Die beiden größten rechtlichen Engpässe des Immobilienmarktes sind gelöst, warten nur noch auf das Landgesetz

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Rechtliche Probleme und Vorschriften sind die größten Engpässe auf dem Immobilienmarkt.

Laut Immobilienexperten wird der Immobilienmarkt von zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Rundschreiben geregelt. Die drei Gesetze mit dem stärksten Einfluss auf den Markt sind jedoch das Wohnungsbaugesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Grundstücksgesetz.

Im Jahr 2023 verabschiedete die Nationalversammlung das Wohnungsgesetz (geändert) und das Immobiliengesetz (geändert), die am 1. Januar 2025 in Kraft treten, d. h., es verbleibt noch ein Jahr bis zu ihrem Inkrafttreten.

Die beiden größten rechtlichen Kniffe des Immobilienmarktes wurden für das erste Grundstücksgesetz entworfen. — Die beiden größten rechtlichen Engpässe des Immobilienmarktes sind gelöst, es fehlt nur noch das Bodengesetz. (Foto: ZN)

Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kommentierte die beiden neu verabschiedeten Gesetze wie folgt: Das neue Wohnungsbaugesetz sei grundsätzlich sehr praxistauglich und stelle die Konsistenz und Einheitlichkeit der gesetzlichen Regelungen sicher. HoREA erklärte, das neue Wohnungsbaugesetz sei die beste Qualität seit über 30 Jahren.

Auch das neue Gesetz zum Immobiliengeschäft enthält zahlreiche bahnbrechende Regelungen, wie etwa die Legalisierung von Regelungen zu Tourismus- und Ferienimmobilien. Oder neue Regelungen, die sich darauf beziehen, dass Investoren ihre finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke erfüllen müssen, bevor sie zukünftige Immobilienprodukte in den Handel bringen.

Derzeit befindet sich lediglich das Landesgesetz noch im Prozess der Überprüfung, Änderung und Ergänzung neuer Regelungen zur Fertigstellung.

Die Nationalversammlung sollte am 29. November über das überarbeitete Bodengesetz abstimmen. Während der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung Ende November erklärte die Nationalversammlung jedoch, dass der Gesetzentwurf in dieser 6. Sitzung nicht verabschiedet worden sei und auf die nächste Sitzung verschoben werde.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Thanh Tuan: „Im Vergleich zum Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz, die gerade verabschiedet wurden, ist die Änderung und Anpassung des Grundstücksgesetzes viel schwieriger.“

Das Bodengesetz überschneidet sich mit zahlreichen Gesetzen und Rundschreiben in vielen verschiedenen Bereichen. Tatsächlich wies das (alte) Bodengesetz von 2013 zahlreiche Einschränkungen und Mängel auf. Daher legte die Regierung der Nationalversammlung 2019 einen Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Bodengesetzes von 2013 vor.

Die Regierung beantragte daraufhin jedoch viermal die Verschiebung der Prüfung des Gesetzesentwurfs, bevor die Nationalversammlung beschloss, ihn in das Gesetz- und Verordnungsprogramm für 2022 aufzunehmen.

Darüber hinaus sind einige Bestimmungen des Bodengesetzes zwischen den kommentierenden Behörden nicht einheitlich geregelt, beispielsweise die Methode zur Berechnung der Bodenpreise oder die Vorschriften zum Landerwerb durch den Staat.

„Daher ist es notwendig, mehr Zeit zu haben, um ein so schwieriges Gesetz wie das Landgesetz zu prüfen und zu ändern. So vermeiden wir, dass wir gleich nach der Verabschiedung über weitere Änderungen diskutieren müssen“, sagte Herr Tuan.

Inzwischen erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, dass der jüngste Entwurf des Bodengesetzes zwei unangemessene Bestimmungen enthalte. Dabei handelt es sich um Punkt b, Absatz 1, Punkt a, Absatz 4 und Absatz 6, Artikel 128, die sich auf den Vorschlag beziehen, „die Umwandlung von Land zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte unter der Voraussetzung zuzulassen, dass die Person, der die Umwandlung des Lands vom Staat gestattet wird, das Recht hat, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen …“

Der Verband empfiehlt daher, dass Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Gesetzes über Grundstücke (geändert) dahingehend geändert und ergänzt werden müssen, dass Investoren Verhandlungen über den Erhalt des Nutzungsrechts für „Wohngrundstücke“ oder „Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ oder „Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind“ im Einklang mit den Programmen zur Flächennutzungsplanung, Stadtplanung, Bau und Wohnungsbau führen können, um gewerbliche Wohnprojekte, gemischte Wohnprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte umzusetzen.

Dadurch werden die Voraussetzungen geschaffen, dass Investoren, insbesondere große Immobilienkonzerne und Unternehmen, in die Entwicklung von Wohnbauprojekten und Stadtgebieten mit großen Flächen von bis zu Dutzenden, Dutzenden, Hunderten oder Tausenden von Hektar investieren können, um sowohl über eine synchrone Verkehrsinfrastruktur, technische Infrastruktur, soziale Infrastruktur als auch über zahlreiche städtische Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen zu verfügen.

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