Die Grundstückspreise „folgen“ der nördlichen Hochgeschwindigkeitsstrecke

Nach der Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi, dem Knotenpunkt der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsbahn, sind die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe geschossen. Mit einem Budget von 3 bis 4 Milliarden VND wird es für Investoren schwierig, ein Grundstück mit parkenden Autos vor der Tür zu kaufen.

Nach der Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi, dem Knotenpunkt der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsbahn, sind die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe geschossen. Mit einem Budget von 3 bis 4 Milliarden VND wird es für Investoren schwierig, ein Grundstück mit parkenden Autos vor der Tür zu kaufen.

Die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi hat die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe getrieben. Auf dem Foto: Gesamtansicht des Ngoc Hoi-Komplexes.

Überschreiten der Schwelle von 100 Millionen VND/m2

Seit 2004 genehmigt der Premierminister die Investitionspolitik für die Stadtbahnlinie Nr. 1, Abschnitt Ngoc Hoi – Yen Vien. Nach rund zwei Jahrzehnten ist dieses Gebiet jedoch immer noch inaktiv, die Bauarbeiten stecken noch immer in einer Sackgasse. Die düstere Stimmung lockerte sich erst, als das Verkehrsministerium den Bahnhof Ngoc Hoi als Teil des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsnetzes anerkannte.

Die oben genannten Informationen haben den Immobilienmarkt im Bezirk Thanh Tri ( Hanoi ) florieren lassen, insbesondere in der Gemeinde Ngoc Hoi, wo sich der Bahnhof befindet. Laut den Einheimischen kam es in dieser Gegend zu Jahresbeginn aufgrund der allgemeinen Grundstückssucht in den Vororten von Hanoi zu einem starken Preisanstieg. Dann, mit neuen Informationen über die Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, stiegen die Preise für Wohngrundstücke rund um die Bahnhofsbaustelle weiter an.

Konnten Käufer Ende des ersten Quartals 2024 noch Grundstücke mit Parkplätzen vor der Tür für rund 60 Millionen VND/m2 finden, so ist der Preis mittlerweile auf fast 80 Millionen VND/m2 gestiegen. Für Grundstücke an Hauptstraßen liegt der Preis sogar bei über 110 Millionen VND/m2.

Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Geld leihen müssen, laufen sie Gefahr, Verluste zu erleiden.

„In der Gegend um den Bahnhof Ngoc Hoi, die ein Finanzvolumen von 3 bis 4 Milliarden VND hat, ist es für Investoren sehr schwierig, Grundstücke mit vor der Tür geparkten Autos zu kaufen. Wenn es welche gibt, sind sie meist klein oder haben schlechtes Feng Shui“, sagte Makler Xuan Thanh.

Das Angebot an Wohnimmobilien ist relativ begrenzt. Für Grundstücke mit guter Lage und breiten Gassen wird die Liquiditätsrate wochenweise berechnet. In den Händen erfahrener „Surfer“ können Grundstücke hier bereits nach kurzer Zeit Gewinne von mehreren hundert Millionen VND einbringen.

„Die Gemeinden Ngoc Hoi und die Nachbargemeinden Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe und Khanh Ha sind die Gebiete im Bezirk Thanh Tri, die am meisten Interesse wecken. Insbesondere die Gemeinden Dai Ang und Lien Ninh werden in naher Zukunft die am weitesten entwickelten Gebiete sein, wenn 2028 und 2029 zwei weitere Stadtgebiete hinzukommen“, sagte Herr Thanh.

Laut CBRE werden Immobilien in der Nähe von U-Bahn-Stationen im Vergleich zu anderen Gebieten durchschnittlich 10-20 % teurer sein. Im Falle einer Immobilienkrise können sich Wohnprojekte mit guter Anbindung an U-Bahn-Linien schneller erholen.

Vorsicht beim Kauf von Grundstücken, die in der Planungsphase stecken

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club (HNREA), es sei ganz natürlich, dass mit dem Ausbau der Verkehrsinfrastruktur auch die Immobilienpreise steigen. Dieser Trend zeigte sich auch beim Bau der Ringstraße 4, als Investoren das Land rund um die Strecke schnell durchkämmten, um der Planung zuvorzukommen.

„Es ist normal, dass die Grundstückspreise als Reaktion auf offizielle Planungsinformationen von Regierungsbehörden steigen, insbesondere im Fall des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsbahnsystems. Dies ist ein Schlüsselprojekt, daher sind nicht nur Immobilieninvestoren, sondern jedermann von den Informationen rund um dieses großartige Projekt begeistert“, sagte Herr Cuong.

Der Vorsitzende der HNREA betonte jedoch auch, dass Käufer den Planungsumfang des Projekts klar definieren müssen, um nicht von der Baugenehmigung abhängig zu sein. Dies ist einer der Faktoren, die über den Gewinn oder Verlust des Grundstücks entscheiden. Darüber hinaus müssen Investoren auch herausfinden, ob das Grundstück von der technischen Infrastruktur oder von Sozialprojekten des Staates profitieren wird.

„Dies lässt sich durch Detailplanung, Regionalplanung, 1/2.000-Planung, 1/500-Planung usw. ermitteln. Wenn der Investor sicher ist, dass das Grundstück nicht in der Planungsphase feststeckt, gilt dies als Teilgewinn. Bei fehlender Klarheit sind die potenziellen Risiken jedoch sehr hoch. Es gab sogar Fälle, in denen der Verkäufer Planungsgrenzwerte gefälscht hat, um Betrug zu begehen“, warnte Herr Cuong.

Neben dem Planungsfaktor wies der Experte von HNREA auch darauf hin, dass Investoren ihre finanzielle Situation, den Nutzungszweck des Grundstücks und ihren eigenen Mut berücksichtigen müssen. Laut Herrn Cuong werden die Grundstücke, die dem Projekt folgen, für mittel- und langfristige Investoren geeignet sein und nicht zu stark von der finanziellen Hebelwirkung abhängig sein.

„Käufer müssen ihre Zahlungsfähigkeit im Auge behalten und dürfen sich nicht von Emotionen beeinflussen lassen. Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Geld leihen müssen und nicht bereit sind, kurzfristig zu ‚surfen‘, laufen sie Gefahr, Verluste zu machen“, warnte Herr Cuong.

Ähnlich äußerte sich Herr Ngo Xuan Chuc, Investor und Leiter eines Immobilienmaklers in Hanoi. Er erklärte, der Markt habe zunächst immer positiv auf Planungsinformationen reagiert und die Immobilienpreise seien „schwindelerregend“ gestiegen. Nach diesem Preisanstieg stabilisiere sich die Marktstimmung wieder und führe zu einer allmählichen Stabilisierung des Preisniveaus oder sogar zu einem Rückgang an einigen Orten mit ungewöhnlich hohen Preisen.

„Der Bahnhof Ngoc Hoi ist der größte Bahnhof im Norden, und der Planungsumfang kann angepasst und erweitert werden. Sollten Investoren das Pech haben, ein Grundstück innerhalb der Planungsphase zu erwerben, bedeutet das Verlust. Selbst bei Anwendung der neuen Grundstückspreisliste wird die Entschädigungshöhe nie dem Marktpreis entsprechen. Im aktuellen Grundstückspreisrahmen beträgt die Entschädigung weniger als ein Drittel des tatsächlichen Preises“, sagte Herr Chuc offen.

Laut diesem Investor ist das Projekt sehr umfangreich, sodass die Räumungsarbeiten nicht über Nacht durchgeführt werden können. Daher kann die Projektumsetzung länger dauern als erwartet. Investoren mit geringem Kapital, die Geld von der Bank leihen müssen, sollten daher sorgfältig überlegen und sich nicht von der Angst, etwas zu verpassen, heimsuchen lassen und aufgrund von Gerüchten Geld anlegen.

Kommentar (0)