VCCI：土地評価における剰余金方式を維持すべき

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ANTD.VN - ベトナム商工連盟（VCCI）は、土地評価方法から剰余金方式を削除することを検討する必要があると考えています。

土地評価において剰余金法を維持すべきか？

土地価格を規制する政令44/2014/ND-CPを修正および補足する政令草案と、土地評価方法、土地価格リストの開発と調整、特定の土地評価、土地価格決定に関するコンサルティングを詳述する通達36/2014/TT-BTNMTのいくつかの条項を修正および補足する通達草案において、天然資源環境省（TN-MT）は余剰土地価格の計算方法を削除することを提案した。

しかし、VCCI は、剰余金方式を廃止すると、土地評価のプロセスに困難が生じると考えています。

余剰法は、将来の開発可能性を考慮した用途地域に基づいて土地価格を算定する方法です。この開発可能性を有する土地は、一般的な土地であり、市場で既に成立した類似の資産や類似の資産が存在しない場合に、比較法を適用します（ただし、市場に譲渡され、土地使用権の競売に落札された比較対象土地が少なくとも3区画あることが条件です）。

比較方式や収益方式など、現在の利用目的に基づいた土地評価方法と比較することで、それぞれのメリットとデメリットが明確になります。

VCCI によれば、比較法では、取引情報と評価対象となる不動産を一致させることが困難な場合が多く、比較データの点で限界があり、明確かつ正確な取引情報が多数必要である一方、現実には書類上の取引価格と実際の取引価格が異なるケースが多いとのことです。

一方、地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じる方式ですが、この方式にも限界があります。地価調整係数は、地価表の土地価格と市場における一般的な地価を分析し、比較検討した上で、省人民委員会が発行します。

したがって、調整係数の決定も比較データに基づいて行われるため、比較法と同様に情報と入力データの面で欠点に遭遇することになります。

VCCIによると、我が国の現在の土地データベースは市場の実態を正確に反映していないとのことです。そのため、草案にあるように3つの評価方法のみを適用すると、上記の欠陥により実施プロセスに支障が生じる可能性があります。

一方、残余法は、資産の現在価値は、想定される開発の見積りからその開発を行うために発生したすべてのコストを差し引いた残余価値であるという理論に基づいています。

この手法の本質は、土地の価値を逆算して計算することにあります。つまり、完成した将来の開発製品の販売価格から、その製品の開発に必要な投資費用を差し引くのです。開発の可能性のある土地は、この手法によって評価されますが、他の評価手法ではこの手法は適用できません。

VCCI はまた、剰余金法は専門の評価機関が適用する不動産評価方法であり、開発可能性のある不動産（未開発の空き地、または土地上に建造物があり、それを改築または取り壊して新しい建造物を建てることで、その土地を最も効果的に活用できる土地）を評価する際に適用される評価方法の 1 つであると考えています。

剰余金法は、通達145/2016/TT-BTCとともに発行されたベトナム評価基準第11号に規定されています。

土地評価における剰余金方式を削除する草案の場合、不動産評価に関する規定が関係法文書間で矛盾を生じます。

国家管理の目標に関して、土地評価方法から剰余金法を除外する理由の 1 つは、「これは、管理者が投資を決定するために計算するのに役立つ不動産評価方法であり (土地の価格は事前に入手できる必要があります)、国家の土地管理に役立つ土地評価のタスクには適していない」ためです。

VCCI の見解としては、この手法が投資効率の算出にのみ使用されると考えられる場合、土地の価値は最良かつ最も有効な利用を実現するように算出されており、この土地価格は市場原理と一致していることを意味します。