Immobilien in Hanoi: Weniger attraktive Innenstadt, geschäftiges Treiben an den beiden Ostpolen

Erweiterung der Hauptstadt

Das Jahr 2008 markierte einen neuen Entwicklungsschritt für Hanoi, als die Hauptstadt nach ihrer Fusion mit einer Gesamtfläche von über 3.300 km², also 3,6-mal größer als zuvor, zu einer der 17 größten Städte der Welt wurde.

Im Jahr 2011 genehmigte die Regierung den Masterplan für den Bau der Hauptstadt bis 2030 mit einer Vision bis 2050 und setzte sich das Ziel, Hanoi in eine nachhaltige Stadt mit einer synchronen Infrastruktur und einem technischen System, hoher Wettbewerbsfähigkeit und harmonischer kultureller Entwicklung zu verwandeln.

Die Entwicklung neuer Zentren und hochwertiger Infrastruktur hat die Abwanderung aus dem Stadtkern vorangetrieben. (Foto: MD)

Diesem Plan zufolge wird sich die Hauptstadt nach einem städtischen Clustermodell entwickeln, das ein zentrales Stadtgebiet, fünf Satellitenstädte sowie ökologische Städte und Gemeinden umfasst.

Dieser städtische Cluster ist durch ein Ringstraßensystem verbunden, das mit radialen Achsen verbunden ist und über Anbindungen an regionale und nationale Verkehrsnetze verfügt. Das zentrale Stadtgebiet ist durch Grünkorridore von den Satellitenstädten und Städten getrennt, die 70 % der natürlichen Landfläche der Stadt ausmachen.

In der Planungsphase ist die Entwicklung der einzelnen Bereiche sehr unterschiedlich und hängt von vielen Faktoren ab. Seitdem hat der Markt in Hanoi sowohl bei den Produkten als auch bei der Marktgröße erhebliche Veränderungen verzeichnet.

Besonders hervorzuheben ist die starke Entwicklung der beiden Pole West und Ost der Hauptstadt mit gut geplanten Metropolen und synchronen Dienstleistungs- und Infrastruktursystemen.

Der Unterschied zwischen Ost und West

Mit der Ausdehnung Hanois kam es in den westlichen Gebieten zu früheren Bewegungen, sodass das bestehende Stadtbild klar war.

Darüber hinaus sind auch viele Ministerien, Sektoren und Unternehmen in den Westen abgewandert und haben so einen Sammelplatz für Tausende großer und kleiner in- und ausländischer Unternehmen geschaffen. Dies hat eine Welle von Einwanderern in diese Region ausgelöst, die sich dort niederlassen.

In diesem Bereich haben die Entwicklung von To Huu – Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 und den geplanten Ring Road 3.5 und Ring Road 4 oder Thang Long Avenue mit den Stadtbahnprojekten Nr. 2A und Nr. 3 Impulse für die Entwicklung von Immobilienprojekten geschaffen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Wenn man nur die Bezirke Bac Tu Liem, Nam Tu Liem und Cau Giay betrachtet, war die westliche Region hinsichtlich des Marktanteils bei der Versorgung mit etwa 30 % seit 2011 immer marktführend.“

Mit einem Marktanteil von 50 % bzw. 873.700 m² ist dies auch das Gebiet mit dem größten Büroangebot in der Hauptstadt.

Mit der Expansion Hanois kam es auch in den westlichen Gebieten zu ersten Bewegungen. (Foto: RT)

Nach Einschätzung von Frau Hang wird dieser Bereich auch in naher Zukunft der Entwicklungsschwerpunkt von Hanoi sein, wobei der Schwerpunkt stärker auf Qualität, einer starken Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur und der Landschaft liegen wird, um den Druck auf die Bevölkerung und das große Verkehrsaufkommen zu verringern.

Gleichzeitig erschließen sich durch die synchrone Infrastruktur weitere Entwicklungsrichtungen im Osten der Stadt.

Gemäß der Hauptstadtverkehrsplanung bis 2030 und einer Vision bis 2050 wird Hanoi zehn weitere große Brücken über den Roten Fluss bauen, unter anderem in Form von mehreren Projekten wie der Vinh Tuy 2-Brücke, der Tran Hung Dao-Brücke, der Tu Lien-Brücke, der New Thang Long-Brücke, der Thuong Cat-Brücke und der Hong Ha 9-Brücke.

Darüber hinaus wird die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten wie der Erweiterung der Ringstraße 2 und der geplanten Ringstraße 4 die Reisezeit von Hanoi zu anderen Orten verkürzen und so die Attraktivität des Ostens für die Bedürfnisse benachbarter Orte erhöhen.

Darüber hinaus wurde 2021 der Historic Inner City Plan mit dem Ziel ins Leben gerufen, einen Bedarf zur Reduzierung der Bevölkerung um etwa 215.000 im Zeitraum 2020–2030 zu ermitteln.

Insgesamt umfassen die sechs historischen innerstädtischen Bebauungspläne eine Forschungsfläche von über 2.700 Hektar. Die Hauptanforderung besteht in der Bevölkerungskontrolle, d. h. in der Reduzierung der Bevölkerung von 1,2 Millionen Menschen (im Jahr 2009) auf schätzungsweise 672.000 Menschen; gleichzeitig soll die soziale und technische Infrastruktur verbessert werden.

Nach Einschätzung von Frau Hang werden Wohnbauprojekte von der Abwanderung aus der historischen Innenstadt profitieren. Insbesondere einige ehemalige Bewohner der Altstadt sind aufgrund der guten Infrastruktur und der günstigen Verkehrsanbindung in benachbarte und bekannte Bezirke im Osten der Stadt gezogen.

In der östlichen Region (einschließlich der Distrikte Long Bien und Gia Lam) wird dank großer Grundstücksfonds und der Präsenz großer Investoren auch die Infrastruktur stark ausgebaut.

Der Anteil des Wohnungsangebots im Osten im Verhältnis zum gesamten Marktangebot ist von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2011 auf 12 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen.

Dies ist auch das Gebiet mit dem stärksten Wachstum des Angebots an niedrigen Gebäuden in den letzten Jahren. Es stieg von 8 % des Angebotsmarktanteils von Hanoi im Jahr 2014 auf 15 % im ersten Halbjahr 2023.

Auch die Primärpreise für Wohnprodukte unterscheiden sich zwischen den beiden Regionen. Laut Savills lag der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen im Westen im ersten Halbjahr 2023 bei 58 Millionen VND/m2.

Gleichzeitig liegt der Durchschnittspreis für Erstwohnungen im Osten bei etwa 48 Millionen VND/m2.

Für Flachbauprodukte beträgt der Primärpreis in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Westen 157 – 225 Millionen VND/m2 Grundstück und im Osten 158 – 168 Millionen VND/m2 Grundstück.

Laut Frau Do Thu Hang liegt der Preisunterschied zwischen den beiden Regionen daran, dass die östliche Region zwar später, aber recht schnell gegründet und entwickelt wurde, sodass immer noch eine solche Preislücke zur westlichen Region besteht.

Zu den Aussichten sagte Frau Hang, dass das neue Angebot im Westen und Osten in der kommenden Zeit 40 % des Marktanteils bei Wohnungen ausmachen werde, während der Anteil bei Flachbauprojekten aufgrund der im Vergleich zu anderen Gebieten begrenzten Grundstücksfonds nicht groß sein werde.

Darüber hinaus werden die Immobilienprodukte in diesen Gebieten im Besonderen und in Hanoi im Allgemeinen zunehmend verbessert. Bei Wohnungsbauprojekten wird der Schwerpunkt auf die Innenausstattung gelegt.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html