Warum kommt es zu Eigentumsstreitigkeiten?

Unklare Kaufverträge und Gesetzeslücken gefährden den Hauskäufer bei Eigentumsstreitigkeiten mit Mehrfamilienhausinvestoren.

In vielen Wohnhäusern in Hanoi und einigen Provinzen sind Bilder von Anwohnern aufgetaucht, die Transparente hochhalten, um gegen Investoren zu protestieren. Die heftigsten Auseinandersetzungen drehen sich um Wohngebiete, Gemeinschafts- und Privateinrichtungen wie Keller und Parkplätze, Gemeinschaftsräume, Fitnessstudios , Geschäfts- und Mietflächen... Experten und Anwälte nennen viele Gründe für diese Situation.

Unklarer Kaufvertrag kommt dem Investor zugute

Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, analysierte, dass das Dekret 71/2010 zuvor festgelegt hatte, dass das private und gemeinschaftliche Eigentum im Kaufvertrag einer Wohnung klar angegeben werden muss. Das Dekret 99/2015 zur Umsetzung des aktuellen Wohnungsbaugesetzes enthält diese Bestimmung jedoch nicht. Jedes Wohnungsbauprojekt hat einen separaten Kaufvertrag, dessen Inhalt vielfältig ausgelegt werden kann, was zu Streitigkeiten führt. Viele von Investoren aufgesetzte Kaufverträge sind nicht detailliert und lassen sogar das gemeinschaftliche Eigentum auf eine für den Investor günstige Weise weg.

Laut Herrn Khanh achten die meisten Käufer nur auf den Preis und die Qualität der Wohnung und achten kaum auf die Bedingungen des Gemeinschafts- und Sondereigentums im Vertrag. Nach der Übergabe der Wohnung hat der die Bewohner vertretende Vorstand keine Grundlage mehr, um die Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen mit dem Investor aufzuteilen. Daher kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über den Beitrag des Investors und der Bewohner zum Wohnungserhaltungsfonds (2 % des Wohnungswertes bzw. der Eigentumsfläche).

Herr Nguyen Manh Ha, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, bemerkte außerdem, dass viele Kauf- und Verkaufsverträge für Wohnungen nicht den Vorschriften entsprechen oder sogar illegal seien, was zu Streitigkeiten führe. Beim Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags würden Kunden die Bedingungen oft nicht sorgfältig prüfen. Gleichzeitig wollten viele Investoren ihre Produkte verkaufen, also „werben sie anders als in der Realität und sparen dann an den Nebenkosten im Gemeinschaftsbereich der Bewohner, um selbst zu profitieren“.

Anwohner und Büroangestellte des Bonanza-Gebäudes (23 Duy Tan, Hanoi) hielten am 23. April Transparente hoch, auf denen sie den Investor zum Dialog und zur Klärung strittiger Fragen aufforderten. Foto: Von den Anwohnern bereitgestellt.

Im Gesetz sind Stellplätze für Mehrfamilienhäuser bisher nicht konkret definiert.

Der jüngste Streit um gemeinschaftliches und privates Eigentum an Mehrfamilienhäusern betrifft die Stellplätze für Motorräder, Fahrräder und Autos im Keller. Das geltende Wohnungsbaugesetz sieht vor, dass Stellplätze für Fahrräder und Motorräder gemeinschaftliches Eigentum sind. Pkw-Stellplätze müssen Wohnungskäufer jedoch mieten oder kaufen. Andernfalls wird der Stellplatz vom Investor verwaltet, und die Investitionskosten für den Bau dieses Stellplatzes sind nicht im Verkaufspreis der Wohnung enthalten.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Direktor der Kanzlei Truong Anh Tu, analysierte den Charakter des Parkplatzes der Wohnung als Teil des Gemeinschaftseigentums und im Verkaufspreis inbegriffen. Mit der Übergabe kündigt der Investor sein Eigentum. Der Verkaufspreis der Wohnung ist nicht festgelegt, sondern schwankt je nach Zeit. Daher ist es schwierig zu beweisen, dass der Investor die Kosten für den Bau eines Parkplatzes nicht in den Verkaufspreis des Hauses einbezieht.

Darüber hinaus ist der Parkplatz an die Grundfläche des Mehrfamilienhauses gebunden und ebenfalls ein unverzichtbarer Teil des Projekts. „Daher ist es schwierig, die Kosten für den Bau eines Parkplatzes vom Verkaufspreis der Wohnung zu trennen“, sagte Herr Tu.

Obwohl es viele Streitigkeiten im Zusammenhang mit Parkplätzen in Mehrfamilienhäusern gibt, wurden weder im aktuellen Wohnungsbaugesetz noch im Entwurf einer Novelle, die derzeit von der Nationalversammlung in ihrer fünften Sitzung beraten wird, Anpassungen vorgenommen, um diese genauer zu definieren. „Die mangelnde Klarheit bei der Definition von Gemein- und Privateigentum ist der Grund für Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern, unter denen die Bewohner am meisten zu leiden haben“, so Herr Tu.

Anwohner des Kosmo Tay Ho-Projekts forderten im März vom Investor die Zahlung von Instandhaltungsgebühren. Foto: Zur Verfügung gestellt von den Anwohnern

Keine öffentlichen Bauunterlagen

Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, wies auf die Mängel des aktuellen Wohnungsbaugesetzes und der untergesetzlichen Dokumente hin, die von Investoren keine Veröffentlichung der Rechtsdokumente des Gebäudes verlangen. wie z. B. eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht bei Privateigentum, ein genehmigter Entwurf, eine Projektabwicklung (geprüft). Wenn der Investor keine transparenten Aufzeichnungen veröffentlicht, verfügen die Bewohner nicht über genügend Informationen, um zwischen gemeinsamem und privatem Eigentum zu unterscheiden.

Tatsächlich muss der Investor bei der Übergabe der Bauunterlagen an die Geschäftsführung Dokumente wie Fertigstellungspläne und den Grundriss des Parkplatzes übergeben. Herr Khanh erklärte jedoch, dass die Dokumente weder beglaubigt noch notariell beglaubigt werden müssten. Daher könne es sein, dass der Investor Pläne des Parkplatzes übergebe, die nicht mit den Originaldokumenten übereinstimmen. Zudem könne nicht festgestellt werden, ob die Baukosten des Parkplatzes im Verkaufspreis der Wohnung enthalten seien oder nicht.

An der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern sind derzeit fünf Stellen beteiligt: ​​staatliche Verwaltungsbehörden, Investoren, Verwaltungsräte, Verwaltungs- und Betriebseinheiten sowie Wohnungseigentümer. Bei Streitigkeiten zwischen Bewohnern und Investoren ist das Eingreifen staatlicher Verwaltungsbehörden erforderlich. „Die derzeitigen gesetzlichen Regelungen lassen jedoch die Entscheidung der Investoren allein“, sagte Khanh und verwies darauf, dass die Bürger im Streitfall weder vom Bauamt noch vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Vorlage von Bauunterlagen verlangen könnten.

„Der Engpass bei Wohnungsstreitigkeiten besteht darin, dass staatliche Stellen den Bürgern keine öffentlichen Baudokumente zur Verfügung stellen. Nur wenn die Bürger über Rechtsdokumente verfügen, können sie klären, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum und welche Privateigentum sind, und Streitigkeiten schnell beilegen“, sagte Khanh.

Neben den oben genannten Gründen erklärte Herr Nguyen Ngoc Tuan, Chefinspektor des Bauministeriums, dass Streitigkeiten über gemeinschaftliches und privates Eigentum an Mehrfamilienhäusern auch auf mangelndes Rechtsbewusstsein und mangelnde Zusammenarbeit zwischen Investoren und der Verwaltung, die die Bewohner vertritt, zurückzuführen seien. Investoren würden willkürlich Funktionen wechseln, in gemeinschaftliches Eigentum eingreifen und es nutzen und die Wohnungsunterlagen nicht oder nicht vollständig an die Verwaltung übergeben.

Doan-Darlehen

Quellenlink: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html