Trái phiếu chưa khởi sắc, bất động sản vẫn khát vốn tín...

Từ tháng 4/2025, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên chủ yếu chỉ đến từ một doanh nghiệp duy nhất. Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Trái phiếu bất động sản khởi sắc trở lại ở vài "ông lớn"

Theo thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong nửa đầu tháng 5/2025 (tính đến ngày 16/5), thị trường ghi nhận 10 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị đạt 10.450 tỷ đồng.

Ngành ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ lực với 6/10 đợt phát hành, tuy nhiên, đáng chú ý là sự trở lại của trái phiếu bất động sản sau thời gian dài trầm lắng.

Cụ thể, có 3 đợt phát hành đến từ các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm Tập đoàn Vingroup và Công ty Cổ phần Bất động sản Văn Phú, với tổng giá trị lên tới 4.150 tỷ đồng – chiếm gần 40% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nửa đầu tháng. Trong đó, riêng Vingroup phát hành tới 4.000 tỷ đồng.

Trước đó, trong quý I/2025, thị trường trái phiếu bất động sản gần như đóng băng hoàn toàn. Tuy nhiên, sang tháng 4, kênh huy động vốn này bắt đầu sôi động trở lại với 4 đợt phát hành, trong đó Vingroup chiếm 3 đợt với tổng giá trị 9.000 tỷ đồng, tương đương 80% lượng phát hành toàn ngành bất động sản. Thực tế này cho thấy, thị trường trái phiếu chưa thật sự hồi phục toàn diện, mà chủ yếu vẫn tập trung vào một số doanh nghiệp quy mô lớn.

Trong bối cảnh nguồn phát hành mới còn hạn chế, các doanh nghiệp bất động sản lại đang đối mặt với áp lực đảo nợ và đáo hạn trái phiếu rất lớn. Theo VIS Rating, có tới 73% trong tổng số 13.200 tỷ đồng trái phiếu phi tài chính phát hành trong 4 tháng đầu năm được dùng để tái cơ cấu nợ – phần lớn là trái phiếu bất động sản.

Tính từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã mua lại khoảng 27.416 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2025, họ sẽ phải đối mặt với khối nợ đáo hạn gần 82.000 tỷ đồng.

Với áp lực tài chính ngày càng gia tăng, tình trạng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu trong ngành bất động sản tiếp tục lan rộng. Theo ông Nguyễn Bá Khương – chuyên gia phân tích tại Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, phần lớn trong số hơn 90 doanh nghiệp đang chậm trả nợ trái phiếu trên thị trường hiện nay đều thuộc nhóm bất động sản.

Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Ảnh minh họa

Tín dụng dẫn dắt, trái phiếu hứa hẹn bứt phá

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 3/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã vượt mức 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cuối năm 2024.

Con số này cao gấp 5–6 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn hệ thống, cho thấy mức độ phụ thuộc lớn của ngành bất động sản vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết cho thấy xu hướng cho vay bất động sản tiếp tục gia tăng mạnh. Chẳng hạn, tại Techcombank, dư nợ cho vay bất động sản chiếm gần 34% tổng dư nợ và tăng gần 15% so với cuối năm trước. Tại PGBank, mức tăng lên đến 34,4%, trong khi VIB ghi nhận mức tăng 25%, KienlongBank là 20,5%, còn HDBank tăng 17%...

Mặc dù các ngân hàng khẳng định việc cấp tín dụng tập trung vào các phân khúc có “nhu cầu thực” và các dự án minh bạch pháp lý, nhưng thực tế cho thấy dòng tiền chủ yếu đổ vào các dự án cao cấp. Thị trường gần như thiếu vắng nguồn cung nhà ở bình dân – phân khúc vốn có nhu cầu lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: Việc dòng vốn tín dụng tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp khiến cán cân cung – cầu ngày càng mất cân đối nghiêm trọng, đồng thời gia tăng rủi ro đối với hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh này, việc đa dạng hóa kênh huy động vốn – đặc biệt là phát hành trái phiếu – là điều cấp thiết nhằm giảm áp lực lên hệ thống tín dụng.

Một cảnh báo đáng chú ý là tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức cao nhất kể từ năm 2018. Các chuyên gia của S&I Ratings nhận định: áp lực tài chính vẫn sẽ đè nặng lên doanh nghiệp trong thời gian tới, từ đó dự báo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ bùng nổ trong ba quý còn lại của năm.

VIS Rating cũng đồng quan điểm, cho rằng thị trường trái phiếu phi tài chính năm 2025 sẽ được dẫn dắt bởi các đợt phát hành của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở. Trong bối cảnh môi trường kinh doanh đang dần khởi sắc, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục hưởng lợi từ khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng, song vẫn có xu hướng đẩy mạnh phát hành trái phiếu nhằm đa dạng hóa nguồn vốn và tối ưu hóa chiến lược tài chính.

Thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ

Dự thảo Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) đang được trình Quốc hội xem xét có đề xuất bổ sung quy định: đối với các công ty chưa đại chúng, điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ là tổng nợ phải trả (bao gồm cả giá trị trái phiếu dự kiến phát hành) không được vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp phát hành.

Theo Bộ Tài chính, quy định này về cơ bản không cản trở doanh nghiệp trong việc huy động vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh hay thực hiện các mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt, các doanh nghiệp có hệ số nợ cao vẫn có thể tiếp cận vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu ra công chúng hoặc vay vốn từ ngân hàng, bên cạnh việc phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Số liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong năm 2024, chỉ có 13 doanh nghiệp (không bao gồm các ngân hàng thương mại) phát hành trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ dư nợ vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu tại thời điểm chào bán. Điều này cho thấy quy định mới sẽ không tạo tác động quá lớn đến số lượng doanh nghiệp hay thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nói chung.

Nguồn: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html