Resort-Immobilien, das „uneheliche Kind“ des Marktes

Resort-Immobilien , das „uneheliche Kind“ des Marktes

In der Resolution 08/2017 beschloss das Politbüro , den Tourismus zu einer Vorreiterbranche zu machen, soziale Ressourcen für Investitionen in die Tourismusentwicklung zu gewinnen, in Großprojekte und Unterhaltungsstätten in Schlüsselbereichen zu investieren …

Aus diesem Grund haben in letzter Zeit viele Investoren Geld in touristische Immobilienprojekte, Resorts, Hotels oder Luxusresorts investiert. Das Segment der Tourismusimmobilien ist jedoch mit zahlreichen rechtlichen Problemen konfrontiert.

Illustrationsfoto. (Quelle: DK)

Beim Workshop „Änderung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“, der am Morgen des 19. Oktober stattfand, sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, dass in Vietnam derzeit mehr als 200 touristische Immobilienprojekte umgesetzt wurden, bei denen fast 100.000 Condotels, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotelzimmer entstanden sind.

Bis 2030 könnte Vietnam zu einem Tourismus-Kraftpaket werden, mit 160 Millionen einheimischen Besuchern und 50 bis 70 Millionen internationalen Besuchern. Dafür wären etwa 500.000 Zimmer nötig, ganz zu schweigen von anderen Arten von Dienstleistungen, insbesondere dem Luxustourismus, der praktisch nicht existiert.

Laut Herrn Dinh hat Vietnam derzeit nur ein Drittel seiner Infrastruktur fertiggestellt, um die Nachfrage zu decken, und die Qualität ist auch in Zukunft nicht hoch genug. Diese Zahl stagnierte in den letzten Jahren, da die rechtlichen Fragen nicht geklärt sind.

Herr Dinh sagte, dass Resort-Immobilien wie das „unleserliche Kind“ des Marktes seien. Da das Bodengesetz die Namen der Tourismus-Immobilienentwickler nicht erwähne, sei diese Themengruppe weder im Bodengesetz noch im Investitionsgesetz und in anderen Regelungen zum Immobilienmarkt erwähnt.

„Mehr als 100 große Tourismusprojekte liegen auf Eis und warten auf rechtliche Lösungen. Wenn diese Situation anhält, werden Investitionen im Tourismus und Investoren abgeschreckt, und selbst lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, werden in Schwierigkeiten geraten“, sagte Herr Dinh.

Es gibt noch viele andere Schwierigkeiten.

Unterdessen erklärte Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, dass Tourismus- und Resort-Immobilienprojekte noch immer mit einem schwierigeren und etwas „schwierigen“ Problem konfrontiert seien, nämlich der Regelung von Fällen, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückfordert.

Dementsprechend ist das Projekt, bei dem der Staat Land zurückgewinnt, auf die Modernisierung der technischen Infrastruktur und der allgemeinen sozialen Infrastruktur der Bevölkerung sowie auf die Gewährleistung der sozialen Sicherheit der Bevölkerung ausgerichtet. Ausgenommen sind Projekte mit dem Ziel der Entwicklung von Tourismus, Unterhaltung und Erholung oder der Kombination von gewerblichem Wohnraum mit der Entwicklung von Tourismus, Dienstleistungseinrichtungen, Unterhaltung und Erholung.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes enthält jedoch keine Bestimmungen zur Landrückgewinnung für neue Stadtgebietsprojekte. Daher ist es notwendig, den Inhalt „Neue Stadtgebietsprojekte mit einer Größe von über 300 Hektar“ zu den Arten von Immobilienprodukten im überarbeiteten Bodengesetz hinzuzufügen, um die Synchronisierung des technischen Infrastruktursystems und der sozialen Infrastruktur zu gewährleisten.

Laut Herrn Chung entwickelte sich der Tourismus im Zeitraum von 2015 bis 2019 stark. Viele Provinzen und Städte betrachteten die Tourismusentwicklung als eine gute Richtung und erkannten den Tourismus als Speerspitze an. Dies führte dazu, dass, obwohl das Gesetz vorsieht, dass Tourismusimmobilien nicht der Landrückgewinnung durch den Staat unterliegen, viele Provinzen dennoch Land zurückgewinnen und an Unternehmen vergeben, da Tourismusprojekte als Schlüsselprojekte eingestuft werden.

Wissenschaftlicher Workshop zum Thema „Änderung des Bodenrechts: Land für den Tourismus schaffen“. (Foto: DT)

Infolgedessen traten nach 2019 rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Tourismusimmobilien auf. Als ein Antrag auf Überprüfung gestellt wurde, wurden eine Reihe von Projekten aufgrund von Vorschriften zur Landvergabe ausgesetzt. Infolgedessen sind diese Projekte bis heute ausgesetzt, da auf einen neuen Rechtsrahmen gewartet wird.

Damit der Tourismus wirklich zu einem wichtigen Wirtschaftszweig wird, muss das neue Bodengesetz meiner Meinung nach spezifische Regelungen für Tourismusflächen enthalten. Gleichzeitig bedarf es wirklich offener Richtlinien und Mechanismen für Land, Steuern, Investitionen usw., damit sich der Tourismus entwickeln kann.

Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. „Wenn wir den Tourismus als Speerspitze identifiziert haben, müssen Tourismusprojekte wie Vergnügungsparks, Unterhaltungskomplexe, Mehrzweckkomplexe usw. in die Liste der vom Staat für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewonnenen Flächen aufgenommen werden“, schlug Herr Chung vor.

Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh wies zudem auf eine weitere Unzulänglichkeit des (geänderten) Entwurfs des Landesgesetzes hin, nämlich auf Fälle der Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse.

Der Entwurf sieht eine Landrückgewinnung für gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann vor, wenn der Volksrat der Provinz dies entsprechend den örtlichen Gegebenheiten beschließt.

Das Projekt muss sich also an einen Teil der Wohnfunktion halten (keine Regelung hinsichtlich der Höhe oder des Prozentsatzes), damit der Staat das Land zurückfordern kann.

„Ich stimme der Ansicht zu, dass Land für rein touristische, Unterhaltungs- und Freizeitprojekte (ohne Wohnnutzung) zurückgewonnen werden sollte. An touristisch geeigneten Standorten sollte jedoch der Landrückgewinnung Priorität eingeräumt werden, um wichtige Tourismusprojekte umzusetzen, die die sozioökonomische Entwicklung des Ortes ankurbeln und sogar Impulse für die gesamte Region schaffen“, erklärte Herr Dinh.

Herr Dinh analysierte, dass es ohne die Erlaubnis zum Landerwerb in der Realität unmöglich sei, Großprojekte umzusetzen, die potenzielle und fähige Investoren anziehen. Bleibt der aktuelle Gesetzesentwurf bestehen, werde die Umsetzung wichtiger Tourismusprojekte blockiert. Um Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitprojekte umsetzen zu können, seien die Gemeinden gezwungen, einen Teil (möglicherweise einen sehr kleinen) Wohngrundstücks in das Planungsschema des Projekts einzufügen, um die Bedingungen für den Landerwerb zu erfüllen.

Diese Form der Umgehung hat Konsequenzen. Der Wohngrundstücksfonds wird nicht genutzt, was zu Ressourcenverschwendung führt, oder er wird, falls er genutzt wird, im Rahmen des Tourismusprojekts als Wohngebiet genutzt. Der langfristige Aufenthalt der Bewohner im Projekt würde den Luxus eines Resort-Tourismusprojekts mindern. Daher hält Herr Dinh es für notwendig, Artikel 79 des Entwurfs um die Möglichkeit der Landrückgewinnung zu ergänzen, um reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte ohne Wohnfunktion umzusetzen.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html