HoREA는 주택 및 토지에 대한 보증금을 최대 5%로 서류상으로 징수할 것을 제안합니다.

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최근 HoREA는 고객을 보호하고 사기를 방지하기 위해 부동산, 주택 및 미래 주택 부지의 매매 계약을 체결하기 전에 계약금을 지불해야 한다는 내용을 담은 문서를 국회 상임위원회, 국회 경제위원회, 건설부 에 보냈습니다.

HoREA에 따르면, 수년간 "투기꾼, 부동산 중개인, 부정직한 사업체"가 계약 체결 조건을 충족하지 않는 주택, 토지, 미래 건설 공사를 매매하겠다고 약속하는 "보증금"을 받는 속임수를 통해 사기를 저지르는 사례가 많이 있었습니다. 대표적인 사례로는 알리바바 회사가 "유령" 프로젝트를 설립하고 불법적으로 토지를 분할 및 판매한 후, 예치 자산의 가치에 비해 매우 큰 "보증금"을 받은 후 사기를 치는 경우가 있습니다. 이는 고객에게 피해를 입히고 부동산 시장의 불안정성을 초래하는 원인이기도 합니다.

"투기꾼, 토지 중개인, 주택 중개업자, 부정 사업자"의 주체는 장래에 건설될 주택, 주택 기초, 건설 공사가 사업에 들어가고 계약을 체결할 수 있는 시기 이전에는 "보증금"을 규정하지 않는 2014년 부동산 사업법을 악용했으며, 2015년 민법 제3조 제2항 및 제328조 제1항의 규정에 따라 "개인 및 법인은 자유, 자발적 약속 및 합의에 따라 시민적 권리와 의무를 설정, 행사 및 종료할 수 있다"는 조항을 악용했습니다. 그 결과 "보증금 수령자"는 보증금 재산 가치의 최대 90-95%에 달하는 거액의 "보증금"을 받은 후 "보증금"을 사기하여 횡령하여 "보증인"에게 피해를 입혔습니다.

첫째, "보증금"이 적지만 부동산 가격이 상승하는 경우, 보증금 수령자는 "거래를 취소"하고 "보증금"(두 배)을 보증금 지급자에게 돌려줄 의향이 있습니다.

둘째, "보증금"의 가치가 크거나 매우 큰 경우, 보증금 수령자가 고객의 "보증금"을 사기하여 횡령할 수 있습니다.

셋째, 보증금 수령자가 장기간 지연하거나, 프로젝트 실행을 위한 법적 절차를 완료하지 못하거나, 고의로 고객 및 투자자의 자본을 횡령하는 경우입니다.

협회는 미래에 숙박을 목적으로 하는 주택 프로젝트와 건설 공사의 경우, 투자자는 시장과 고객 취향을 알아보기 위해 "보증금"을 받아야 하며, 동시에 고객도 판매 가격을 "확정"하기 위해 "보증금"을 받아야 하며, "보증금"을 지불한 고객에게는 좋은 인센티브와 할인 혜택을 제공해야 한다는 것을 발견했습니다.

그러나 부동산사업법 개정안 제24조 제4항 d호는 투자자인 "보증금"의 한 가지 경우만을 규정하고 있습니다. "d) 주택 또는 건설 공사가 사업 개시 조건을 모두 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 한 경우에만 고객으로부터 보증금을 수령할 수 있다." 이는 장래에 건설될 주택, 주택 기초 또는 건설 공사가 사업 개시 조건을 모두 충족하고 계약을 체결한 이후 "계약 이행 보장"을 목적으로 하는 "보증금"에 대한 규정입니다. 그러나 "계약 이행 보장"을 목적으로 하는 "보증금"에 대한 규정은 옳지만, 민법 2015년 제328조 제1항에 이미 규정되어 있으므로 부동산사업법에서 이를 재규정할 필요는 없습니다.

또한, 계약이 체결된 경우, 투자자는 부동산 사업법 2014년 제37조 제1항 및 부동산 사업법 초안(개정) 제26조 제1항의 규정에 따라 계약 금액의 30%를 넘지 않는 "첫 번째 지불금"을 수령할 수 있으므로, 이때 "계약 이행 보증"에 대한 "보증금"은 고객에게 거의 "위험"이 없으며, 민법 2015년 규정에 따라 전액 조정될 수 있습니다.

부동산중개업법(개정)에 따르면, 부동산중개업법 초안에서는 각 주체에 적합한 '계약체결을 위한 보증금' 수령 조건을 규정해야 합니다.

구체적으로, 부동산 프로젝트 투자자의 경우, 주택 및 미래 건설 공사는 유관 국가 기관이 "투자자와 동시에 투자 정책을 승인한" 후에만 "보증금"을 받을 수 있습니다(투자법 2020년 제29조 4항에 규정). 그러면 "투자자"는 건설법 2014년 제7조 2항, 건설법(개정) 2020년 제1조 4항에 따라 "투자자"가 됩니다. "투자자는 유관 국가 기관이 승인한 투자자"이며 "보증금" 가치가 보증금 재산인 주택 및 미래 건설 공사 가치의 5%를 초과할 수 없도록 규정하는 것이 제안되었습니다.

토지(구획, 구획으로 나뉜 토지) 판매자의 경우, "보증금"은 해당 국가 기관이 토지법 규정에 따라 "구획 분할"을 허가한 후에만 수락되며, 제안된 "보증금" 가치는 토지 가치의 5%를 넘지 않아야 합니다.

협회는 부동산사업법 개정안(안 3) 제24조 제7항이 주택거래계약 체결 전 계약금 지급 행위를 규제하는 매우 정확한 조항을 포함하고 있으며, "계약금은 매매 또는 임대되는 주택 또는 공사 가액의 5%를 초과할 수 없으며, 매도인 또는 임대인은 계약금 계약서에 주택 또는 공사의 매매가액 또는 임대매매가액을 명시해야 한다"고 규정하고 있다고 판단합니다. 그러나 이 매우 정확한 조항이 부동산사업법 개정안(안 4, 5, 6차)과 현행안에서 삭제된 것은 매우 유감스러운 일입니다.

따라서 호레아는 "부동산사업법 개정안에 장래에 건설될 주택, 주택기초 및 건설공사가 사업에 착수하고 계약을 체결할 수 있는 시기 이전에 '보증금'을 납부하도록 규정하는 내용을 추가할 필요가 있다"고 제안했다.

지혜

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