社会住宅プロジェクトにおける商業住宅の20％規制を撤廃する

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2023年6月以降、社会住宅プロジェクトは、床面積または住宅用地の20%を商業用途に留保することが禁止されます。この規制は、社会住宅プロジェクトの投資家に対するインセンティブが縮小され、この市場への参入が阻害されることを意味します。

トランボン地区の労働者住宅地区内。写真：H.Loc

上記内容に関し、省人民委員会は建設省に書面による要請書を送付しました。

*社会住宅に商業住宅はもうない

従来、社会住宅プロジェクト（独立型社会住宅プロジェクトおよび商業住宅プロジェクトの20％の土地基金からの社会住宅建設投資プロジェクトを含む）の投資家は、住宅総面積または延床面積の20％を商業住宅建設のために留保することが認められていました。この規定は、投資コストを相殺し、社会住宅の販売価格、賃貸価格、割賦販売価格の引き下げに貢献し、投資後の社会住宅の管理運営コストを削減することを目的としていました。しかし、この規定は廃止されました。

具体的には、2023年6月に政府が発行した建設省の国家管理下にある法令の複数の条項を修正および補足する法令第35/2023/ND-CP号（法令第35号）と、2023年7月に発行されたこの法令を修正する公式通達の両方で、社会住宅プロジェクトの住宅用地面積の20％を商業事業用に確保するという内容が削除されました。

建設省の説明によると、この規制は、現在不足している低所得者向け住宅基金の増額と、2021年から2030年にかけて少なくとも100万戸の社会住宅を建設するという政府の計画を具体化することを目的としている。しかし、地域の観点から見ると、この優遇措置の廃止は社会住宅、特に賃貸社会住宅の建設に対する魅力を低下させ、投資家の参入を阻害することになるだろう。

建設局長のホー・ヴァン・ハ氏は、社会住宅事業において住宅用地の20%を商業事業用に留保するという優遇措置を撤廃することは、この分野への投資誘致に直接的な影響を与え、低所得者向け住宅開発という目標の達成に影響を及ぼすと述べた。さらに、独立した社会住宅事業には、居住者にサービスを提供するために、複数のサービス施設と公共設備を備えなければならないという規制も、投資家にとっての魅力を低下させている。

計画投資局長のグエン・ヒュー・グエン氏はこの問題について、近年、社会住宅プロジェクトは土地優遇措置を受けているものの、手続きが複雑であること、金利が10％に制限されていること、投資家の資本が不足していることなど、さまざまな理由から投資家が関心を示さなかったと述べた。

実際、商業事業向け住宅の20％優遇床面積を撤廃する規定は、政府が2021年に出した社会住宅の開発と管理に関する政令100/2015/ND-CPを改正する政令49/2021/ND-CPに明記されていた。しかし、2021年と2022年は新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響で新規プロジェクトがあまり実施されなかったため、政令35号でこの内容が改めて示されたことに対し、多くの地方自治体や投資家から意見が出された。

* ドンナイ省、規制改正を提案

現在、投資家と地元住民の双方は、プロジェクトの金利が抑制されている状況下では、インセンティブの削減によって、ただでさえ困難な社会住宅の実現がさらに困難になると考えている。

計画投資局長グエン・フー・グエン氏によると、商業施設用地の床面積を20%削減するという追加規制の適用は投資家の利益を減少させるため、投資家はこれを継続せず、社会住宅への投資を放棄するだろうという。地方自治体は社会住宅への投資誘致に大きな困難を経験するだろう。

建設局長のホー・ヴァン・ハー氏は、この問題に関して、省人民委員会が建設省に文書を送付し、社会住宅プロジェクトの商業床面積に対する優遇政策の補足について助言を求めていると述べた。この優遇政策の内容を住宅法（改正）草案に含め、2023年末にこの法律が可決されたらすぐに適用できるようにする。同時に、住宅法（改正）の発効前に投資方針が決定されたプロジェクトには、これらの優遇政策を適用できるようにする経過措置もある。

社会住宅プロジェクトの入札手続きに関して、省は社会住宅プロジェクトの入札手続きの短縮化を公布しましたが、投資家選定のための入札手続きには依然として長い時間を要しています。そのため、省は、社会住宅プロジェクトおよび労働者住宅プロジェクトの実施を迅速化するため、一部のケースで投資家を指名するか、投資家選定のための入札手続きの期間を短縮する方向で、社会住宅プロジェクトの投資家選定のための入札に関する別途の規則を建設省の権限に基づき公布するか、政府に報告するよう勧告します。

キム・オアン不動産グループ株式会社（ホーチミン市）の取締役会長兼社長であるダン・ティ・キム・オアン氏は、商業事業に対する床面積20%の優遇措置の撤廃は、投資誘致と社会住宅プロジェクトの進捗に確実に影響を与えると述べた。同グループは、優遇措置の継続を条件とする規則改正を建設省に提案するとともに、社会住宅の購入対象と条件に関する規則改正も提案する予定である。

現在、商業住宅は政策や資金調達の難しさ、そして需要の低迷に直面しているため、不動産投資家は公営住宅への転換を進めています。公営住宅の手続きが真にオープンになり、魅力的なインセンティブが提供されれば、公営住宅の需給バランスは徐々に改善され、2023年までに全国で少なくとも100万戸の公営住宅を建設するという目標は間もなく実現するでしょう。

ホアンロック

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