Was ist der Grund dafür, dass die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“ sind?

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Die Entschlossenheit der Regierung

Der Premierminister hat gerade das dringende Dokument Nr. 527/TB-VPCP herausgegeben, in dem er die Schlussfolgerungen des Premierministers auf der Konferenz zu Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Unternehmen sowie zur Förderung von Wachstum und makroökonomischer Stabilität bekannt gibt.

In seiner Ankündigung forderte der Premierminister das Bauministerium insbesondere auf, Immobilienunternehmen bei der Umstrukturierung von Segmenten und der Senkung der Produktpreise zu unterstützen. Es müsse geeignete, zeitnahe und wirksame Lösungen für die Umstrukturierung von Segmenten für Menschen mit echtem Bedarf, Sozialwohnungen, Wohnungen für Arbeiter und Menschen mit geringem Einkommen geben.

Immobilien – Was ist der Grund dafür, dass die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“ sind? — Zahlreiche Marktbewegungen zeugen von der Entschlossenheit der Regierung, die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen.

Der oben genannte Schritt ist ein weiterer Beweis für die drastischen Bemühungen der Regierung, die Schwierigkeiten zu beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt sicher, gesund und nachhaltig erholen und entwickeln kann.

Zuvor hatte Premierminister Pham Minh Chinh am Morgen des 7. Dezember auf einer Konferenz über Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Wirtschaft sowie zur Förderung von Wachstum und makroökonomischer Stabilität erklärt, dass Banken und Unternehmen Teil eines wirtschaftlichen Ökosystems seien. Entwickelt sich die Wirtschaft, entwickeln sich auch Banken und Unternehmen, und umgekehrt: Entwickeln sich Banken und Unternehmen, entwickelt sich das Land. Jeder Einzelne und jede Einheit müsse Verantwortung übernehmen und „zu einem Sturm beitragen“, damit das Land die Schwierigkeiten überwinden könne. Nur so könne jeder Einzelne und jede Einheit die Schwierigkeiten überwinden und eine gemeinsame Entwicklung erreichen.

Das Problem ist, dass Immobilienunternehmen sich über Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital beschweren. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise jedoch generell gestiegen. Wenn es Schwierigkeiten gibt, sie aber dennoch den Verkaufspreis beibehalten und weiterhin eine „Einbahnstraße“ fordern wollen, besteht dann eine gemeinsame Verantwortung?

Laut dem Premierminister gibt es in normalen Zeiten normale Politik, und in ungewöhnlichen Zeiten muss es ungewöhnliche Politik geben. In schwierigen Zeiten muss es eine Politik geben, die auf dem Geist der „Harmonisierung von Nutzen und Risikoteilung“ basiert, um angemessen und richtig zu sein und die Entwicklung zu fördern.

Warum wird der Verkaufspreis erhöht?

Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig, aber die Immobilienpreise sind immer noch auf einem hohen Niveau verankert. Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt um ein Vielfaches gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 ist der durchschnittliche Hauspreis zweistellig gestiegen.

Immobilien – Was ist der Grund dafür, dass die Immobilienpreise noch immer auf einem hohen Niveau „verankert“ sind? (Abbildung 2). — Der Immobilienmarkt ist schwierig, aber die Immobilienpreise sind noch immer auf einem hohen Niveau „verankert“, selbst das Wohnungssegment in Großstädten zeigt weiterhin einen Aufwärtstrend (Illustrationsfoto).

VARS prognostiziert, dass die Preise für Erstwohnungen im Jahr 2024 durchschnittlich um etwa 3 bis 8 % weiter steigen werden. Dies liegt daran, dass die kurzfristige Angebotssituation noch nicht gelöst ist. Der Mangel an neuem Angebot macht den Markt unwettbewerbsfähig. Unternehmen, die derzeit Wohnungsbauprojekte zum Verkauf anbieten, sind die „Könige“. Sofern sie nicht in Liquiditätsschwierigkeiten geraten, werden Investoren die Preise weiterhin hoch halten, um ihre Gewinne zu maximieren. Gleichzeitig wird die sich ständig verbessernde Infrastruktur das Preisniveau weiter in die Höhe treiben.

Die hohen Wohnungspreise sind nicht nur darauf zurückzuführen, dass Investoren versuchen, den Preis hoch zu halten, sondern auch darauf, dass die Investitions- und Baukosten aufgrund steigender Materialpreise, Arbeitskosten und finanzieller Zugangskosten steigen. Darüber hinaus sind die Kosten für die Schaffung von Grundstücksfonds zu hoch und bei der Umsetzung von Investitionen, Bau und Projektentwicklung entstehen viele „unbenannte“ Kosten, die es Investoren erschweren, die Preise zu senken.

Niedrige Zinsen und die rekordhohe Inflation der Vergangenheit haben ebenfalls zum starken Anstieg der Immobilienpreise beigetragen, doch das Kernproblem ist ein Mangel an Angebot.

Das Angebot wird immer knapper

Dementsprechend ist die Zahl der neu genehmigten gewerblichen Wohnungsbauprojekte sehr gering und rückläufig, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Konkret gab es laut den veröffentlichten Daten des Bauministeriums zum Wohnungs- und Immobilienmarkt im Jahr 2022 in China 126 neu genehmigte Projekte, nur 52,7 % im Vergleich zu 2021 und 17 % im Jahr 2020.

Bemerkenswert ist, dass es im erschwinglichen Segment (Preis unter 25 Millionen VND/m2) keine zukünftigen Wohnbauprojekte gibt, die für die Kapitalmobilisierung und den Wohnungsbau in den Jahren 2021 und 2022 in Frage kommen. Auch der Anteil der Mittelklassewohnungen (25–50 Millionen VND/m2), die für die Kapitalmobilisierung und den Wohnungsbau in Frage kommen, ist seit 2020 kontinuierlich um zweistellige Prozentsätze gesunken.

VARS-Forschungsdaten zeigen außerdem, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen seit 2019 kontinuierlich zurückgegangen ist. Konkret beträgt die Gesamtzahl der im Jahr 2022 zum Verkauf stehenden erschwinglichen Wohnungen im Vergleich zu 2019 nur 10 %.

Auch der Anteil des Angebots an erschwinglichen Wohnungen am Gesamtangebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist kontinuierlich gesunken, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022. Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen der mittleren Preisklasse auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %.

Wie lassen sich Segmente umstrukturieren und Produktkosten senken?

Um Segmente umzustrukturieren und die Produktkosten zu senken, sind laut VARS „gemeinsame Anstrengungen“, die Vereinheitlichung von Standpunkten und Umsetzungsmethoden sowie die Koordination vieler Themen und Komponenten erforderlich, von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Unternehmen und Banken.

Die staatliche Verwaltungsbehörde muss sich zunächst mit dem Plan zur Verkürzung der Prozesse und Verwaltungsverfahren für Investitionen und Bauvorhaben befassen. Berücksichtigt werden auch die Pläne zur Unterstützung von Unternehmen bei der Berechnung von Landnutzungsgebühren und der Grundstücksräumung. Derzeit stellen diese beiden Posten einen großen Teil der Ausgaben der Investoren dar und wirken sich direkt auf den Immobilienpreis aus.

Gleichzeitig müssen strenge Maßnahmen ergriffen werden, um allen Handlungen entgegenzuwirken, die Unternehmen bei Investitionen und der Entwicklung von Projekten „erschweren“. Vermeiden Sie „Schmierkosten“, die sich ebenfalls unsichtbar auf den Produktpreis auswirken.

Die Staatsbank muss ein Kreditprogramm mit Vorzugszinsen speziell für Unternehmen, die in bezahlbaren Wohnraum investieren und diesen entwickeln, sowie für Eigenheimkäufer entwickeln. Es bedarf spezifischer und klarer Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung von Investoren, die Projekte vom Luxus- in den bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbau umstrukturieren wollen.

Immobilienunternehmen müssen ihr Portfolio an Investitionsprojekten proaktiv überprüfen. Verkaufen Sie Projekte, die für Ihre aktuellen Ressourcen nicht geeignet sind, ganz oder teilweise. Restrukturieren Sie Schulden proaktiv und planen Sie den Cashflow. Konzentrieren Sie Ihr Kapital auf Projekte, die rechtlich abgesichert sind, über realisierbare Finanzierungspläne verfügen, frühzeitig abgeschlossen werden können und leicht zu liquidieren sind.

Reduzieren Sie Ihre Gewinnerwartungen, akzeptieren Sie auch Verluste beim Verkauf, nutzen Sie die Gewinne der Vorjahre zur Aufrechterhaltung des Betriebs. Orientieren Sie sich bei neuen Projekten in der Forschungsphase proaktiv am erschwinglichen Preissegment, um die Aufnahmefähigkeit bei der Markteinführung der Produkte sicherzustellen.

Darüber hinaus müssen Immobilienunternehmen kontinuierlich Innovationen vorantreiben, forschen und technologische Errungenschaften anwenden, um ihre Managementkapazitäten zu verbessern, Risiken zu kontrollieren und Kosten zu senken.

Der Immobilienmarkt ist schwierig, aber die Immobilienpreise sind noch immer auf einem hohen Niveau „verankert“, selbst das Wohnungssegment in Großstädten zeigt weiterhin einen Aufwärtstrend (Illustrationsfoto).

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