Áp thuế để siết đầu cơ bất động sản: Phải có lộ trình và dữ liệu đầy đủ

Sẽ có lộ trình phù hợp

Mới đây, Bộ Tài chính đã đưa ra dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế) và đang được lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ và Quốc hội. Theo dự thảo, đối với thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Người dân thực hiện các thủ tục về đất đai tại UBND phường Tân Bình, TPHCM

Trong đó, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì TNCN được xác định bằng giá bán nhân (x) với thuế suất như sau: đối với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm là 10%; đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm là 6%; đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm là 4%; đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên là 2%. Riêng BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế là 2%.

Theo Bộ Tài chính, đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, Luật TNCN hiện hành đang quy định thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên, thời gian qua, có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế. Bộ Tài chính thông tin, qua tính toán, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch BĐS. Tuy nhiên, việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, BĐS. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS để thu đúng số tiền thuế phải nộp.

“Trị” đầu cơ bất động sản

Với đề xuất trên, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, nhận định sẽ có tác động tích cực đối với thị trường BĐS. Cụ thể, thuế được tính trên thu nhập thực tế (lợi nhuận), giúp người dân đóng thuế đúng với khả năng và lợi ích thu được; thúc đẩy thị trường kê khai đúng giá giao dịch. Đồng thời, phương pháp tính thuế mới có tiềm năng tăng nguồn thu từ các giao dịch BĐS có lợi nhuận cao, bổ sung nguồn lực cho đầu tư công và phát triển hạ tầng.

Bên cạnh đó, đề xuất giảm thuế suất theo thời gian nắm giữ sẽ khuyến khích nhà đầu tư giữ tài sản lâu hơn, góp phần ổn định thị trường và giảm đầu cơ lướt sóng. Ngoài ra, mức thuế suất cao hơn cho BĐS nắm giữ dưới 2 năm (10%) sẽ làm giảm đầu cơ ngắn hạn làm giảm đáng kể lợi nhuận từ lướt sóng, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng. Khi đầu cơ giảm, thị trường sẽ ít biến động hơn, giá BĐS sẽ phản ánh đúng giá trị thực, giảm thiểu các đợt “sốt đất” ảo. “Chính sách thuế luôn là một công cụ mạnh mẽ để điều tiết thị trường và phân phối thu nhập. Việc áp dụng thành công những thay đổi này sẽ góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững và minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam”, TS Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng đánh thuế TNCN theo đề xuất dựa trên phần lợi nhuận là hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế và đúng bản chất của sắc thuế. Tuy nhiên, để làm được điều này, ngành thuế phải xây dựng cơ sở dữ liệu để có thể tra cứu lịch sử giao dịch. Mặt khác, việc xác định các chi phí được trừ cũng khó khăn như chi phí mua, cải tạo, môi giới, làm thủ tục, lãi vay ngân hàng. Thậm chí, thực tế có nhiều giao dịch cũ không có hóa đơn, chứng từ để chứng minh.

Trong khi đó, ông Trần Văn Châu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Chợ Lớn, nhận định đề xuất tính thuế của Bộ Tài chính sẽ không có tác động lớn với các doanh nghiệp BĐS mà chủ yếu sẽ ảnh hưởng đến cá nhân chuyển nhượng. Mức thuế suất 20% trên lợi nhuận là phù hợp nhưng để áp dụng thì Nhà nước phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu và phải có lộ trình áp dụng. Đồng thời, đối với trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng thì mức thuế suất đưa ra là quá cao. “Tôi đề xuất nên giảm thuế suất đối với BĐS có thời gian giữ dưới 2 năm xuống còn 5%; thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm là 3%; từ 5 năm đến dưới 10 năm là 2%. Đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên là 1% hoặc không tính thuế. Riêng BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế sẽ được miễn thuế”, ông Châu đề xuất.

THANH HIỀN

Nguồn: https://www.sggp.org.vn/ap-thue-de-siet-dau-co-bat-dong-san-phai-co-lo-trinh-va-du-lieu-day-du-post805148.html