Zeitpunkt der Wirksamkeit von Grundstücksgeschäften

Da es sich bei Grundstücken um ein Sondervermögen handelt, muss die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken den grundstücksrechtlichen Bestimmungen und der notariellen Beurkundung entsprechen. Daher besteht ein Unterschied zwischen der Gültigkeit des Übertragungsvertrags und der Gültigkeit der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken.

Habe einen Vertrag unterschrieben, weiß aber noch nicht, ob er wirksam ist

Da Frau PTG (wohnhaft in der Gemeinde Dong Tam, Provinz Dong Nai ) und ihr Ehemann dringend eine größere Geldsumme zur Begleichung ihrer Schulden benötigten, schlossen sie einen Vertrag über die Übertragung von 4 Sao Land von insgesamt 2 Hektar Dauerland (mit rotem Buch) an Herrn HVB (wohnhaft in der Gemeinde Tan Loi, Provinz Dong Nai) für 800 Millionen VND ab. Da Herr HVB nicht über genügend Geld verfügte, um den gesamten Betrag auf einmal zu bezahlen, hinterlegte er nur 100 Millionen VND und verpflichtete sich, den vollen Betrag für den Kauf des Landes einen Monat später zu zahlen. Anschließend gingen die beiden Parteien zum nächstgelegenen Notar, um den Vertrag notariell beglaubigen zu lassen.

Anwälte der Anwaltskammer der Provinz Dong Nai beraten die Bewohner der Gemeinde Dong Tam im August 2025 rechtlich. Foto: Doan Phu

Nach einem Monat war Herr HVB seiner Verpflichtung immer noch nicht nachgekommen. Daher übertrugen Frau PTG und ihr Mann ihm das Grundstück nicht mehr, sondern unterzeichneten einen notariell beglaubigten Übertragungsvertrag mit einer anderen Person. Da er das Grundstück nicht von Frau PTG und ihrem Mann kaufen konnte, weil es jemand anderes „weggeschnappt“ hatte, traf sich Herr HVB mit Frau PTG und ihrem Mann, um die Rückzahlung der geleisteten Anzahlung zu fordern. Sollten Frau PTG und ihr Mann die Anzahlung nicht zurückzahlen, würde er einen Anwalt beauftragen, um zu klagen und die Transaktion zwischen ihr und einer anderen Person zu verhindern.

Um die komplizierte Situation zu entschärfen, einigten sich Frau PTG und ihr Mann darauf, die Kaution in Höhe von 100 Millionen VND an Herrn HVB zurückzugeben. Sie und ihr Mann möchten jedoch immer noch wissen: Welcher Vertrag über die Übertragung von 4 Sao Land zwischen ihr und Herrn HVB und dem späteren Erwerber ist in Kraft getreten, welcher nicht?

Da der Zeitpunkt des Inkrafttretens des Grundstücksübertragungsvertrags und der zeitliche Unterschied zwischen dem Inkrafttreten des Grundstücksübertragungsvertrags und der Übertragung der Landnutzungsrechte nicht bekannt sind, stoßen viele Menschen bei der Kündigung des Vertrags auf Schwierigkeiten. So beispielsweise im Fall von Herrn DVR (wohnhaft in der Gemeinde Gia Kiem, Provinz Dong Nai).

Herr DVR sagte: „Nachdem er den Preis festgelegt hatte, unterzeichnete er einen Vertrag über die Übertragung von 150 ^{Quadratmetern} Wohngrundstück mit einem roten Titel an Frau NTD (wohnhaft im Bezirk Bien Hoa, Provinz Dong Nai). Beide Parteien unterzeichneten den Vertrag, der dann notariell beglaubigt wurde. Nach Ablauf der im Vertrag genannten Frist hatte die Erwerberin, Frau NTD, jedoch immer noch nicht genügend Geld beisammen. Aus diesem Grund schloss er die Übertragung des Namens auf Frau NTD nicht ab.“

Herr DVR möchte wissen, ob der Übertragungsvertrag zwischen ihm und Frau NTD bereits wirksam ist und ob er das Recht hat, den Vertrag zu kündigen, wenn der Zahlungstermin und das Verfahren zur Namensänderung kommen, Frau NTD jedoch abwesend ist.

Gültig ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung oder notariellen Beglaubigung?

Artikel 401 des Zivilgesetzbuches von 2015 legt fest, dass ein rechtsgültig abgeschlossener Vertrag ab dem Zeitpunkt seines Abschlusses wirksam ist. Ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vertrags müssen die Parteien ihre Rechte und Pflichten gegenüber der jeweils anderen Partei wie vereinbart erfüllen.

Gleichzeitig wird in Artikel 500 bis Artikel 503 des Zivilgesetzbuchs von 2015 festgelegt, dass ein Vertrag über Landnutzungsrechte eine Vereinbarung zwischen den Parteien ist, wonach der Landnutzer die Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes auf die andere Partei überträgt; die andere Partei übt die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag mit dem Landnutzer aus. Der Inhalt des Vertrags über Landnutzungsrechte darf nicht im Widerspruch zu den Bestimmungen über Nutzungszweck, Landnutzungsdauer, Planung, Landnutzungsplan und anderen Rechten und Pflichten gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes und anderer Bestimmungen der einschlägigen Gesetze stehen.

Verträge über Landnutzungsrechte müssen schriftlich in einer Form geschlossen werden, die den Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs von 2015, des Bodengesetzes und anderer relevanter Rechtsvorschriften entspricht. Die Umsetzung von Verträgen über Landnutzungsrechte muss den korrekten Verfahren und Formalitäten entsprechen, die im Bodengesetz und anderen relevanten Rechtsvorschriften vorgeschrieben sind. Die Übertragung von Landnutzungsrechten wird mit der Registrierung gemäß dem Bodengesetz wirksam.

„Der Vertrag über die Übertragung von Landnutzungsrechten tritt mit der notariellen Beurkundung in Kraft. Die Übertragung von Landnutzungsrechten wird mit der Eintragung der Änderungen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes wirksam.“
Rechtsanwalt NGUYEN DUC, Anwaltskammer der Provinz Dong Nai.

Darüber hinaus legt Artikel 6 des Notargesetzes von 2024 klar fest, dass notariell beglaubigte Dokumente ab dem Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung durch den Notar und der Vergabe des Stempels durch die Notarorganisation wirksam sind. Notariell beglaubigte Dokumente sind für die betroffenen Parteien wirksam und bilden die Grundlage für die an der Transaktion beteiligten Parteien, bei den zuständigen staatlichen Stellen die Durchführung von Verfahren im Zusammenhang mit der notariellen Transaktion zu beantragen.

Rechtsanwalt Nguyen Duc (Anwaltskammer der Provinz Dong Nai) erklärte: „Aufgrund der oben genannten Bestimmungen ist der Vertrag über die Übertragung von 4 Sao Land zwischen Frau PTG und Herrn HVB noch nicht in Kraft getreten, da er die formalen Bedingungen nicht erfüllt (keine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung). Der Vertrag zwischen dem Paar und Herrn HVB tritt mit der notariellen Beglaubigung in Kraft. Die Frage, ob Herr HVB die Anzahlung zurückfordert und diese vom Paar akzeptiert, hat keinen Einfluss darauf, ob der Grundstücksübertragungsvertrag in Kraft tritt oder nicht.“

Im Falle von Herrn DVR: Der Übertragungsvertrag zwischen ihm und Frau NTD ist wirksam. Da Frau NTD jedoch die im Vertrag vereinbarten Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, hat er das Recht, die Aufhebung des unterzeichneten Vertrags zu verlangen. Die Aufhebung eines notariell beglaubigten Vertrags muss folgende Bedingungen erfüllen: Es liegt eine Vereinbarung und schriftliche Verpflichtung aller am Vertrag beteiligten Personen vor. Gleichzeitig muss die Aufhebung des notariell beglaubigten Vertrags bei der vorherigen Notariatsstelle durch einen Notar beurkundet werden.

Gelingt es ihm nicht, den notariell beglaubigten Vertrag bei der Notarorganisation zu kündigen, hat Herr DVR das Recht, Klage einzureichen und die Kündigung des Vertrags zu beantragen, da Frau NTD die vertraglichen Verpflichtungen schwerwiegend verletzt und die im Vertrag eingegangenen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß erfüllt hat.

Doan Phu

Quelle: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/