In vielen Segmenten ist ein Angebotsrückgang zu verzeichnen.
Laut dem kürzlich von der DKRA Group veröffentlichten Bericht über den Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im dritten Quartal 2023 hat der Immobilienmarkt in dieser Region noch keinen Durchbruch erlebt.
Konkret wurde im dritten Quartal 2023 im Grundstückssegment ein Angebot von sechs Projekten verzeichnet, darunter drei neue Projekte und drei Projekte, die in der nächsten Phase mit 271 Grundstücken zum Verkauf stehen. Das Neuangebot verzeichnete im Quartal einen starken Rückgang, der im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 nur 21 % betrug.
Die Umsätze auf neuen Märkten verzeichneten einen Rückgang von 82 % bzw. 88 % im Vergleich zum Vorquartal und zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Transaktionen konzentrierten sich hauptsächlich auf Produktgruppen mit einem Preis unter 20 Millionen VND/m2.
Long An ist der führende Markt für diesen Typ und deckt etwa 47 % des Angebots und 57 % des Neuverbrauchs ab. Das Primärpreisniveau hat sich im Vergleich zur vorherigen Markteinführung nicht verändert, verzeichnete im gleichen Zeitraum jedoch einen Anstieg von 1 % bis 3 %.
Investoren setzen weiterhin Anreizmaßnahmen, Rabatte usw. ein, um die Marktnachfrage anzukurbeln. Sekundärprodukte verzeichnen im Vergleich zu Anfang 2023 einen durchschnittlichen Rückgang von 8 % – 12 %. Transaktionen finden hauptsächlich bei Projekten mit abgeschlossener Infrastruktur und Rechtsverfahren statt.
Der Verbrauch im Landsegment ist im Vergleich zur Vorperiode stark zurückgegangen.
Für Reihenhäuser und Villen wurde ein Angebot aus vier Projekten verzeichnet, darunter zwei neue Projekte und zwei Projekte mit 144 Einheiten, die in der nächsten Phase zum Verkauf stehen. Das neue Angebot ging leicht zurück, was etwa 93 % im Vergleich zum Vorquartal entspricht, was etwa 5 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht. Die Marktnachfrage stieg leicht an und verzeichnete im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 positive Signale, war aber immer noch recht niedrig und lag nur etwa 2 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Dong Nai ist der Markt, der mit Raten von 47,2 % bzw. 88 % den größten Anteil des neuen Angebots und Verbrauchs im Quartal ausmacht. Allein in Ho-Chi-Minh-Stadt gab es im Quartal zum ersten Mal kein neues Angebot zum Verkauf.
Das Primärpreisniveau dieser Art schwankte im Vergleich zum Vorquartal kaum. Investoren setzen weiterhin Anreizmaßnahmen, Rabatte, Mietverpflichtungen für Immobilien usw. ein, um die Marktnachfrage anzukurbeln.
Die Liquidität auf dem Sekundärmarkt liegt auf einem durchschnittlichen Niveau, wobei die Preise im Vergleich zu Anfang 2023 einen durchschnittlichen Rückgang von 11 % bis 15 % verzeichnen. Im Kontext der sinkenden Marktliquidität, des Zinsdrucks usw. mussten die Anleger ihre Gewinne/Verkaufspreise kürzen, um den Cashflow wiederherzustellen.
Was die Immobilienart betrifft, die 2023 den stärksten Rückgang verzeichnete, nämlich Ferienimmobilien, so gab es bei den beiden Typen Ferienvillen und Reihenhäuser/Geschäftshäuser keine nennenswerten Schwankungen sowohl beim Angebot als auch beim Verkaufspreis. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach diesen beiden Typen gering, und der Verbrauch von Reihenhäusern/Geschäftshäusern ist auf dem niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre.
Bei den Ferienimmobilien gibt es noch immer keine Anzeichen einer Verbesserung.
In Bezug auf den Immobilienmarkt für Ferienanlagen ist die DKRA Group der Ansicht, dass die Makroökonomie noch immer mit zahlreichen Herausforderungen behaftet ist, die Kapitalflüsse schwierig sind und alles vom Wachstum der Tourismusbranche abhängt. Daher ist zu erwarten, dass der Markt für Ferienanlagen im Allgemeinen und das Segment der Reihenhäuser/Geschäftshäuser im Besonderen in der kommenden Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein werden.
Wohnungen sind der Lichtblick des Marktes im dritten Quartal 2023
Dementsprechend stammt das neue Angebot an Mehrfamilienhäusern aus 17 Projekten, darunter 1 neues Projekt und 16 Projekte, die in der nächsten Phase zum Verkauf angeboten werden. Das neue Angebot im dritten Quartal 2023 ist 2,5-mal höher als im Vorquartal, beträgt jedoch nur 83 % mehr als im gleichen Zeitraum. Davon macht es allein in Ho-Chi-Minh-Stadt fast 90 % des neuen Angebots aus, das auf dem gesamten Markt zum Verkauf angeboten wird.
In Ho-Chi-Minh-Stadt entfielen zwei Drittel des im Quartal neu aufgelegten Angebots auf das Segment der Klasse A, wobei sich die Projekte vor allem auf den Osten der Stadt konzentrierten. Das Segment der Klasse C kehrte nach langer Abwesenheit zurück, machte aber nur etwa 4 % des gesamten neuen Angebots aus.
Der Markt verzeichnete im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 positive Anzeichen. Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte 72 %, wobei das Verbrauchsvolumen 2,8-mal höher war als im Vorquartal oder einen Anstieg von 13 % im gleichen Zeitraum darstellte. Die Buchungszeit für im Quartal zum Verkauf freigegebene Projekte betrug durchschnittlich 3 bis 5 Monate.
Die meisten Investoren setzen weiterhin auf Skonti, verlängerte Zahlungsziele, Eröffnungsgeschenke usw., um die Marktnachfrage anzukurbeln. Die Verkaufspreise auf dem Primärmarkt schwankten kaum, die Liquidität auf dem Sekundärmarkt hat sich erholt und die Verkaufspreise verzeichneten einen leichten Anstieg von 1 % bis 3 % im Vergleich zum Vorquartal, was auf die jüngste Senkung der Kreditzinsen der Geschäftsbanken zurückzuführen ist.
Wohnungen sind der Lichtblick des Marktes im dritten Quartal 2023.
Bei der Prognose dieses Marktes für das nächste Quartal geht die DKRA Group davon aus, dass das im letzten Quartal des Jahres auf den Markt kommende Neuangebot im Vergleich zum dritten Quartal 2023 zurückgehen könnte. Demnach werden in Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 1.200 und 1.600 Wohnungen zum Verkauf stehen, während in Binh Duong zwischen 700 und 900 Wohnungen, in Dong Nai etwa 200 Wohnungen oder in Ba Ria – Vung Tau voraussichtlich etwa 150 Wohnungen neu zum Verkauf freigegeben werden.
In Ho-Chi-Minh-Stadt werden weiterhin Wohnungen der Klasse A dominieren, während in den benachbarten Provinzen Wohnungen der Klassen B und C das Angebot an Neubauten bestimmen werden. Die Transaktionen konzentrieren sich auf Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, Investoren mit finanziellem Potenzial und schnellem Baufortschritt.
Aufgrund des Drucks durch die Inputkosten bleiben die Primärverkaufspreise weiterhin hoch. Käufer profitieren jedoch von Zahlungsaufschubrichtlinien, Rabatten für frühzeitige Zahlungen und der Unterstützung durch Bankkredite von Investoren, um die Marktnachfrage anzukurbeln.
Dank der Zinssenkungen und der Psychologie des Immobilienkaufs während der Hochsaison am Jahresende dürften sich die Preise und die Sekundärliquidität im dritten Quartal 2023 weiter erholen.
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