Immobilienmarkt im südlichen Ferienort „im Rückwärtsgang“?

Das Projekt „steht still“

In den vergangenen Jahren waren viele Menschen von der rasanten Entwicklung des Segments Resort-Immobilien, Küstenvillen, Apartments, Condotels usw. überrascht. Investoren wetteiferten um den Verkauf, die Einführung von Produkten und die Verpflichtung, Gewinne und Zeitpläne für Investoren zu erzielen.

Dieses Segment hat die Marktliquidität erhöht und den Ferienimmobilienmarkt zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit gemacht.

Seit 2022 haben sich die Ferienimmobilienprojekte jedoch verlangsamt und viele Projekte wurden aufgrund der Auswirkungen der Marktwirtschaft , der Verschärfung der Gesetze durch die Behörden und der Schwierigkeiten der Kunden, Kapital von Kreditinstituten zu leihen, sogar „rückgängig gemacht“.

Laut dem Bewertungsbericht von DKRA Vietnam (einer Marktforschungseinheit für Immobilien) ist derzeit in den meisten Segmenten des Ferienimmobilientyps im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 ein starker Rückgang des Angebots und der Nachfrage zu verzeichnen.

Insbesondere im Segment der Ferienvillen ging das Primärangebot im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 8 % zurück, hauptsächlich in den zentralen und südlichen Regionen. Die allgemeine Marktnachfrage war gering. Der Verbrauch ging im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 15 % zurück und erreichte damit den niedrigsten Stand des letzten Jahrzehnts.

Das Primärverkaufspreisniveau tendiert weiterhin seitwärts. Der Sekundärmarkt verzeichnete einen durchschnittlichen Preisrückgang von 15 % bis 20 % gegenüber dem Vertragspreis. Strategien wie Gewinn-/Umsatzbeteiligung/-verpflichtung, Zinsstützung und Tilgungsfreifrist werden weiterhin häufig zur Erhöhung der Liquidität eingesetzt, sind aber nicht so effektiv wie erwartet.

Im Segment der Ferien-Stadthäuser/Geschäftshäuser war ein anhaltender Rückgang des Angebots zu verzeichnen, wobei mehr als 97 % des Primärangebots im Quartal aus dem Bestand alter Projekte stammten.

Trotz der Erholung im Tourismussektor hat der Markt die „Dunkelzone“ noch nicht verlassen. Die Primärpreise schwankten kaum und tendierten weiterhin seitwärts. Der Markt ist weiterhin mit Liquiditätsproblemen und Preissteigerungspotenzial konfrontiert, da das Vertrauen der Anleger und die Aussicht auf eine Erholung dieses Segments noch sehr gering sind.

Eine Küstenunterteilung eines 5-Sterne-Resort-Immobilienprojektkomplexes.

Im Condotel-Segment stieg das Primärangebot im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht um 6 %, wobei die Produkte hauptsächlich aus dem Bestand alter Projekte stammten.

Die Gesamtmarktnachfrage verzeichnete den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Die Primärpreise schwankten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht und blieben aufgrund der hohen Inputkosten hoch. Um die Marktnachfrage anzukurbeln, werden weiterhin häufig Verkaufsstrategien angewendet, die auf die Unterstützung des Cashflows ausgerichtet sind, wie z. B. die Verlängerung von Zahlungsplänen, Tilgungsfreiräume, Zinsstützung usw.

Der Markt befindet sich im „Winterschlaf“

Laut Aufzeichnungen zahlreicher Maklerunternehmen und Vertriebskanäle wird es im Segment der Ferienimmobilien im südlichen Markt, beispielsweise in Ba Ria – Vung Tau , Binh Thuan usw., ab Ende 2023 kaum noch Investoren geben, die Verkaufs- oder Werbeaktivitäten für Produkte durchführen.

Die Unternehmen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Erledigung rechtlicher Verfahren, die termingerechte Übergabe von Bauprojekten an Kunden oder den Betrieb temporärer Unterteilungen zur rentablen Vermietung.

Aufzeichnungen zufolge wurden in der Provinz Ba Ria – Vung Tau Projekte wie Charm Ho Tram mit Resort-Apartment-Produkten, Condotel, Resort-Villen und Hotels ab 2021 zum Verkauf angeboten und sollen Ende 2024 übergeben werden.

Allerdings ist das oben genannte Projekt bisher nur im Rohbau einiger Teile entstanden und noch nicht fertiggestellt, sodass es weder an Kunden übergeben noch in Betrieb genommen werden kann.

Ein Projekt, das noch nicht an Kunden zur Nutzung übergeben wurde, im Inneren werden viele Rohbauteile gebaut.

In der Provinz Binh Thuan wird seit 2019 auch das etwa 90 Hektar große Projekt Thanh Long Bay zum Verkauf angeboten. Allerdings wurden vom Investor nur wenige Unterteilungen gebaut und es ist noch kein Übergabetermin für die Kunden geplant.

Ebenfalls in der Provinz Binh Thuan wurde das Projekt Sumerland Mui Ne von Hung Loc Phat im Jahr 2019 als 5-Sterne-Resort, Unterhaltung, Villen, Stadthäuser, Hotels usw. beworben. Der Investor befindet sich derzeit jedoch noch im Bau und hat die Immobilie noch nicht übergeben.

Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, kommentierte: „Nachdem Condotels durch die Verschärfung der Gesetze durch die Behörden ‚zerschlagen‘ wurden und die Investoren nicht mehr in der Lage waren, die vereinbarten Gewinne auszuzahlen, sowie die Investitionsfortschritte langsam vorankamen, hatten die Kunden kein Interesse mehr am Kauf von Resortvillen. Daher ist die Marktliquidität derzeit gering, es gibt keine Käufer und Verkäufer, weil die Kunden kein Risiko eingehen wollen. Insbesondere Projekte, die seit vier bis fünf Jahren zum Verkauf stehen, aber teilweise noch nicht fertiggestellt und übergeben wurden, ziehen Kunden an.“

Laut Herrn Lang ist das aktuelle Rechtssystem auf dem Immobilienmarkt von großer Bedeutung. Bisher hatten einige Investoren keine Zeit, sich auf das Rechtssystem vorzubereiten, bevor sie ihre Produkte auf den Markt brachten. Erst als die Vorschriften verschärft wurden, sahen sie die Konsequenzen, und auch die Kunden gerieten in Schwierigkeiten, weil ihr Kapital in den Produkten steckte.

Ein Resort-Immobilienprojekt in der Provinz Ba Ria – Vung Tau.

Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Real Estate Company, bemerkte außerdem, dass es in anderen Segmenten bisher zwar viele Anzeichen einer Erholung gegeben habe, der Immobiliensektor im Ferienbereich jedoch noch nicht aus der „düsteren“ Lage herausgekommen sei.

Die Entwicklung von Unternehmen in diesem Segment wird sicherlich viel Zeit in Anspruch nehmen, rechtliche Verfahren abschließen, finanzielle Mittel zur Beschleunigung des Fortschritts bereitstellen, Infrastrukturprojekte umsetzen usw. In drei bis vier Jahren kann das Segment der Ferienimmobilien dann zurückkehren.

Angebot voraussichtlich leicht steigend, Liquidität gering

Laut der Prognose von DKRA wird das Angebot an Condotels im Bereich Ferienimmobilien in der kommenden Zeit im Vergleich zum ersten Quartal 2024 voraussichtlich leicht steigen und um 100 bis 200 Einheiten schwanken, hauptsächlich in Ba Ria – Vung Tau. Das Angebot an Ferienvillen und Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern schwankt im Vergleich zum Vorquartal kaum. Prognosen zufolge wird der Markt mit einem Primärangebot von 100 bis 150 Ferienvillen bzw. 80 bis 100 Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern versorgt.

Die allgemeine Marktnachfrage bleibt weiterhin gering, und der Abwärtstrend dürfte bis Ende 2024 anhalten. Die Primärpreise bleiben stabil und dürften kurzfristig keine größeren Schwankungen erfahren. Rabattpolitik, Zinsstützung, Tilgungsfreiräume, Leasingverpflichtungen usw. werden auch im kommenden Quartal weiterhin weit verbreitet sein.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html