Immobilienpreise erreichen trotz Druck durch Anleihefälligkeit ihren Höhepunkt

Fälligkeitsanleihen erreichen ihren Höhepunkt

Laut einem Bericht des Finanzdaten- und Analyseanbieters FiinGroup werden in der zweiten Jahreshälfte Immobilienanleihen im Wert von über 100.000 Milliarden VND fällig. Diese Zahl verdeutlicht den bestehenden Zahlungsdruck. Im August dieses Jahres erreichte die Fälligkeit der von Immobilienunternehmen ausgegebenen Anleihen mit rund 17.500 Milliarden VND ihren Höchststand.

Statistiken der VNDirect Securities Company zeigen, dass der Gesamtwert der im dritten Quartal dieses Jahres fälligen Unternehmensanleihen auf rund 67.000 Milliarden VND geschätzt wurde – der höchste Stand des Jahres. Bemerkenswert ist, dass mehr als 57 % der Anleihen, was fast 38.200 Milliarden VND entspricht, auf den Immobiliensektor entfielen. Der Großteil davon waren Anleihen mit einer Laufzeit ab 2023.

Trotz des starken Drucks, Anleihen zurückzuzahlen, verfolgen viele Immobilienunternehmen weiterhin die Strategie der „Preisbindung“ und weigern sich, die Preise zu senken, um den Cashflow wiederherzustellen.

Der Hauptgrund, warum Unternehmen ihre Preise nicht senken können, sind nach Angaben der Unternehmen der Druck der Kapitalkosten und die finanziellen Verpflichtungen gegenüber den Anleihegläubigern. Immobilienanleihen haben derzeit einen üblichen Zinssatz von 10 bis 12 Prozent pro Jahr, der deutlich über den Zinssätzen für Bankdarlehen liegt. Werden Vermögenswerte schnell und zu niedrigen Preisen verkauft, reicht der Erlös nicht aus, um Kapital und Zinsen der Anleihen zu zahlen, und es besteht die Gefahr, dass die Verpflichtungen gegenüber den Anleihegläubigern verletzt werden. Daher sind die Immobilienpreise seit Jahresbeginn in allen Segmenten stark gestiegen.

Eine Ausnahme bildet laut dem Bericht des Bauministeriums zum Immobilienmarkt im zweiten Quartal das Wohnungssegment in Großstädten , das weiterhin „regiert“ und das höchste Preisniveau seit fast einem Jahrzehnt erreicht hat.

In Hanoi erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis im zweiten Quartal 80 Millionen VND/m², ein Anstieg von 5,6 % gegenüber dem Vorquartal und von bis zu 33 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Umfrage zufolge verzeichneten viele Apartmentprojekte in Hanoi einen Preisanstieg von etwa 5–6 %. Insbesondere einige High-End-Projekte erzielten „schockierende“ Verkaufspreise, wie zum Beispiel das Projekt Noble Crystal mit 160–270 Millionen VND/m² und The Matrix One mit 120–150 Millionen VND/m².

Im August dieses Jahres erreichte die Summe der von Immobilienunternehmen ausgegebenen und fällig werdenden Anleihen mit rund 17.500 Milliarden VND ihren Höchststand. Bild: VOV.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis 89 Millionen VND/m2. Damit gab es im Vergleich zum Vorquartal kaum Schwankungen, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch einen Anstieg um rund 36 %. Obwohl die Preise im Allgemeinen stabil blieben, verzeichneten einige Luxussegmente dennoch lokale Preissteigerungen und etablierten neue Preisniveaus, hauptsächlich dank hervorragender Infrastrukturvorteile wie U-Bahn-Linien, Ringstraßen, Cat-Lai-Tunneln und dem Ausbau vieler wichtiger Routen in Thu Thiem, Thao Dien, An Phu und Thanh My Loi.

Auch das Segment der Villen und Stadthäuser im Projekt verzeichnete im Vergleich zum Vorquartal einen leichten Anstieg, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt und Khanh Hoa .

Ein Anleiheausfall ist unwahrscheinlich

Experten der SSI Securities Corporation gehen davon aus, dass die Strategie, die Immobilienpreise zu stabilisieren, nur von kurzer Dauer sein wird. Wenn das Marktvertrauen weiter sinkt, ist das „Atem anhalten“ keine Lösung mehr, sondern wird zu einem weit verbreiteten Liquiditätsrisiko. Daher sind starke und synchrone Lösungen und Strategien erforderlich, um den Fälligkeitsdruck zu verringern und die Marktliquidität wiederherzustellen.

Experten sind der Ansicht, dass der Mechanismus zur Ausgabe einzelner Anleihen in naher Zukunft weiter verbessert werden muss, und zwar in Richtung einer obligatorischen Offenlegung von Informationen, regelmäßiger Prüfungen und der Stärkung unabhängiger Kreditratings. Zudem ist es notwendig, den Rechtsrahmen für die Umstrukturierung von Schulden zu erweitern, beispielsweise durch die Umwandlung von Anleihen in Aktien oder eine bedingte Verlängerung für Projekte mit vollem Rechtsstatus und deutlichem Fortschritt.

Die Strategie, die Immobilienpreise niedrig zu halten, um zu überleben, hält nur kurze Zeit. Illustratives Foto.

Langfristig muss die Kreditvergabe an den Immobiliensektor selektiv reguliert werden. Sozialwohnungen und Mietwohnungen müssen bevorzugt werden, und der Kapitalfluss in spekulative Projekte muss begrenzt werden. Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich. Solange die Unternehmen ihre Produkte verkaufen können, stellt die Fälligkeit der Anleihen kein Problem mehr dar.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, erklärte, der Druck auf Anleihen in diesem Jahr sei nicht besorgniserregend. Zahlungsausfälle seien weniger wahrscheinlich, da sich der Immobilienmarkt allmählich positiv entwickelt habe. Viele Unternehmen müssten nur noch einen Produktrabatt von etwa 10 % gewähren, um ihre Produkte zu verkaufen, statt wie in der Vorperiode 40-50 %.

Analysten zufolge wächst die Immobilienbranche auch in diesem Jahr stark. Die Neuordnung der Verwaltungseinheiten im ganzen Land wurde abgeschlossen und das politische Umfeld stabilisiert. Die Immobilienbranche profitiert vom Niedrigzinsumfeld und institutionellen Reformen. Die drei Immobiliengesetze, die Resolution zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte, die Bemühungen zur Förderung öffentlicher Investitionen und die Verkürzung des Verwaltungsverfahrens …

Die jüngsten Bemühungen der Regierung, rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte zu beseitigen, werden die Voraussetzungen dafür schaffen, dass Unternehmen ihre Projekte wieder umsetzen und ihren Cashflow verbessern können. Dadurch wird es für Unternehmen einfacher, bald zum Verkauf zu stehen und Finanzpläne für die Rückzahlung von Schulden bei Anleihegläubigern zu haben.

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