Giá nhà đất "trên trời", chuyên gia đề xuất xây lộ trình đánh 3 loại thuế bất động sản

VTV.vn - Theo TS Cấn Văn Lực, hiện một công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm để mua một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này trung bình trên thế giới là 15 năm.

Không thể để giá nhà mãi như hiện nay

Phát biểu tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025 - Diễn đàn thường niên, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định "tín dụng bất động sản đang tăng rất cao". Cụ thể, tính đến nay, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 20 - 21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Theo khảo sát của chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, hiện một công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm để mua một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này trung bình trên thế giới là 15 năm. Nếu như không có giải pháp đồng bộ quyết liệt hơn nữa trong thời gian tới, số năm này sẽ tiếp tục tăng lên và giấc mơ về ngôi nhà của những người trẻ sẽ ngày càng xa vời.

"Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Theo TS Cấn Văn Lực, hiện một công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm để mua một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này trung bình trên thế giới là 15 năm.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Bộ Xây dựng đã chỉ ra thực trạng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ), trong khi đó giá căn hộ trung bình tại TP Hồ Chí Minh đạt 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng tại Hà Nội, có một số dự án căn hộ có mức giá lên đến 130-160 triệu đồng/m², tương đương mỗi căn hộ khoảng 70m² sẽ có giá từ 9-11 tỉ đồng.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng đánh giá giá chung cư tăng nhẹ, một số phân khúc hạng sang tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội như tuyến metro, vành đai, hầm chui Cát Lái và sự mở rộng của nhiều tuyến đường trọng điểm như tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi… Một số dự án có giá 160-200 triệu đồng/m², tương đương căn hộ 70m² sẽ có giá đến 11-14 tỉ đồng/căn.

Lý giải việc giá bất động sản liên tục tăng cao cũng như các bất cập của thị trường, ông Cấn Văn Lực chỉ ra 6 nguyên nhân.

Đầu tiên, thời gian qua nhiều dự án bất động sản bị vướng mắc về mặt pháp lý, cùng tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm cản trở nguồn cung bất động sản. Thời điểm hiện tại tình trạng này đã dần được khắc phục.

Thứ hai, do ít nguồn cung, ít được cấp phép nên các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào những dự án cao cấp. Bởi khả năng sinh lời của các dự án cao cấp cao hơn so với phân khúc thấp cấp.

Thứ ba, khi cung cầu mất cân đối với sự áp đảo của phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực ở phân khúc trung cấp, vừa túi tiền kể cả nhà ở xã hội thấp đã đẩy giá lên cao.

Thứ tư là tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm giá. Ông Lực cho biết việc làm giá do bản thân một số chủ đầu tư chủ ý làm giá. Một số nhà môi giới cùng "hùa" vào làm giá, đẩy giá lên cao.

Thứ năm là tình trạng đầu cơ, ông Lực dẫn khảo sát của batdongsan.com với 600 người đầu tư bất động sản thì 86% người cho biết có kế hoạch bán trong vòng 1 năm, thay vì ở thực.

Cuối cùng là việc chưa đánh thuế bất động sản khi hiện giao dịch chỉ tính 2% lệ phí trước bạ. Theo TS Cấn Văn Lực, thu từ thuế bất động sản của Việt Nam chiếm khoảng 1,6% tổng thu ngân sách, trong khi các nước vào khoảng 4-5%.

Theo TS Cấn Văn Lực, thu từ thuế bất động sản của Việt Nam chiếm khoảng 1,6% tổng thu ngân sách, trong khi các nước vào khoảng 4-5%

Xây dựng lộ trình đánh 3 loại thuế bất động sản

Về giải pháp, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh giải pháp tăng cung từ việc tháo gỡ về pháp lý. Chính phủ đang dự kiến thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia. Điều này giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, chủ yếu để cho thuê.

Bên cạnh đó cần giải quyết các dự án ách tắc, hiện có gần 3.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng.

"Chỉ cần tháo gõ 10-15% trong số gần 3.000 dự án đã có một lượng vốn lớn tung vào nền kinh tế. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế", ông Lực cho biết.

Tiếp theo, ông Lực khẳng định cần xử lý nghiêm việc thổi giá và làm giá, trong đó cả việc đấu giá đất.

Cuối cùng, theo chuyên gia từ BIDV cần phải nghĩ đến việc đánh thuế bất động sản. Theo ông Lực, nhiều người cho rằng đánh thuế bất động sản sẽ khiến cho thị trường "xẹp" xuống song điều này hoàn toàn không đúng. Bởi việc đánh thuế sẽ thực hiện theo lộ trình chứ không phải thực hiện ngay.

"Đánh thuế bất động sản phải có thông tin dữ liệu, muốn có dữ liệu cần 1-2 năm. Chính phủ đang rất quyết liệt việc thu thập dữ liệu đất đai, bất động sản. Cần lên lộ trình để đánh 3 loại thuế bất động sản, quốc tế đã làm điều này từ lâu.

Thứ nhất là thuế giao dịch (trên doanh thu hoặc lợi nhuận). Thứ hai là đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở đi. Cuối cùng là thuế bất động sản thừa kế", TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng trước sau cũng phải tính đến việc đánh thuế bất động sản. Việc đánh thuế là cần song theo bà Dương, cái quan trọng hơn là đánh thuế thế nào, mức thuế ra sao, thời gian tính thuế thế nào… Ví dụ, sở hữu ngôi nhà thứ 2 bị đánh thuế bao nhiêu, mua nhà 1 năm sau bán lại ngay bán lại ngay tính thuế thế nào…

"Việc đánh thuế như chúng ta bị bệnh phải uống thuốc. Song cần phải uống thuốc mới khỏi được bệnh liều thuốc thế nào. Điều này phải tính toán", bà Dung ví von.

Nguồn: https://vtv.vn/gia-nha-dat-tren-troi-chuyen-gia-de-xuat-xay-lo-trinh-danh-3-loai-thue-bat-dong-san-100250925212853137.htm