Positive Impulse für die Erholung des Immobilienmarktes

Trotz zahlreicher Risiken und Herausforderungen verfügt der vietnamesische Immobilienmarkt weiterhin über die Grundlagen und Voraussetzungen für eine Erholung. Denn ab Ende dieses Jahres und in den darauffolgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin die Unterstützung der Mechanismen und Richtlinien der Regierung , der Ministerien und der Zweigstellen benötigen, um die Rahmenbedingungen zu schaffen, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und positive Impulse für den Erholungsprozess zu setzen.

Bundesweit warten bis zu 1.200 Projekte auf ihre Lösung, nur rund 500 davon werden geprüft. (Foto: MP)

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt, teilweise aufgrund der enormen Investitionsnachfrage, rasant entwickelt. Bislang kühlt sich dieser Markt jedoch ab, da er zu hoch getrieben wird und rechtliche Probleme auftreten. Dies führt zu einem stagnierenden Investorenvertrauen. Ein klarer Beweis dafür ist die Tatsache, dass landesweit bis zu 1.200 Projekte auf eine Lösung warten, von denen jedoch nur etwa 500 geprüft werden. Das bedeutet, dass über 800 Projekte noch warten müssen.

Laut Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden von GP Invest, sind 70–80 % der Probleme von Unternehmen tatsächlich auf rechtliche Fragen und Verwaltungsverfahren zurückzuführen. Daher warten die Unternehmen gespannt auf die rechtlichen Aspekte, die die Nationalversammlung zu verabschieden gedenkt. Beispielsweise ziehen sich Baugenehmigungen, Verfahren und Sanierungsmechanismen in die Länge. Bei manchen Projekten sind diese Arbeiten seit 15 Jahren nicht abgeschlossen. Was die Investitionsverfahren betrifft, müssen für ein Projekt derzeit über 30 Siegel beantragt werden. Dies schadet der Gesundheit der Unternehmen.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, teilt diese Ansicht und merkte an, dass die aktuellen Schwierigkeiten des Immobilienmarktes jedoch auch auf dem Immobilienmarkt selbst lägen und Immobilienunternehmen mit zahlreichen Problemen zu kämpfen hätten. Statistiken der Funktionseinheiten der Staatsbank und des Bauministeriums zeigen, dass Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² sehr selten, wenn nicht gar nicht vorhanden sind. Derzeit herrscht auf dem Markt ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das Hauptangebot entfällt auf das obere und mittlere Preissegment. Das untere Preissegment für Geringverdiener ist noch begrenzt.

Auf der kürzlich abgehaltenen Online-Konferenz zur Umsetzung der offiziellen Mitteilung 993/CD-Ttg des Premierministers erklärte Dao Minh Tu, stellvertretender Gouverneur der Staatsbank, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit nur sehr langsam gefallen oder sogar gestiegen seien, während die Kreditzinsen gesunken seien. Immobilienunternehmen müssten sich im „Spiel“ um die Immobilienpreise einheitlich verhalten. Die derzeit sehr hohen Immobilienpreise müssten Unternehmen berücksichtigen, um das Problem der Marktkaufkraft lösen zu können.

Daten aus Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge machten hochwertige Wohnungen von 2020 bis heute immer einen überwältigenden Anteil von bis zu 70–80 % der Produkte auf dem Markt aus, der Rest ist das mittlere Preissegment. In den letzten drei Jahren gab es in der Stadt keinen erschwinglichen Wohnraum mehr für unter 25 Millionen VND pro Quadratmeter, während dieses Segment 2017 noch mehr als 44 % ausmachte. Unterdessen sind die Wohnungspreise seit 2017 weiter gestiegen und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten von Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kommentierte, dass Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen etwa 25 Jahre brauchen würden, um eine erschwingliche Wohnung für 2–3 Milliarden VND kaufen zu können, wenn sie 100 Millionen VND pro Jahr sparen. Wenn sich die Politik im Bereich Sozialwohnungen nicht ändert, werden Menschen, die Einkommensteuer der Stufe 1 zahlen (reguliert unter 60 Millionen VND pro Jahr), keinen Kauf tätigen können, während bezahlbarer Gewerbewohnungsbau unerreichbar bleibt.

Staatsbankgouverneur Nguyen Thi Hong erklärte, dass Projekttransparenz und Preisgestaltung wichtige Faktoren seien, um die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen wieder anzukurbeln. Unternehmen und Konzerne selbst müssten zudem der Anweisung der Regierung in Resolution Nr. 33 folgen, die eine gute Unternehmensführung, ausgewogene Gewinnziele und Produktstrukturen vorsieht und eine Senkung der Verkaufspreise in Erwägung zieht. Zusammen mit den Lösungen von Ministerien, Zweigstellen und Kommunen werde dies die Investitionsnachfrage in diesem Markt ankurbeln.

Angesichts einer Reihe positiver Signale in letzter Zeit sind viele Experten der Ansicht, dass der Immobilienmarkt die Talsohle durchschritten hat und in einen neuen Zyklus eingetreten ist. Dies führt zu einer steigenden Nachfrage nach Personal für Maklerunternehmen, Immobilienmakler usw. Der Immobilienmarkt hat begonnen, sich zu beleben, und seit dem dritten Quartal 2023 ist die Zahl der Transaktionen stark gestiegen. Kunden kehren während Verkaufsveranstaltungen für Projekte aktiv auf den Markt zurück. Einem aktuellen Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) zufolge ist die erhöhte Liquidität das erste Anzeichen dafür, dass der Markt in eine neue Phase eintritt. Konkret verzeichnete der Markt im zweiten Quartal 2023 3.700 Transaktionen, ein Anstieg von 37 % gegenüber 2.700 im ersten Quartal. Bis zum dritten Quartal hatte der Markt fast 6.000 Transaktionen verzeichnet, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal 2023.

Laut VARS haben neu gestartete Projekte im ganzen Land in letzter Zeit die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen. Einige Projekte in vielversprechenden Gebieten verzeichneten zudem einen plötzlichen Anstieg der Buchungen. Viele Menschen haben zudem über 5 Milliarden VND für Stadthäuser, Villen und Gewerbeimmobilien „bezahlt“.

Tatsächlich wird sich der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 erholen und die Transaktionsergebnisse im Vergleich zu den vorangegangenen drei Quartalen deutlich verbessern. Dies ist auf das gestiegene Vertrauen der Investoren, niedrigere Zinsen und ein passenderes Angebot auf dem Markt zurückzuführen. Dank der deutlichen Erholung des Immobilienmarktes in den letzten Monaten ist auch der Arbeitsmarkt in diesem Bereich wieder lebendiger geworden. Das Wachstum des Immobilienmarktes ist auch auf den Zinsfaktor zurückzuführen. Derzeit sinken die Sparzinsen der Banken stark und liegen mancherorts nur noch bei 3–5 % pro Jahr. Dies motiviert Menschen mit angespartem Vermögen, auf attraktivere Anlagemöglichkeiten wie Immobilien umzusteigen, während der Vorzugszinssatz für Immobiliendarlehen im ersten Jahr durchschnittlich bei 7–9 % pro Jahr schwankt.

Viele Experten prognostizieren, dass sich die Immobilienlage nach dem zweiten Quartal 2024 deutlich verbessern wird. Sinken die Bankzinsen, wird sich dies deutlich auf den Markt auswirken. Bis Anfang 2024 wird es schwierig sein, die Betriebszinsen zu senken. Der Grund dafür ist nicht die Inflation, sondern der Wechselkursdruck. Steigt der Wechselkurs zu stark, geraten nicht nur die Cashflows, sondern auch die Unternehmen selbst in große Schwierigkeiten. Wir müssen die Abwertung des VND zwar noch hinnehmen, sie darf aber nicht zu hoch ausfallen.

HoREA schätzte das Wachstumspotenzial des Marktes ein und sagte, dass ab der zweiten Jahreshälfte 2024 deutliche Anzeichen einer Erholung erkennbar seien. Die größten rechtlichen Probleme und Hindernisse würden von staatlichen Stellen durch Änderungsentwürfe, unter anderem zum Wohnungsbaugesetz und zum Immobilienwirtschaftsgesetz, gelöst. Hunderte von Projekten würden ebenfalls umgesetzt, Investoren umstrukturiert, Produkte umstrukturiert und die Immobilienpreise gesenkt, was dem Markt Aussichten auf Erholung gebe. Obwohl der Immobilienmarkt weiterhin mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, bestehe beste Voraussetzungen für eine Erholung und ein anhaltendes Wachstum in einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklungsrichtung, die auf folgenden Faktoren beruhen: Die Nationalversammlung prüft derzeit den Entwurf eines Wohnungsbaugesetzes (geändert), eines Immobilienwirtschaftsgesetzes (geändert), eines Kreditinstitutsgesetzes (geändert) und eines Immobilienversteigerungsgesetzes (geändert). Sollten diese in Kraft treten, würden sie Konsistenz, Einheitlichkeit und Realisierbarkeit gewährleisten und der Realität nahe kommen. Darüber hinaus ist die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen, nach wie vor sehr groß.

Ich denke, der neue Marktzyklus wird von ganz anderen Faktoren geprägt sein, denn der aktuelle Trend geht dahin, sich auf die Entwicklung echter Werte zu konzentrieren, die tatsächlichen Bedürfnisse der Kunden zu erfüllen und so maßgeblich zur Erholung des Marktes beizutragen.

Wie Wirtschaftsexperte Vo Tri Thanh jedoch kommentierte, hat die Regierung Lösungen parat, darunter die Änderung einiger Inhalte in Erlassen und Rundschreiben durch das Bauministerium. Erst wenn die Gesetzeslage klar ist, können Banken Geld investieren. Der Immobilienmarkt hat viele Voraussetzungen für eine Erholung, ist aber auch mit vielen Risiken und Herausforderungen konfrontiert. Ab Ende dieses Jahres und in den folgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin Unterstützung durch Mechanismen und Richtlinien der Regierung, der Ministerien und der Branchen benötigen, um positive Impulse für den Erholungsprozess zu setzen.

Kommunistische Partei Vietnams

Quellenlink