7 rechtliche Probleme bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten

Das erste Problem besteht darin, dass bei allen Sozialwohnungsprojekten und gewerblichen Wohnungsbauprojekten, bei denen die Investoren gemäß der Planung über Landnutzungsrechte verfügen, gleichzeitig die Investitionsrichtlinien und die Investorengenehmigung genehmigt werden müssen. Laut HoREA ist das Genehmigungsverfahren für Investitionsrichtlinien zum Zeitpunkt der Umsetzung der erste Schritt in der Kette der Bauinvestitionsverfahren. Wenn das Genehmigungsverfahren für Investitionsrichtlinien also „stecken bleibt“, wird das Projekt „eingefroren“ und kann nicht mit anderen Bauinvestitionsverfahren fortgesetzt werden. Es sollte lediglich vorgeschrieben werden, dass die Beurteilung der Eignung von Investitionsprojekten für die Planung im Einklang mit dem Flächennutzungsplan oder dem Generalplan stehen muss, je nachdem, was angemessener ist, oder lediglich vorgeschrieben werden, dass sie im Einklang mit dem Generalplan stehen muss, wie in Resolution 98 der Nationalversammlung festgelegt, die derzeit für Ho-Chi-Minh-Stadt erprobt wird.

Diese Art der Verbesserung der Verwaltungsverfahren bzw. diese Verbesserung entspricht nicht wirklich dem Geist der Verwaltungsverfahrensreform, entspricht nicht der Realität und weist Anzeichen einer mangelnden Verbesserung auf. Während Unternehmen früher Investitions- und Bauverfahren parallel durchführen durften, müssen sie heute die einzelnen Verwaltungsverfahren nahezu nacheinander durchführen.

HoREA ist der Ansicht, dass die Regelung, dass Investitionsprojekte einer detaillierten Planung (sofern vorhanden) entsprechen müssen, nur dann gilt, wenn der Staat Auktionen von Landnutzungsrechten oder Ausschreibungen für Projekte mit Landnutzung durchführt, um Investoren auszuwählen. Diese Regelung ist jedoch völlig ungeeignet für Fälle, in denen das investierende Unternehmen bereits über Landnutzungsrechte gemäß der Planung verfügt und beabsichtigt, die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors gemäß den Bestimmungen von Klausel 4, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020 genehmigen zu lassen.

Das zweite Problem sind die Vorschriften zu Wohngrundstücken bzw. Wohngrundstücken und anderen Grundstücken. Sie verlangen von Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte Nutzungsrechte an Wohngrundstücken, an Wohngrundstücken und an anderen Grundstücken, die nicht Wohngrundstücke sind und die Bedingungen für eine Genehmigung zur Änderung der Landnutzung erfüllen, um Investitionsprojekte umzusetzen. Dies führt dazu, dass landesweit Hunderte von gewerblichen Wohnbauprojekten, die nicht zu 100 % aus Wohngrundstücken bestehen oder die weder Wohngrundstücke noch andere Grundstücke umfassen, die nicht Wohngrundstücke sind, also nur zu 100 % aus landwirtschaftlichen Flächen oder nur zu 100 % aus nicht landwirtschaftlichen Flächen, die nicht Wohngrundstücke sind, nicht als Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte anerkannt werden. Obwohl diese Investorenunternehmen die Nutzungsrechte für landwirtschaftliche Flächen oder nicht landwirtschaftliche Flächen, die nicht Wohngrundstücke sind, übertragen bekommen haben, geraten diese Unternehmen seit dem 1. Juli 2015 (Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes 2014) in große Schwierigkeiten, da sie enorme Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds aufwenden mussten.

Derzeit ist es gemäß Artikel 128 Buchstabe b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur bei der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts möglich, den Erwerb von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zu vereinbaren, bzw. bei der Umsetzung eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts muss das Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und sonstige Grundstücke vorliegen. Das bedeutet, dass Investoren nicht die Übertragung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und sonstige Grundstücke oder für sonstige Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, vereinbaren dürfen, bzw. dass Investoren kein Nutzungsrecht für sonstige Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts haben. Daher übernahmen Punkt b Absatz 1 und Absatz 6 Artikel 128 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) nicht vollständig die Bestimmungen in Absatz 1 Artikel 73, Punkt b Absatz 1 Artikel 169, Absatz 2 Artikel 191 und Absatz 1 Artikel 193 des Landgesetzes 2013, die es Wirtschaftsorganisationen ermöglichten, die Übertragung von Landnutzungsrechten für Grundstücke zu erhalten, die für die Planung von Investitionsprojekten, einschließlich gewerblicher Wohnungsbauprojekte, geeignet sind. Im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen muss eine schriftliche Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde vorliegen.

Gewerbliche Wohnbauprojekte mit 100 % Wohngrundstücken machen nur etwa 1 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Dabei handelt es sich ausschließlich um Kleinprojekte, da es kaum Wohngrundstücke mit einer Fläche von über ^{5.000 m²} gibt. Gewerbliche Wohnbauprojekte mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sind weit verbreitet und machen etwa 95 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Gewerbliche Wohnbauprojekte mit anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, machen nur etwa 5 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Dabei handelt es sich ausschließlich um Großprojekte, deren Entwicklung gefördert werden muss.

Viele Projekte liegen aufgrund gesetzlicher Regelungen noch immer „auf Eis“.

Das dritte Problem ist das Verfahren zur Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1:2.000. Die zuständige staatliche Behörde ist dafür verantwortlich, den Unternehmen eine Grundlage für die Ausarbeitung eines detaillierten Plans im Maßstab 1:500 für das Investitionsprojekt zu bieten. Der Grund hierfür liegt in der „Bevölkerungsobergrenze“ und vielen Flächennutzungsplänen im Maßstab 1:2.000, die nicht rechtzeitig aktualisiert und angepasst wurden und daher den Bedürfnissen der Investoren nicht gerecht werden.

So beträgt beispielsweise die tatsächliche Bevölkerungszahl von Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 13 Millionen Menschen, laut der Volkszählung vom 1. April 2019 beträgt sie jedoch nur 8,9 Millionen Menschen. Oder die Bevölkerungszahl des Bezirks Binh Thanh soll bis 2020 560.000 Menschen betragen, obwohl sie 2014 tatsächlich 560.000 Menschen betrug. Wird die tatsächliche Bevölkerungszahl nicht korrekt berechnet, können weder Stadterneuerungsprojekte umgesetzt noch neue Stadtgebiete erschlossen werden, da es keine Obergrenze für die Bevölkerungszahl mehr gibt.

Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt über mehr als 600 Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000, darunter auch Projekte, die nicht mehr geeignet sind und angepasst werden müssen, was jedoch nicht rechtzeitig geschehen ist. Dies gilt insbesondere für die vorherigen Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000, die entsprechend den Verwaltungsgrenzen auf Gemeinde- und Bezirksebene umgesetzt wurden und integriert werden müssen. Daher schreibt die Resolution 98 der Nationalversammlung auch vor, dass Bebauungspläne und Detailpläne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Bericht zur Investitionsmachbarkeitsstudie erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden.

Das vierte Problem betrifft das spezifische Verfahren zur Grundstücksbewertung, die Grundstücksschätzung, die Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung der Landnutzungsgebühren, der Grundrente für Immobilienprojekte und den gewerblichen Wohnungsbau bzw. die Aufforderung der zuständigen staatlichen Stellen zur Überprüfung und Berechnung der Landnutzungsgebühren und der gegebenenfalls anfallenden Grundrente. Dieses Problem betrifft hauptsächlich die praktische Anwendung des Dekrets 44. Im März 2023 gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 100 gewerbliche Wohnungsbauprojekte mit 81.000 Wohnungen, für die keine Pink Books ausgestellt wurden.

Das fünfte Problem besteht darin, dass die zuständigen staatlichen Stellen nur langsam Vorschriften zum Umgang mit staatlich verwalteten (öffentlichen) Grundstücken erlassen, die mit gewerblichen Wohnbauprojekten durchsetzt sind. Aufgrund des Fehlens dieser Regelung gab es seit mehr als sechs Jahren, vom 1. Juli 2014 (Inkrafttreten des Dekrets 43) bis zum 8. Februar 2021 (Inkrafttreten des Dekrets 148), keinen Mechanismus zur Regelung des Umgangs mit den mit gewerblichen Wohnbauprojekten durchsetzten öffentlichen Grundstücken. Dekret 148 ist zwar seit fast drei Jahren in Kraft, doch gibt es immer noch zahlreiche Provinzen und zentral verwaltete Städte, die keine Vorschriften zu seiner Umsetzung erlassen haben. Dies hat dazu geführt, dass viele gewerbliche Wohnbauprojekte in den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien oder in den Verfahren zur spezifischen Grundstücksbewertung, Grundstücksschätzung und Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten stecken geblieben sind.

Das sechste Problem besteht darin, dass Absatz 2, Artikel 49 des Immobiliengesetzes von 2014 vorschreibt, dass die Übertragung eines Projekts oder eines Teils eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts nur zulässig ist, wenn der Investor für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über ein Pink Book verfügt und die finanzielle Verpflichtung zur Zahlung von Landnutzungsgebühren und Grundrente an den Staat erfüllt hat. Da diese Regelung nicht geändert wurde, ist sie nicht flexibel und entspricht nicht der Realität von Absatz 1, Artikel 10 der Resolution 42 der Nationalversammlung zur Pilotierung des Umgangs mit uneinbringlichen Forderungen von Kreditinstituten. Dort ist weder die Voraussetzung eines Pink Book für das Projekt noch die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen des Investors für das Projekt vorgeschrieben.

Das siebte Problem besteht darin, dass das Immobiliengesetz von 2014 die Hinterlegung von Geldern zum Zwecke des Vertragsabschlusses (vor dem Zeitpunkt der Unterzeichnung eines Vertrags zur Mobilisierung von Kapital für den Verkauf von Immobilien und künftigem Wohnraum) nicht regelt und die Bestimmungen zu Einlagen in Artikel 328 des Zivilgesetzbuches nicht konkretisiert. Dies hat eine Gesetzeslücke geschaffen, die Spekulanten, Grundstücksmaklern und unehrlichen Unternehmen die Möglichkeit bietet, hohe Einlagen zu erbeuten. Sogar bis zu 90 – 95 % des Vertragswerts werden für Betrug und die Aneignung von Kundenvermögen verwendet (ein typisches Beispiel ist der Fall der Alibaba Company).

Quellenlink: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm