Vorschlag für die Reihenfolge und den Inhalt der Grundstückspreisbestimmung nach 4 Methoden

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Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Kommentare zum Entwurf des Dekrets über Grundstückspreise, in dem insbesondere die Verfahren und Inhalte der Bestimmung von Grundstückspreisen nach vier Methoden, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, im Zusammenhang mit der Umsetzung des Grundstücksgesetzes 2024 (geändert) mit Wirkung zum 1. Januar 2025 festgelegt sind.

Dementsprechend ist die mit der Beratung zur Grundstücksbewertung beauftragte Beratungsorganisation zur Grundstücksbewertung auf der Grundlage des zu bewertenden Landnutzungszwecks, der Merkmale des zu bewertenden Grundstücks und der zu bewertenden Landfläche, der gesammelten Informationen und der in Absatz 6, Artikel 158 des Bodengesetzes vorgeschriebenen Bedingungen für die Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung dafür verantwortlich, geeignete Methoden zur Grundstücksbewertung zu analysieren, auszuwählen und im erläuternden Bericht einen Vorschlag zur Entwicklung eines Grundstücksbewertungsplans als Grundlage für die Agentur für natürliche Ressourcen und Umwelt vorzulegen, der dem Landbewertungsrat auf derselben Ebene zur Entscheidung vorgelegt wird.

Informationen zu Grundstückspreisen, Grundstücksmieten und Raummieten zur Anwendung der Vergleichsmethode, der Überschussmethode und zur Entwicklung von Grundstückspreisanpassungskoeffizienten sind Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor, die in der nationalen Datenbank für Grundstücke und der nationalen Datenbank für Preise gesammelt wurden.

Informationen können auch aus den folgenden Quellen erhoben werden: Gewinnpreis der Auktion von Landnutzungsrechten, falls der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung zur Genehmigung des Auktionsergebnisses bei der Einheit, die die Auktion von Landnutzungsrechten organisiert, erfüllt hat; Grundstückspreis, der im notariell beglaubigten und beim Grundbuchamt beglaubigten Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten verzeichnet ist; Grundstückspreis, der zur Einziehung finanzieller Verpflichtungen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten verwendet und bei der Steuerbehörde erhoben wird; Grundstücksmietpreis, im Grundstücksmietvertrag verzeichneter Mietpreis für Räumlichkeiten, Miete für Räumlichkeiten oder bei der Steuerbehörde erhoben; Grundstücksübertragungspreis, Grundstücksmietpreis, erfolgreicher Mietpreis für Räumlichkeiten auf dem Markt, erhoben an Immobilienbörsen mit Bestätigung und Siegel der Immobilienbörse; Grundstücksübertragungspreis auf dem Markt, erhoben durch direkte Befragung des Veräußerers oder Erwerbers.

Informationen zu Kosten und Erträgen aus der Landnutzung aus nichtlandwirtschaftlicher Landnutzung zur Anwendung des Einkommensermittlungsverfahrens werden aus folgenden Quellen erhoben:

Die Kosten für die Erzielung von Einkünften aus der Landnutzung gemäß Buchstabe b dieses Absatzes werden auf Grundlage der von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise ermittelt. Falls es keine von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreise gibt, basieren die Kosten auf Informationen und Daten zu den durchschnittlichen tatsächlichen Kosten auf dem Markt für mindestens drei Grundstücke, die dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche am nächsten liegen, und dürfen nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzebene begrenzt sein.

In Jahresabschlüssen erfasste Einkünfte aus Produktion und Geschäftstätigkeit oder Grundstücksmietpreise, Mietpreise für Räumlichkeiten, die gemäß „Grundstücksmietpreise, in Grundstücksmietverträgen, Mietverträgen für Räumlichkeiten erfasste oder bei Steuerbehörden erhobene Mietpreise für Räumlichkeiten; Grundstücksübertragungspreise, Grundstücksmietpreise, erfolgreiche Mietpreise für Räumlichkeiten auf dem Markt werden an Immobilienbörsen mit Bestätigung und Stempel der Immobilienbörsen erhoben“ im Zeitraum von 3 aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt erhoben.

Falls die Erträge des zu bewertenden Grundstücks nicht jedes Jahr vollständig sind und nicht die tatsächlichen Erträge aus der Landnutzung widerspiegeln, sammeln Sie zum Vergleich Informationen über die Grundstücksmieten und die Mieten für Räumlichkeiten von mindestens 3 Grundstücken.

Informationen zu Kosten und Erträgen aus der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen zur Anwendung der Einkommensmethode werden bei Statistikämtern, Steuerämtern und Ämtern für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung erhoben. In Fällen, in denen keine statistischen Daten oder Daten von Steuerämtern oder Ämtern für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung vorliegen, werden Informationen zu den tatsächlichen marktüblichen Kosten von mindestens 3 Grundstücken erhoben, und zwar in der geringsten Entfernung zu dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche, wie festgelegt „In der geringsten Entfernung zu dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Landfläche und nicht begrenzt durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- oder Provinzebene“, und zwar wie folgt:

Innerhalb eines Zeitraums von 3 aufeinanderfolgenden Jahren bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Bewertungszeitpunkt für einjährige Ackerflächen, Aquakulturflächen, Salzgewinnungsflächen und andere landwirtschaftliche Flächen; Mindestens 3 aufeinanderfolgende Ernten vor dem Bewertungszeitpunkt für mehrjährige Ackerflächen; Während eines Nutzungszyklus vor dem Bewertungszeitpunkt für Produktionswaldflächen und Industrieanbauflächen gemäß speziellen gesetzlichen Bestimmungen.

Bei der Anwendung von Vergleichsmethoden muss die Überschussmethode die Auswahl vergleichbarer Grundstücke in der folgenden Reihenfolge priorisieren: Ähnliche Lage, Infrastrukturbedingungen, Fläche, Größe, Form, Landnutzungskoeffizient, Baudichte, Gebäudehöhe und andere Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, im Vergleich zum zu bewertenden Grundstück; Der Zeitpunkt der Übertragung oder des Gewinns der Versteigerung von Landnutzungsrechten liegt am nächsten zum Zeitpunkt der Bewertung; Hat die geringste Entfernung zum zu bewertenden Grundstück oder zur zu bewertenden Landfläche und ist nicht durch die Verwaltungsgrenzen von Verwaltungseinheiten auf Gemeinde-, Bezirks- und Provinzebene begrenzt.

Bei der Erhebung von Informationen zur Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung müssen Beratungsunternehmen zur Grundstücksbewertung ehrlich und objektiv vorgehen und die rechtliche Verantwortung für die Richtigkeit der Untersuchungsinformationen tragen.

Die für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zuständige Stelle, das Katasteramt, die Steuerbehörde, das Statistikamt und das Amt für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung sind dafür verantwortlich, die für die Grundstücksbewertung erforderlichen Informationen innerhalb von höchstens fünf Werktagen ab dem Datum der schriftlichen Anfrage der Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung schriftlich oder elektronisch bereitzustellen. Die Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung ist für die Speicherung, Verwaltung und Nutzung der gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erhobenen Informationen und Daten verantwortlich.

Der Entwurf wurde gerade veröffentlicht. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist dafür verantwortlich, den Entwurf der Grundstückspreisliste 30 Tage lang auf der elektronischen Informationsseite des Volkskomitees der Provinz zu veröffentlichen. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kann Kommentare von relevanten Behörden, Organisationen und Einzelpersonen einholen. Das Volkskomitee der Provinz legt die Grundstückspreisliste dem gleichrangigen Volksrat zur Genehmigung vor.

Der Volksrat der Provinz weist das Volkskomitee der Provinz an, die Fertigstellung der Grundstückspreisliste zur Veröffentlichung zu organisieren, die Grundstückspreisliste jedes Jahr am 1. Januar öffentlich bekannt zu geben und sie in der Nationalen Grundstücksdatenbank zu aktualisieren.

Auf der Grundlage der Anforderungen an die staatliche Verwaltung der lokalen Grundstückspreise legt das Volkskomitee der Provinz dem Volksrat derselben Ebene in den folgenden Fällen eine Entscheidung zur Anpassung, Änderung oder Ergänzung der Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres zur Genehmigung vor: Beim Bau neuer Straßen und Wege, die noch nicht in der aktuellen Grundstückspreisliste enthalten sind; wenn Projekte, bei denen Land genutzt wird, abgeschlossen und in Betrieb genommen wurden, in der Grundstückspreisliste jedoch kein Grundstückspreis aufgeführt ist; in Fällen, in denen die in Absatz 3, Artikel 111 und Absatz 1, Artikel 160 des Bodengesetzes vorgeschriebene Grundstückspreisliste angewendet wird, in der Grundstückspreisliste jedoch kein Grundstückspreis aufgeführt ist.

Es ist möglich, den Preis eines, mehrerer oder aller Grundstückstypen in der Grundstückspreisliste anzupassen, zu ändern oder zu ergänzen. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, dass die Grundstückspreisliste an einem, mehreren oder allen Standorten bzw. in einem, mehreren oder allen Wertgebieten angepasst oder ergänzt werden kann.

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