社会住宅ローンの金利は依然として高く、多くの低所得者は「頭金を支払う」勇気がない。

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フンイエン省出身のヴー・クアン・ミン氏は、長年の働きで妻と合わせて約4億ドンを貯めたと語った。彼は15億ドンで公営住宅を購入する予定で、そのうち70%、つまり約11億ドンを借入する予定だ。

クアン氏は、20年間、金利8.2%で1兆2000億ドンの融資契約を知った。計算すると、毎月1000万～1300万ドンの元本と利息を支払うことになる。

「妻と私の月収は2000万以下です。今、家を買って銀行の金利を支払っていたら、生活費と子供2人を養うのに足りません。家を持つことはありがたいことですが、借金を背負う力はありません。いつ完済できるのか分かりません」とミンさんは不安を抱きました。

グエン・ティ・ニャンさん（ハノイ市ホアンマイ）も、公営住宅を購入する資格はあるものの、120兆ドンの融資パッケージの金利がまだ心配だと語った。

専門家によると、120兆ドン規模の社会住宅購入支援策に基づく融資の金利は、依然としてそれほど優遇されていないという。（イラスト写真）

「月収1100万ドン未満では、家族の生活費と2人の子供の教育費を賄うのに苦労していました。5億ドンのローンに対する年利8.2%は高すぎて、公営住宅を購入することは不可能です」とニャンさんは語った。

現在、社会住宅プロジェクトおよび労働者住宅プロジェクトの投資家および住宅購入者を対象とした120兆VNDの優遇融資パッケージは、商業金利より年2%低い金利で提供されており、2030年末までの融資期限が設けられています。この融資は、国営商業銀行4行の資金から調達されます。これにより、社会住宅、労働者住宅、アパートの改築・再建プロジェクトにおける住宅の購入者および割賦購入者には年8.2%の金利が適用され、社会住宅プロジェクト、労働者住宅、アパートの改築・再建プロジェクトの投資家には年8.7%の金利が適用されます。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、この融資パッケージの金利は優遇されているとはいえ、都市部の低所得者の金融能力と比較するとまだ高すぎるという。

例えば、10億ドンの公営住宅を購入する場合、購入者は20%（2億ドン）を前払いし、残りの80%（8億ドン）を年利8.2%で借り入れることができます。この融資額の場合、借り手は初年度、平均546万ドン／月を支払うことになります（元金の一部返済は言うまでもありません）。

同時に、チャウ氏によると、「5年間の優遇期間中に一定の貸出金利を適用する」という規定と、優遇期間が終了した後の貸出金利については、商業銀行と顧客が交渉して合意することになるため、多くの人が資金の借り入れをためらうことになるという。

「 5年間の優遇期間は短すぎ、低金利で長期の融資を要求する社会住宅に対する優遇融資政策の性質に一致していない。一方、2014年の住宅法では優遇融資期間の最長を25年と規定している」とチャウ氏はコメントした。

HoREAの議長は、優遇期間の終了後、社会住宅の購入者は通常の商業金利で借り入れなければならなくなり、それが低所得者や労働者である借り手にとって「負担」となる可能性が高いと指摘した。

そのため、HoREAは建設省に対し、「資本再構成と金利補助」の仕組みの下で110兆ドン（2021～2030年の期間に100万戸の社会住宅プログラムを実施するための資本需要の約30％に相当）の優遇融資パッケージを引き続き研究・提案し、社会住宅の購入者と賃借人が最大25年間、年間約4.8～5％の優遇金利で借り入れできるようにすることを提案した。

また、国家財政委員会の元副委員長であるレー・スアン・ギア博士は、公営住宅を購入するためのローンの金利について、投資家にとって8.7％、住宅購入者にとって8.2％という金利は現実的に魅力的ではないと語った。

ンギア氏によれば、投資家向けの貸出金利は市場金利から2％を差し引いたものを適用すべきであり、住宅購入者向けの貸出金利は市場金利から5％を差し引いたものを適用すべきであり、その5％の控除分は商業銀行の予算から直接賄われる。

同様に、経済専門家のグエン・トリ・ヒュー氏は、「社会住宅および労働者住宅プロジェクトの投資家および住宅購入者向けの120兆ドンの融資パッケージ」の名称を「120兆ドンの優遇金利の融資プログラム」に変更すべきだと述べた。

ヒュー氏はさらに詳しく、信用支援パッケージには融資期間に関する規定が必要だと述べた。5年、10年、それとも20年といった具合だ。金利に関しては、優遇金利は5年間しか有効ではなく、借り手と貸し手の間で合意された金利から5年後に適用される。では、5年後の金利が現在の金利よりも低いと誰が保証できるだろうか？変動金利は借り手と貸し手の双方にリスクをもたらす。借り手は債務不履行のリスクを、貸し手は債権回収のリスクを負うことになる。

「この120兆ドンの社会住宅融資支援策は、以前の社会住宅融資支援策ほど『完璧』ではないことが分かります。したがって、これは優遇融資プログラムにとどまるべきです。支援策として、より包括的な規制と条件が必要です」とヒュー博士はコメントしました。

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