Immobilien-Highlights 2023: Ein Jahr der Entwirrung

Reihe von ausgegebenen Policen

Der Immobilienmarkt ist seit Ende 2022 in vielerlei Hinsicht mit Schwierigkeiten konfrontiert, von der Rechtmäßigkeit des Projekts bis hin zu Anleihekapital und Bankkrediten. Um diese Probleme zu lösen, hat die Regierung im Jahr 2023 viele zeitnahe Anweisungen und Richtlinien zur Wiederbelebung des Marktes herausgegeben.

Im März wurde das Dekret 08 der Regierung erlassen, das die Regelung ergänzt: Bei auf dem Inlandsmarkt angebotenen Anleihen kann das emittierende Unternehmen, falls es den Kapitalbetrag und die Zinsen der Anleihe in vietnamesischen Dong nicht vollständig und rechtzeitig gemäß dem angekündigten Emissionsplan zahlen kann, mit dem Anleiheinhaber verhandeln, den Kapitalbetrag und die Zinsen der Anleihe mit Vermögenswerten zu zahlen.

Diese Regelung bildet die Grundlage dafür, dass Unternehmen Schulden stunden, Vermögenswerte mit einem Abschlag verkaufen und Kapital und Zinsen auf fällige Anleihen mit anderen Vermögenswerten wie Immobilien bezahlen können.

Im März wurde außerdem das Dekret 33 der Regierung erlassen, das verschiedene Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen und zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes vorsieht. Insbesondere wurde die Staatsbank mit der federführenden Umsetzung eines Kreditprogramms in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen und Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen beauftragt.

Die Hauptantriebskraft dieses Programms sind vier staatliche Geschäftsbanken ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), die Investoren und Käufern von Sozialwohnungsprojekten, Arbeiterwohnungsprojekten sowie Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen Kredite zu Vorzugszinssätzen gewähren.

Der Immobilienmarkt wird im Jahr 2023 durch zahlreiche positive Maßnahmen wieder freigegeben (Illustration: Hai Long).

Obwohl auf dem Markt ein Angebotsungleichgewicht erkennbar ist und es eine Überfülle an hochwertigem Wohnraum gibt, während Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen „ausgestorben“ ist, hat die Regierung umgehend die Entscheidung 338 erlassen, mit der das Projekt genehmigt wird, im Zeitraum 2021–2030 in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu investieren.

Dementsprechend wird die Gesamtzahl der bis 2030 fertiggestellten Wohnungen in den Ortschaften bei etwa 1 Million liegen, einschließlich der Fertigstellung von etwa 428.000 Wohnungen im Zeitraum 2021–2025. Das Projekt zielt darauf ab, Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen zu entwickeln, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industrieparks und Exportverarbeitungszonen erschwinglich sind.

Ein weiterer Lichtblick ist, dass die Nationalversammlung Ende November der Verabschiedung des novellierten Wohnungsbaugesetzes und des novellierten Immobilienwirtschaftsgesetzes zugestimmt hat, die ab 2025 in Kraft treten. Experten zufolge wurden damit erstmals in der Geschichte zwei Gesetze zum Immobilienmarkt gleichzeitig erlassen. Sollte das novellierte Grundstücksgesetz 2024 verabschiedet werden, dürfte sich der Immobilienmarkt deutlich positiv entwickeln.

Darüber hinaus hielten der Premierminister und zahlreiche Ministerien und Zweigstellen kontinuierlich Online-Meetings mit Immobilienunternehmen ab, um rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen. Außerdem trafen sie sich mit dem Bankensektor, um Lösungen zur Unterstützung der Unternehmen mit Kapital, zur Senkung der Kreditzinsen und zur Stabilisierung der Geschäftstätigkeit vorzuschlagen.

Der Markt reagierte positiv.

Obwohl Experten davon ausgehen, dass sich die Immobilienbranche ab Mitte 2024 erholen könnte, wenn die Politik genügend Zeit hatte, die Auswirkungen zu „absorbieren“, gibt es in Wirklichkeit viele positive Signale vom Markt. Dank der Politik der Regierung, Hindernisse für Immobilienanleihen abzubauen, konnten viele Unternehmen die Fälligkeitstermine ihrer Anleihen verlängern und verschieben und dabei Vermögenswerte wie Novaland, Hung Thinh usw. zur Zahlung nutzen.

Nguyen Hoang Duong, stellvertretender Direktor der Finanzabteilung für Banken und Finanzinstitute (Finanzministerium), erklärte bei einer Diskussion Anfang Dezember, dass für rund 40 % der überfälligen Anleihen von 68 Unternehmen bisher Verhandlungspläne vorlägen. Die erfolgreiche Verhandlungsquote stieg von 16 % im Februar auf 63 % im Oktober. Darüber hinaus kauften Unternehmen, die Finanzmittel bereitgestellt hatten, proaktiv Anleihen vor Fälligkeit zurück.

Laut Angaben des Finanzministeriums hätte sich die Summe der ausgegebenen Unternehmensanleihen bis Ende November auf 220.000 Milliarden VND belaufen, wenn im ersten Quartal dieses Jahres keine Unternehmensanleihen ausgegeben worden wären.

Auch die Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor haben dank einer flexibleren Kreditpolitik zugenommen. Laut den neuesten Daten der Staatsbank beliefen sich die gesamten ausstehenden Kredite für den Immobiliensektor zum 30. September auf 2,74 Billionen VND, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Jahresanfang.

(Illustration: Quang Anh).

Die Kreditzinsen wurden auf Anweisung des Premierministers und der Staatsbank schrittweise gesenkt. Viele Banken senkten die Kreditzinsen für Gewerbeimmobilien in den ersten 12 bis 18 Monaten um 5,5 bis 7,5 Prozent pro Jahr und wendeten danach variable Zinssätze von etwa 9,5 bis 11 Prozent pro Jahr an. Umfragen zeigen, dass die Hypothekenzinsen vieler Geschäftsbanken im Vergleich zum Jahresbeginn um etwa 1 bis 3 Prozent pro Jahr gesunken sind.

Was die Sozialwohnungspolitik betrifft, so wurden laut dem Bauministerium im Jahr 2023 landesweit zehn Sozialwohnungsprojekte und Wohnungen für Arbeiter in Industriegebieten mit insgesamt über 19.800 Wohneinheiten in Angriff genommen. In der Stadt Haiphong wurden vier Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt über 6.700 Wohneinheiten gestartet. In der Stadt Hanoi, in der Provinz Thua Thien-Hue und in der Provinz Lam Dong wurde jeweils ein Sozialwohnungsprojekt gestartet.

Die Auszahlung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets für Sozialwohnungen und preiswerten Wohnraum blieb jedoch hinter den Erwartungen zurück. Das Bauministerium teilte mit, dass rund 23 Gemeinden eine Liste mit 54 Projekten veröffentlicht haben, die im Rahmen des 120 Billionen VND schweren Kreditprogramms kreditwürdig sind. Der Kapitalbedarf beläuft sich auf 25.884 Milliarden VND. Bisher wurden lediglich über 143 Milliarden VND ausgezahlt.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) gilt für das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND bis zum 30. Juni ein Vorzugszinssatz von 8,7 %/Jahr für Investoren und 8,2 %/Jahr für Eigenheimkäufer.

Ab dem 1. Juli gibt die Staatsbank alle sechs Monate den Vorzugszinssatz für Kredite an die am Programm teilnehmenden Geschäftsbanken bekannt. Nach Ablauf der Vorzugsperiode wird der Kreditzinssatz zwischen Bank und Kunde ausgehandelt und vereinbart.

HoREA ist der Ansicht, dass der Kreditzinssatz, der 1,5 bis 2 % unter dem normalen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt, immer noch höher ist als der vorherige Zinssatz für Sozialwohnungskredite. Die Vorzugsfrist ist zudem kurz (5 Jahre) und der Zinssatz wird alle 6 Monate angepasst, was für die Kreditnehmer Unsicherheit bedeutet.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm