ទីផ្សារដីនៅ Hoc Mon និង Cu Chi លេចចេញជា "រលក" នៃការកាត់ខាត

បានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលនៃការកើនឡើងដោយដង

ប្រសិនបើនៅដំណាក់កាលដំបូងនៃឆ្នាំ 2021 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅស្រុក Hoc Mon និង Cu Chi មានសភាពស្ងប់ស្ងាត់បន្តិច នោះនៅដើមឆ្នាំ 2022 កន្លែងនេះបានក្លាយជាចំណុចកណ្តាលនៃការចាប់អារម្មណ៍សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ នៅដើមឆ្នាំ 2022 ដីនៅតំបន់នេះហាក់ដូចជាបិទប្រាក់ចំណេញ 2,3 ដងខ្ពស់ជាងតម្លៃទិញ ដែលបានក្លាយជាចំណុចលេចធ្លោនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ។

ដោយពន្យល់ពីជំងឺគ្រុនក្តៅ អ្នកជំនាញជាច្រើនបាននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅត្រូវបានជំរុញដោយការកើនឡើងតម្លៃដ៏គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលនៅក្នុងតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ។ ចាប់តាំងពីពេលនោះមក ទីផ្សារក្នុងតំបន់ជាយក្រុងក៏មានការអភិវឌ្ឍន៍ផងដែរ ដោយចូលរួមប្រណាំងប្រជែងគ្នាដំឡើងថ្លៃ ព្រោះនៅមានកន្លែងសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។

លើសពីនេះ សំណើដំឡើងស្រុក Cu Chi ទៅជាទីក្រុងផ្ទាល់ក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ក៏ជាការជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងទីក្រុងផងដែរ។ ការកំណត់តម្លៃថ្មីភ្លាមៗ ដែលភាគច្រើនបានកើនឡើង 1.2 ដង ដល់ 1.5 ដង បើធៀបនឹងជាងកន្លះឆ្នាំមុន។

ក្នុងចំណោមនោះ មាន “ចំណុចក្តៅ” មួយចំនួនរបស់ Cu Chi ដែលចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន ដូចជាតំបន់ផ្លូវ Nguyen Thi Ranh (ឃុំ An Nhon Tay) ដែលបានកើនឡើងពី 2-3 ដង ដល់ 8.2 - 8.5 លានដុង/m2; តម្លៃដីនៅផ្លូវ Bui Thi Diet (ឃុំ Nhuan Duc) បានកើនឡើង ៤ ដង ដល់ ៧,២ លានដុង/ម២។ យោងតាមស្ថិតិមួយចំនួន ដីនៅតំបន់ខ្លះដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អនៅក្នុងស្រុក Cu Chi ថែមទាំងមានតម្លៃប្រហែល 17.5 លានដុង/m2។

យូរ ៗ ទៅទីផ្សារសម្រាប់ដីឡូតិ៍បានកើនឡើង ហើយដីខ្សាច់ក៏លេចចេញមកដែរ រូបភាពទី 1 — ពេលវេលាដែលគ្រប់គ្នាអញ្ជើញគ្នាទៅមើលដីនៅជាយក្រុងហូជីមិញបានចប់ហើយ។

នៅទីក្រុង Hoc Mon តម្លៃដីបានកើនឡើងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 នៅពេលដែលព័ត៌មានដែលគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានស្នើឱ្យធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវស្រុកចំនួនបីគឺ Hoc Mon, Binh Chanh និង Nha Be ទៅជាស្រុកត្រូវបានរីករាលដាលយ៉ាងទូលំទូលាយ។ វិនិយោគិនជាច្រើនបានទិញដីឡូតិ៍ជាច្រើននៅទីនេះក្នុងតម្លៃថោក ហើយបន្ទាប់មកបានជំរុញតម្លៃតាមរយៈប្រតិបត្តិការលឿនដូចរន្ទះ។ ចាប់ពីពេលនោះមក Hoc Mon បានក្លាយជាចំណុចកណ្តាលនៃជំងឺគ្រុនក្តៅដី។ តម្លៃដី Hoc Mon ត្រូវបានជំរុញឡើងខ្ពស់នៅតាមផ្លូវនានាដូចជា Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu ជាដើម។

នៅឆ្នាំ ២០២០ តម្លៃដីទាបបំផុតនៅ Hoc Mon នៅផ្លូវ Le Thi Ha គឺ 25 - 27 លានដុង/m2។ តម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺ 45 លានដុង / ម 2 ដែលមានផ្ទៃដីខាងមុខជិត 3000 ម 2 ដីនេះមានតម្លៃរហូតដល់ 13,5 ពាន់លានដុង។ ផ្លូវផ្សេងទៀតដូចជាផ្លូវប៉ារ៉ាឡែលនៃផ្លូវជាតិលេខ 22 ផ្លូវ Tran Van Muoi ផ្លូវ Nguyen Thi Soc គឺជាផ្លូវដែលមានតម្លៃដីកើនឡើងលឿនបំផុតនៅ Hoc Mon ។ ជាពិសេស ផ្លូវស្របផ្លូវជាតិលេខ 22 មានតម្លៃទាបបំផុត ពី 13 - 14 លានដុង/m2 ដល់ 17 - 18 លានដុង/m2។

យូរៗទៅទីផ្សារកាន់តែមានប្រជាប្រិយភាព ហើយវាលខ្សាច់ក៏លេចចេញមកដែរ រូបភាពទី 2 — ដីឡូតិ៍នៅ Cu Chi ដែលជាតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ល្អ ធ្លាប់ត្រូវបានអ្នកវិនិយោគស្វែងរក និងប្រកួតប្រជែង។

ទន្ទឹមនឹងការឡើងថ្លៃនោះ ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យនៅតំបន់ Cu Chi និង Hoc Mon ក៏ទទួលបានលទ្ធផលជាទីគាប់ចិត្តនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យអនឡាញផងដែរ។ យោងតាមស្ថិតិពីម៉ាស៊ីនស្វែងរកមួយចំនួន បន្ទាប់ពីបុណ្យចូលឆ្នាំថ្មី ឆ្នាំ 2022 រួមជាមួយនឹងដីនៅខណ្ឌ 2 និងខណ្ឌទី 9 ហុកម៉ុន និង គុជ ក៏ជាពាក្យគន្លឹះដែលត្រូវបានស្វែងរកយ៉ាងច្រើននៅលើជាន់ពាណិជ្ជកម្ម។

នៅពេលនោះ ការឡើងកំដៅនៃទីផ្សារបានធ្វើឱ្យមានការព្រួយបារម្ភជាច្រើនអំពីការធ្លាក់ចុះដែលបានព្យាករណ៍។ ចែករំលែកជាមួយសារព័ត៌មាន លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានអត្ថាធិប្បាយថា មនុស្សមួយចំនួនបានទាញយកប្រយោជន៍ពីព័ត៌មានពីកិច្ចប្រជុំដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។ យោងតាមលោក ចូវ អ្នកប្រមើលមើល ឈ្មួញដី ឬអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់បានធ្វើឱ្យតម្លៃដីធ្លីនៅស្រុក Cu Chi និង Hoc Mon ឡើងថ្លៃ។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនក៏បានព្រមានអំពីការបោកបញ្ឆោតរបស់ទីផ្សារដែលអាចធ្វើឲ្យអ្នកវិនិយោគដីធ្លីលេបផ្លែល្វីង នៅពេលដែលតម្លៃពិតរបស់ដីត្រូវបានរុញច្រានខ្ពស់ពេក។ ការព្រមាននោះហាក់ដូចជាក្លាយជាការពិតនៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ព័ត៌មានជាច្រើនបង្ហាញថាដីនៅតំបន់នេះត្រូវបានគេលក់ដោយខាតបង់គ្រប់ទីកន្លែង។

កាត់បន្ថយការខាតបង់ដោយសារហេតុផលជាច្រើន។

ដោយសំដៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យមួយចំនួន ក៏ដូចជាក្រុមឈ្មួញកណ្តាលនៅលើបណ្តាញសង្គម អត្ថបទជាច្រើនដែលមានឃ្លាថា "ការដោះដូរទំនិញក្នុងតម្លៃថប់ដង្ហើម", "កាត់ខាតលឿន", "លក់ដីដើម្បីសងបំណុលធនាគារ" ... ត្រូវបានបង្ហោះយ៉ាងទូលំទូលាយ។ អ្នកលក់ជាច្រើនសុខចិត្តកាត់បន្ថយការខាតបង់ពី 30 ទៅ 40% នៃតម្លៃដី ដើម្បីយកប្រាក់មកវិញដោយហេតុផលផ្សេងៗជាច្រើនដូចជា សងបំណុលធនាគារ បង់លុយទៅតំបន់ផ្សេងទៀត ដើម្បីចៀសវាងការផាកពិន័យ ឬត្រូវបានរំលាយ។

ឧទាហរណ៍៖ នៅផ្លូវង្វៀន វ៉ាន់ខា ដីទំហំ ១២៣ ម២ ត្រូវបានម្ចាស់លក់ក្នុងតម្លៃ ១,៥២ ពាន់លានដុង ស្មើនឹងជាង ១២ លានដុង/ម២។ ម្ចាស់ផ្ទះបាននិយាយថា នេះជាការខាតបង់តម្លៃ 500 លានដុង ព្រោះនេះជាដីឡូតិ៍ដ៏ស្រស់ស្អាត នៅជិតសួនឧស្សាហកម្ម និងបរិក្ខារផ្សេងៗទៀត។ លើសពីនេះ អ្នកទិញអាចចរចារបានតម្លៃកាន់តែប្រសើរ។

យូរ ៗ ទៅទីផ្សារបានកើនឡើងនៅក្នុងប្រជាប្រិយភាពហើយខ្សាច់ក៏លេចឡើងក្នុងរូបភាពទី 3 — វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេដែលឃើញព័ត៌មានកាត់បន្ថយការបាត់បង់បែបនេះនៅក្នុងតំបន់ Cu Chi និង Hoc Mon ។

ឬដីឡូតិ៍កែងមួយទៀតនៅលើផ្លូវខេត្តទី 8 (ទីប្រជុំជន Cu Chi) ដែលមានផ្ទៃដី 90m2 ក៏ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ 1 ពាន់លានដុងផងដែរ ដីឡូតិ៍នេះក៏ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ផែនការលំនៅដ្ឋានថ្មីដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអភិវឌ្ឍន៍ និងបរិក្ខារជាច្រើន។ ម្ចាស់ដីរូបនេះបន្តថា ដោយសារគាត់ត្រូវការលុយបង់ធនាគារ ទើបគាត់ត្រូវលក់ដីឡូត៍នេះក្នុងតម្លៃថោក ថែមទាំងសុខចិត្តគាំទ្រកម្រៃជើងសារខ្ពស់សម្រាប់ឈ្មួញកណ្តាល ដើម្បីស្វែងរកអ្នកទិញបានឆាប់រហ័ស។

នៅ Hoc Mon ដីឡូត៍មួយចំនួនមានតម្លៃជាង 5 ពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2021-2022 ត្រូវបានម្ចាស់ដីបានផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងតម្លៃ 4 ពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេល 2 ខែកន្លងមកនេះ ប៉ុន្តែមិនបានទទួលការសាកសួរណាមួយឡើយ។ នេះក៏ជាស្ថានភាពទូទៅរបស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើនទៀតដែលបានកាន់កាប់ដីក្នុងអំឡុងពេលក្តៅ។

តាមរយៈការស្រាវជ្រាវ ទីផ្សារដីធ្លីនៅតំបន់ទាំងនេះបានថយចុះពី 5-15% ក្នុងរយៈពេលពីចុងឆ្នាំ 2022 ដល់ខែមករា ឆ្នាំ 2023។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការថយចុះជាទូទៅបានឈានដល់ 20-35% ហើយបង្ហាញសញ្ញានៃការកើនឡើងនាពេលខាងមុខ ដោយសារម្ចាស់ដីជាច្រើនកំពុងរងសម្ពាធពីធនាគារ។ ទោះបីជាមានប្រតិបត្តិការ "នេសាទបាត" មួយចំនួនជាមួយនឹងដីឡូតិ៍ដែលមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងក៏ដោយ ក្នុងករណីខ្លះរហូតដល់ 50% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារភាគច្រើនគឺគ្មានលុយកាក់ ជាពិសេសដីឡូតិ៍ធំៗ។

ការពន្យល់ពីស្ថានភាពនេះ អ្នកជំនាញនិយាយថា វាមួយផ្នែកដោយសារឥទ្ធិពលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅ នៅពេលដែលលំហូរសាច់ប្រាក់កំពុងហូរតាមបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀត ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញរយៈពេលខ្លីខ្ពស់។ ជាពិសេស អ្នកវិនិយោគជាច្រើននៅតែរង់ចាំចាប់បាតក្នុងកំឡុងពេលបច្ចុប្បន្ន ដែលជាហេតុធ្វើឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមិនប្រសើរឡើង។ រលកនៃការកាត់បន្ថយការខាតបង់ក៏បានរីករាលដាលពីកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញទៅកាន់ស្រុកឆ្ងាយៗ និងខេត្តជិតខាង ដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារមានជម្រើសច្រើនពេក ដូច្នេះមានតំបន់ដែលសូម្បីតែមិនមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក៏ដោយ។

លើសពីនេះ ទីផ្សារនៅ Hoc Mon និង Cu Chi ក៏រងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងផងដែរ ព្រោះនៅចុងឆ្នាំ 2022 គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានស្នើសុំស្រុកជាយក្រុងមិនស្នើសុំការអនុម័តដើម្បីក្លាយជាស្រុកឬទីក្រុង។ នេះបានជះឥទ្ធិពលផ្លូវចិត្តយ៉ាងសំខាន់លើការវិនិយោគ និងការសម្រេចចិត្តលើការជួញដូរនៅក្នុងតំបន់នេះ ដែលបណ្តាលឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយយោងទៅតាមទិន្នន័យជាមួយនឹងតម្លៃកាត់បន្ថយការខាតបង់នាពេលបច្ចុប្បន្នអ្នកវិនិយោគជាច្រើនដែលកាន់កាប់ទំនិញចាប់ពីឆ្នាំ 2019-2020 នៅតែមានប្រាក់ចំណេញច្រើន។ ដូច្នេះហើយ មិនមែន 100% នៃដីដែលផ្សាយពាណិជ្ជកម្មឱ្យខាត គឺពិតជាបាត់បង់លុយនោះទេ គឺពួកគេគ្រាន់តែកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញដើម្បីលក់ទំនិញ រៀបចំហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់រយៈពេលវិនិយោគមួយផ្សេងទៀតជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញកាន់តែប្រសើរ។

ប្រភព