ドンソン区は市になる前に土地を分割して売却する「利点」を利用

タンホア市への合併前の土地分割と売却

6月25日、タインホア省人民委員会の副委員長であるマイ・スアン・リエム氏は、ドンソン郡ルントン町新住宅地区第2号プロジェクト（ルントン新都市地区）の実施を組織する前に、区画の分割と販売の形で土地使用権が移転されるエリアを公表することに署名しました。

これにより、新住宅地第02地区事業では、承認された詳細計画に基づく総宅地面積511区画のうち、道路前面の宅地面積193区画を除いた318区画について、区画割りや土地分譲の形で土地使用権を移転し、住民が住宅を建設できるようにする。

また、上記文書によると、新住宅地区第2号プロジェクトは、2024年6月6日付決定第1926/QD-UBND号において、計画面積25.1ヘクタールで、1/500スケールの詳細建設計画がドンソン区人民委員会によって承認された。

数百の土地がある MB3220 ドンソン地区内で、占有されているのはほんの数区画です。

このプロジェクトはドンソン郡ルントン町で実施され、北の境界は国道45号線（OM19、OX41）の南にある住宅地に接し、南の境界はレー・ヒー通りに接し、東の境界はトン・ニャット通りに接し、西の境界はトアン・ダン住宅地の再定住地域および土地開発に接します。

特に、分譲による土地使用権の移転が認められない区域に関する詳細な規定には、193区画の住宅用地が含まれています。具体的には、環状2.5号線（3-3区、赤線境界線45.0m）の前面に位置する81区画は、LK3:10～LK3:18、LK4:10～LK4:18、LK5:10～LK5:18、LK6:09～LK6:16、LK7:01～LK7:08、LK8:01～LK8:06、LK9:01～LK9:09、LK10:01～LK10:09、LK11:01～LK11:09、LK12:01～LK12:04、LK13:01です。

ル・ハイ通りの前面には、土地使用権の分割・売却による移転が認められていない区画が112区画あります。具体的には、LK13:08からLK13:14、LK14:08からLK14:14、LK15:11からLK15:20、LK16:10からLK16:18、LK17:10からLK17:18、LK18:10からLK18:18、LK19:10からLK19:18、LK20:10からLK20:18、LK21:09からLK21:16、LK22:08からLK22:14、LK23:10からLK23:18、LK24:08からLK24:18です。ルカ25:11からルカ25:20。

注目すべきは、上記の土地区画の分割・売却許可が、ドンソン郡が今年末にタインホア市に合併される見込みを踏まえ、タインホア省の指導者によって与えられたことです。同時に、上記プロジェクトにおける土地区画の分割・売却は、2024年8月1日に施行される不動産事業法（改正）と非常に近い時期に行われます。

上記プロジェクトにおける土地の分譲と販売について、ドンソン区のリーダーであるNguoi Dua Tin氏と短時間のやり取りを行ったところ、ドンソン区はタインホア市に合併されておらず、同時に新規制も施行されていないため、土地の分譲と販売は規制に準拠していると述べた。また、前面の区画はすべて同時に建設されなければならないため、販売が都市景観に大きな影響を与えることはないと述べた。

大都市圏における土地の分割と売買を「管理」する

6月29日午前、第15期国会第7回会議において、国会は土地法第31/2024/QH15号、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、信用機関法第32/2024/QH15号の複数条項を改正および補足する法律を可決し、予定より5か月早い2024年8月1日に発効することとなった。特に、不動産事業法には、土地区画の分割と販売に関する注目すべき内容がいくつかあり、最近多くの人々や不動産業界の注目を集めている。

新規制では、土地法の規定に基づき、住宅建設を行う個人への土地使用権の譲渡、特別区、特別市、第1種、第2種、第3種都市圏の区、地区、市における土地の分割、住宅建設プロジェクトへの投資を目的として土地使用権を競売にかける行為が禁止されています。また、この新規制に基づき、8月1日から、タインホア省では、タインホア市、サムソン市、ビムソン町の区を含む3つの都市圏において、土地の分割と売買が禁止されます。

タインホア市の不動産投資家によると、未完成の住宅よりも投資コストが低いため、分割された土地は「販売」しやすく、価格も手頃で家を建てる必要がないため、多くの人、特に投機家にとって興味深いとのことだ。

「不動産事業法が施行されると、タインホア市都市部の土地が不足すると予想され、この種の土地の価格上昇の波が押し寄せると予想されます。しかし、それは主に投機筋によるもので、実需者はあまりいません」と、タインホア市の不動産投資家、ファン・ヴィエット・フイ氏は述べた。

実際、専門家によると、価格の安さ、建設の自由度、多くの購入者にとっての資金調達の容易さなどの利点に加え、売地の分割は都市部にとって「毒」そのものであり、無差別な売地分割の状況は、土地投機によって都市景観が荒廃し、調和が失われ、さらには放棄されることに大きく寄与しているからです。したがって、この新しい規制は、都市部の持続可能で秩序ある、より美しい発展に貢献し、長期的には計画、建築、美観、社会保障問題の価値を保証することが期待されます。

ドンソン地区では、売りに出されている土地の多くが放棄されています。一方、住民不足により、技術インフラは老朽化し、無駄になっています。

この問題に関して、 カントー市不動産協会（CaREA）のドゥオン・クオック・トゥイ会長は記者会見で、新規制により今後、分譲地の供給量は減少すると述べた。供給不足は土地価格の上昇につながるだろう。しかし、トゥイ会長は、長期的には市場の健全な発展につながると断言した。

一方、元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、近年の土地の分割と販売は中所得層のニーズを満たしているだけでなく、支払う代償が高すぎるとコメントした。

「社会全体が土地の分割と売買に躍起になり、生活の必要がないのに誰もが土地を追い求めていた時代がありました。土地は無駄に金を蓄える場所と化しました。経済は資金の循環を必要としていましたが、そのすべてを土地に投資しました。大規模な分譲、ゴーストプロジェクト、東南アジアのゴム林やラムドン省の茶畑で仮想の波を起こすことなどは、非常に残念な話です。土地の分譲と売買を厳しく取り締まれば、仮想土地熱や近年のようなゴーストプロジェクトの立ち上げを防ぐことができます」とヴォ氏は述べた。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・クオック・カイン副会長によると、土地の分譲と売買を厳しく規制し、投機的な取引を抑制することは非常に重要であり、売買のみを目的とした未使用の資源の浪費を避ける必要があるという。しかし、カイン氏はまた、過去には土地が浪費されていたが、政府が新しい法律を厳格かつ同期的に運用しなければ、それを正当化するためにシェルハウスを建てる事例が容易に生み出される可能性があると指摘した。

2024年6月、タインホア省はドンソン郡をタインホア市に合併することについて住民の意見を継続的に収集しており、高い合意が得られています。年末までにドンソン郡が正式にタインホア市に合併すると予想されています。

ドンソン区が土地を区画に分割し、売却して市街地へ戻すという、電子新聞「Nguoi Dua Tin」の記事をお読みいただいています。情報、ご意見、シェアなどございましたら、toasoan@nguoiduatin.vn までお寄せください。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/huyen-dong-son-tranh-thu-phan-lo-ban-nen-truoc-khi-ve-thanh-pho-a670763.html