundstücks eigenhändig übertragen (ohne einen Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte und der mit dem Land verbundenen Vermögenswerte wie vorgeschrieben abzuschließen) und den Zweck der Landnutzung willkürlich geändert (Häuser gebaut, Arbeiten auf landwirtschaftlichen Flächen durchgeführt usw.).

Da das Grundstücksrecht über viele Zeiträume nicht zeitnah und vollständig geregelt war, wurde dem Erwerber in diesen Fällen kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Zertifikat) ausgestellt.

Das oben genannte Problem bestand bis zur Regelung in Klausel 2, Artikel 82 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP, die die Regelung von Fällen der Übertragung, Erbschaft und Schenkung durch handschriftliche Dokumente vor dem 1. Juli 2014 ermöglichte.

Da es sich jedoch um eine willkürliche Aufteilung des Landes zur Übertragung von Rechten handelte, entsprach der Großteil der übertragenen Landfläche nicht den Bestimmungen des Volkskomitees der Provinz.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Es gibt derzeit keine spezifischen Statistiken, da es keine Organisation gibt, die die Fälle melden und registrieren kann. Unseren Aufzeichnungen zufolge konzentrieren sich diese Fälle jedoch hauptsächlich auf Vororte, insbesondere in Bezirken mit schneller Urbanisierung wie Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan usw.“

Um eine einigermaßen genaue Zahl zu erhalten, muss das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Erklärung und Erhebung in der gesamten Stadt durchführen, und zwar in enger Abstimmung zwischen den Bezirken, der Stadt Thu Duc, den Stadtbezirken, den Gemeinden sowie den Personen, die in dieser Situation Immobilien „besitzen“.

Die Menschen müssen ihre Verantwortung und ihr Mitwirkungsrecht in einer transparenten Erklärung klar erkennen, um konkrete und genaue Zahlen zu erhalten.

Um Zertifikate für eigenhändig gekaufte und verkaufte Immobilien auszustellen, muss Ho-Chi-Minh-Stadt Aspekte wie den Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs, den Umgang mit Verstößen gegen Grundstücks- und Bauvorschriften (Bußgelder, Zwangsabriss oder -registrierung, erzwungene Herausgabe illegaler Gewinne usw.), die Überprüfung der Planung, die Sicherstellung der Einhaltung von Vorschriften zu Grundstücksaufteilungsgrenzen und Infrastruktur usw. berücksichtigen, um jeden Einzelfall zu bestimmen, der in Frage kommt.

Da der Kauf und Verkauf handschriftlicher Dokumente nicht von der zuständigen Behörde bestätigt wird, ist die Überprüfung der Echtheit des Kauf- und Verkaufszeitpunkts unbegründet und kann leicht zu Gesetzesverstößen missbraucht werden. Wird dies nicht strikt umgesetzt, kann es leicht zu einer „Umgehung des Gesetzes“ und einer Grundstücksaufteilung ohne Einhaltung der Frist kommen.

„Daher muss die Ausstellung von Bescheinigungen in diesen Fällen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen geprüft und Verwaltungsverstöße im Landsektor geahndet werden. Die Ausstellung von Bescheinigungen muss in jedem Fall auf der Grundlage von Planung, Flächennutzungsplänen, Landaufteilungsbedingungen und Infrastruktur entschieden werden. Diese Angelegenheiten fallen in die Zuständigkeit des Volkskomitees des Bezirks“, bekräftigte Herr Thang.

Rechtliche Fragen zu klären

Rechtsanwalt Quach Thanh Luc, Direktor der LSX Law Firm LLC, sagte, dass Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen unter Verwendung handschriftlicher Dokumente ohne notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung derzeit relativ häufig seien.

Der Grund, warum die beiden Parteien eine solche Transaktion abschlossen, lag darin, dass sie die gesetzlichen Bestimmungen nicht verstanden, dass für das Land kein Zertifikat für das Landnutzungsrecht vorlag, dass sie einander vertrauten und dass sie die Transaktion nicht öffentlich machen wollten, um Steuern zu vermeiden …

Das Gesetz schreibt vor, dass für die Übertragung von Immobilien ein notariell beglaubigter Vertrag erforderlich ist. In den Bodengesetzen wurde stets festgelegt, dass der Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten von einem Notar beglaubigt oder vom Volkskomitee der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt, in der sich das Grundstück befindet, beglaubigt werden muss.

Rechtsanwalt Luc wies darauf hin, dass Immobilientransaktionen durch handschriftliche Dokumente nicht den formellen Vorschriften entsprechen und den Namen des Benutzers nicht auf die Dokumente übertragen können, die das Nutzungsrecht nachweisen, sodass sie gesetzlich nicht anerkannt werden.

Der Käufer ist rechtlich nicht als Eigentümer oder rechtmäßiger Nutzer der Immobilie identifiziert.

Ist der Käufer nicht als rechtmäßiger Landnutzer anerkannt, ist ihm eine Umwandlung, Übertragung, Vererbung oder Verpfändung des Landes nicht gestattet. Sollte der Staat das Land zurückfordern, liegt die Verantwortung für die Bestimmung des Landnutzers weiterhin beim Verkäufer.

Kommt es zwischen den beiden Parteien zu Streitigkeiten über die Höhe der Entschädigung oder der Räumung, wird dieser Betrag auf das temporäre Konto der Bank eingezahlt, bis ein Urteil oder eine Entscheidung zur Beilegung des Streits zwischen den beiden Parteien vorliegt.

Kommt es zu Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer, muss einer der beiden vor dem Gericht am Standort der Immobilie Klage einreichen, um die Angelegenheit zu klären.

Derzeit ist die Situation von Immobilien ohne Zertifikate noch relativ häufig. Obwohl Immobilientransaktionen ohne Zertifikate mit großen Risiken verbunden sind, tätigen viele Menschen diese dennoch, denn je größer das Risiko, desto höher das Gewinnpotenzial.

„Um in diesem Fall die Rechte des Käufers zu wahren, empfiehlt es sich, einen handschriftlichen Kaufvertrag mit einer Hinterlegungsklausel aufzusetzen, in der es heißt: Wenn für das Grundstück und das Haus eine Nutzungsrechtsbescheinigung ausgestellt wird, ist der Verkäufer für die rechtlichen Übertragungsvorgänge an den Käufer verantwortlich, andernfalls wird ihm eine Geldstrafe in Höhe des doppelten erhaltenen Betrags auferlegt. Mit dieser Klausel wird sichergestellt, dass die Möglichkeit von Streitigkeiten minimiert wird bzw. dass im Falle von Streitigkeiten die Rechte des Käufers auch gemäß dem Gesetz gewahrt werden“, sagte Rechtsanwalt Luc.

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