ការយកពន្ធលើការលក់អចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើពេលវេលាកាន់កាប់៖ តើការរំពឹងទុកអាចមានកម្រិតទេ?

ហេតុផលគឺថា យោងតាម ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ គោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនបច្ចុប្បន្នរបស់វៀតណាមមិនមានភាពខុសគ្នាទៅតាមរយៈពេលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកផ្ទេរនោះទេ។

ចាំបាច់ ប៉ុន្តែត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន

យោងតាមអ្នកជំនាញ ប្រសិនបើបានអនុម័ត សំណើនេះអាចបង្កើតការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់បុគ្គលក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេលវែង ជំនួសឱ្យការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លី។ នេះនឹងជួយធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានស្ថិរភាព កាត់បន្ថយហានិភ័យនៃ "ពពុះ" និងធានាបាននូវការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

លើសពីនេះ ចំណូលពន្ធពីប្រតិបត្តិការរយៈពេលខ្លីអាចកើនឡើង ជាពិសេសក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏រស់រវើក ដែលរួមចំណែកដល់ថវិការដ្ឋ។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានវិភាគ៖ ការយកពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនពីប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើពេលវេលានៃកម្មសិទ្ធិនឹងក្លាយជាដំណោះស្រាយមួយដើម្បីទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក ជួយគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដោយហេតុនេះធ្វើឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកាន់តែមានស្ថិរភាព ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ ឬទីក្រុងហូជីមិញ...

លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា " ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យមិនអាចត្រូវបានគេព្រងើយកន្តើយឡើយ ដោយសារតែគោលដៅនៃស្ថិរភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ការយកពន្ធគឺផ្តោតសំខាន់ទៅលើអ្នកដែលប្រមូលប្រាក់ជាជាងអ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន ឬសម្រាប់ផលិត និងគោលបំណងអាជីវកម្ម ជួយបង្កើនចំណូលថវិកា និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារ "។

លើសពីនេះទៀត យោងតាមលោក Dinh បាតុភូតនៃការរំពឹងទុកក្នុងការស្តុកទុកទំនិញប្រឈមមុខនឹងការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាតដើម្បីរង់ចាំការកើនឡើងតម្លៃដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់គឺជារឿងធម្មតាណាស់។ ដូច្នេះ ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យគឺសមហេតុផល។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញក៏សង្កត់ធ្ងន់ថា ការអនុវត្តក៏ត្រូវគិតគូរពីកត្តាជាច្រើនផងដែរ។

ជាពិសេស យោងតាម Savills Vietnam ដើម្បីអនុវត្តការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើពេលវេលាកាន់កាប់ ដំណោះស្រាយបច្ចេកទេសជាច្រើនគឺត្រូវការជាចាំបាច់ដូចជា៖ ការគណនាតម្លៃវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ឧបករណ៍គណនាពន្ធ ជាពិសេសតម្លាភាព និងការបំប្លែងទិន្នន័យអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានទាំងអស់។ កត្តាទាំងនេះបង្កើតឧបសគ្គធំៗ ទាមទារធនធានហិរញ្ញវត្ថុធំៗ ការប្តេជ្ញាចិត្តពីអាជ្ញាធរ និងការសម្របសម្រួលរយៈពេលវែង។

យោងតាមអ្នកជំនាញការយកពន្ធលើការទិញផ្ទះដោយផ្អែកលើពេលវេលានៃកម្មសិទ្ធិចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីកត្តាជាច្រើន។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

តាមលោក Dinh ការយកពន្ធត្រូវមានវិធានការបច្ចេកទេសជាច្រើនដែលត្រូវពិចារណាឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ ឧទាហរណ៍ថា បើអ្នកណាទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែត្រូវការដើមទុន លក់ភ្លាមៗ ត្រូវតែខុសពីការទិញ និងលក់ភ្លាមៗ ដើម្បីចំណេញ។

លោក ឌិញ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ទិន្នន័យព័ត៌មានត្រូវតែច្បាស់លាស់ និងតម្លាភាព ដើម្បីការបង់ពន្ធមានភាពងាយស្រួល និងយុត្តិធម៌។ អ្នកទិញផ្ទះជាច្រើនថែមទាំងត្រូវប្រើប្រាក់កម្ចីធនាគារ ហើយនៅពេលផ្ទេរការប្រាក់កម្ចីក៏ត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងតម្លៃលក់ និងការចំណាយផ្សេងៗជាច្រើនទៀត។

លោកបានបន្តថា៖ « ច្បាប់ពន្ធត្រូវតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងពេញលេញដើម្បីចៀសវាងការបង្កផលលំបាកដល់ប្រជាពលរដ្ឋ ជាពិសេសអ្នកដែលមិនមានបំណងស្មានឬជំរុញតម្លៃទីផ្សារ »។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Property មានប្រសាសន៍ថា ការយកពន្ធបុគ្គលដែលផ្ទេរអចលនទ្រព្យផ្អែកលើឆ្នាំនៃកម្មសិទ្ធិដោយមានគោលដៅបង្កើនចំណូលថវិកាគឺត្រឹមត្រូវ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិនេះជាមួយនឹងការរំពឹងទុកនៃការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺ "ពិបាកណាស់ក្នុងការសម្រេចបាន" ។

នាយកប្រតិបត្តិនៃ EZ Property បាននិយាយថា " ម្ចាស់អចលនទ្រព្យនឹងបន្ថែមការចំណាយទាំងអស់ទៅនឹងតម្លៃលក់ចុងក្រោយនៅពេលផ្ទេរ។ ជាលទ្ធផល អ្នកទិញនៅតែជាអ្នកដែលរងទុក្ខច្រើនបំផុត " នាយកប្រតិបត្តិនៃ EZ Property បាននិយាយ។

លោក Le Xuan Nghia សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាប្រឹក្សាគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ និងរូបិយវត្ថុជាតិបានចង្អុលបង្ហាញពីការពិតដែលថាតម្លៃផ្ទះល្វែងមួយនាពេលបច្ចុប្បន្នឡើងដល់ 60 - 70 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សជាច្រើន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ មនុស្សជាច្រើនទិញផ្ទះមិនមែនដើម្បីរស់នៅ ប៉ុន្តែសម្រាប់គោលបំណងជួល ដូច្នេះមិនអាចហៅថាការរំពឹងទុកនោះទេ។ ជាក់ស្តែង ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យទីពីរ ឬតាមរយៈពេលកាន់កាប់មិនមែនជាដំណោះស្រាយដ៏ល្អសម្រាប់ទីផ្សារបច្ចុប្បន្ននោះទេ។

បើតាមលោក ង៉ែត ពេលអនុវត្តពន្ធ គឺត្រូវគណនាថាតើចំណូលពន្ធអាចគ្របដណ្តប់លើការចំណាយបានឬអត់។ ប្រសិនបើយើងចង់ទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក យើងត្រូវបន្ថែមសេវាសាធារណៈ និងការចំណាយផ្សេងៗបន្ថែមទៀត ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌សម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋ ដែលនាំឱ្យតម្លៃនៃការប្រមូលពន្ធមានកម្រិតខ្ពស់ជាងការប្រមូលពន្ធ។

ស្ថានភាព "ការរុករក" គឺជារឿងធម្មតាណាស់។

តាមពិតទៅ ស្ថានភាពទិញលក់អចលនទ្រព្យ«ដំណើរ»គឺមានរឿងធម្មតាក្នុងប្រទេសវៀតណាម។ របាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយ PropertyGuru Vietnam បានបង្ហាញថានៅឆ្នាំ 2023 វិនិយោគិន 15% កាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលបានទិញហើយបន្ទាប់មកលក់ក្នុងរយៈពេល 3 ខែ 36% ទុករយៈពេល 3-6 ខែ 35% ទុករយៈពេល 6-12 ខែ។

នេះមានន័យថាមានតែ 16% នៃអ្នកវិនិយោគនៅប្រទេសវៀតណាមកាន់កាប់អចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេសម្រាប់រយៈពេល 1-2 ឆ្នាំ ឬយូរជាងនេះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅទ្វីបអឺរ៉ុប ពេលវេលាដើម្បីកាន់កាប់អចលនទ្រព្យមុននឹងលក់មានដូចខាងក្រោម៖ អ្នកទិញ ៧% កាន់កាប់អចលនទ្រព្យរយៈពេល ១-៣ ឆ្នាំ ២៣% កាន់កាប់រយៈពេល ៣-៥ ឆ្នាំ ៣៣% កាន់កាប់រយៈពេល ៥-១០ ឆ្នាំ ៣៨% កាន់កាប់លើសពី ១០ ឆ្នាំ។

បាតុភូត "ទិញលឿន លក់លឿន" អាចមកពីមូលហេតុជាច្រើន ប៉ុន្តែភាគច្រើនមកពីអ្នកវិនិយោគ "ការរុករក" ។ ផ្នែកមួយនៃហេតុផលសម្រាប់បញ្ហានៃការរុករកគឺថា ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលលើសកម្មភាពផ្ទេរ និងជួលអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបច្ចុប្បន្នមានកម្រិតទាបពេក។

ជាធម្មតា នៅពេលផ្ទេរអចលនទ្រព្យ អ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលត្រឹមតែ 2% ហើយចំណូលពីការជួលអចលនទ្រព្យស្មើនឹង 5% នៃប្រាក់ចំណូល (អនុវត្តចំពោះចំណូលលើសពី 100 លានដុង)។

ដូច្នេះ យោងតាមក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីកំណត់ការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យ ប្រទេសមួយចំនួនលើពិភពលោកបានប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ពន្ធដើម្បីបង្កើនតម្លៃនៃអាកប្បកិរិយាប៉ាន់ស្មាន និងកាត់បន្ថយភាពទាក់ទាញនៃការរំពឹងទុកអចលនទ្រព្យនៅក្នុង សេដ្ឋកិច្ច រួមទាំងពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនផងដែរ។

លើសពីនេះ ប្រទេសមួយចំនួនក៏បានអនុវត្តពន្ធលើប្រាក់ចំណេញពីប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យស្របតាមភាពញឹកញាប់នៃប្រតិបត្តិការ និងពេលវេលានៃការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យឡើងវិញ។ ពេលវេលានេះកើតឡើងលឿនជាងមុន អត្រាពន្ធកាន់តែខ្ពស់។ វាកាន់តែយឺត អត្រាពន្ធកាន់តែទាប។

ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុបានលើកឧទាហរណ៍ដូចជានៅប្រទេសសិង្ហបុរី ដីដែលបានទិញ និងលក់ក្នុងឆ្នាំដំបូងត្រូវបង់ពន្ធ 100% លើភាពខុសគ្នានៃតម្លៃរវាងការទិញ និងលក់។ បន្ទាប់ពី 2 ឆ្នាំអត្រាពន្ធគឺ 50%; បន្ទាប់ពី 3 ឆ្នាំវាគឺ 25% ។ ឬនៅតៃវ៉ាន់ (ប្រទេសចិន) ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើឡើងក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំដំបូងបន្ទាប់ពីការទិញអនុវត្តអត្រាពន្ធ 45% ។ ធ្វើក្នុងរយៈពេល 2-5 ឆ្នាំ អត្រាពន្ធគឺ 35%; ក្នុងរយៈពេល 5-10 ឆ្នាំអត្រាពន្ធគឺ 20% ហើយបន្ទាប់ពី 10 ឆ្នាំអត្រាពន្ធគឺ 15% ។

ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុបាននិយាយថា " ដើម្បីឱ្យមានកម្រិតសមហេតុផលនៃបទប្បញ្ញត្តិនិងជៀសវាងការរំពឹងទុកនិងអចលនទ្រព្យ "ពពុះ" វាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីសិក្សាពីការអនុវត្តការប្រមូលពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនពីការផ្ទេរអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើពេលវេលាកាន់កាប់ដូចបទពិសោធន៍របស់ប្រទេសមួយចំនួន " ។

ទាក់ទងនឹងអត្រាពន្ធជាក់លាក់ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុជឿជាក់ថា ចាំបាច់ត្រូវសិក្សា និងកំណត់ឱ្យបានសមស្រប ដោយឆ្លុះបញ្ចាំងពីស្ថានភាពជាក់ស្តែងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ជាមួយគ្នានេះ ការអនុវត្តគោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនលើការផ្ទេរអចលនទ្រព្យទៅតាមពេលវេលាកាន់កាប់ក៏ចាំបាច់ត្រូវធ្វើសមកាលកម្មជាមួយនឹងដំណើរការនៃគោលនយោបាយល្អឥតខ្ចោះទាក់ទងនឹងដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋាន។ ក៏ដូចជាការធ្វើសមកាលកម្ម និងការត្រៀមខ្លួននៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មានស្តីពីការចុះបញ្ជីដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យ។

ចូវអាញ់

ប្រភព