Die Grundstückspreise „folgen“ der nördlichen Hochgeschwindigkeitsstrecke

Nach Informationen über die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi, dem Hauptbahnhof der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, sind die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe geschossen. Bei einem Budget von 3-4 Milliarden VND wird es für Investoren schwierig, ein Grundstück mit einem vor der Tür geparkten Auto zu kaufen.

Nach Informationen über die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi, dem Hauptbahnhof der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, sind die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe geschossen. Bei einem Budget von 3-4 Milliarden VND wird es für Investoren schwierig, ein Grundstück mit einem vor der Tür geparkten Auto zu kaufen.

Die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi hat die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe getrieben. Auf dem Foto: Gesamtansicht des Ngoc Hoi-Komplexes.

Über 100 Millionen VND/m2

Seit 2004 genehmigt der Premierminister die Investitionspolitik für das Projekt der Stadtbahnlinie Nr. 1, Abschnitt Ngoc Hoi – Yen Vien. Doch nach rund zwei Jahrzehnten ist dieses Gebiet immer noch inaktiv, und der Räumungsprozess stagniert. Die düstere Stimmung lockerte sich erst, als das Verkehrsministerium den Bahnhof Ngoc Hoi als Teil des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsnetzes anerkannte.

Die oben genannten Informationen haben den Immobilienmarkt im Bezirk Thanh Tri ( Hanoi ) florieren lassen, insbesondere in der Gemeinde Ngoc Hoi, wo sich der Bahnhof befindet. Laut Angaben der Einheimischen kam es in dieser Gegend zu Jahresbeginn aufgrund der allgemeinen Grundstückssucht in den Vororten Hanois zu einem starken Preisanstieg. Dann trieben neue Informationen über die Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke die Preise für Wohngrundstücke rund um die Bahnhofsbaustelle weiter in die Höhe.

Konnten Käufer Ende des ersten Quartals 2024 noch Grundstücke mit Parkplätzen vor der Tür für rund 60 Millionen VND/m2 finden, so ist der Preis mittlerweile auf fast 80 Millionen VND/m2 gestiegen. Für Grundstücke an Hauptstraßen liegt der Preis sogar bei über 110 Millionen VND/m2.

Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Geld leihen müssen, laufen sie Gefahr, Verluste zu erleiden.

„In der Gegend um den Bahnhof Ngoc Hoi, die ein Finanzvolumen von 3 bis 4 Milliarden VND hat, ist es für Investoren sehr schwierig, Grundstücke zu kaufen, vor denen Autos parken. Wenn es welche gibt, sind sie meist klein oder weisen schlechtes Feng Shui auf“, sagt Makler Xuan Thanh.

Das Angebot an Wohnimmobilien ist relativ begrenzt. Für Grundstücke mit guter Lage und breiten Gassen wird wöchentlich die Liquiditätsrate berechnet. In den Händen erfahrener „Surfer“ können Grundstücke hier bereits nach kurzer Zeit Gewinne von mehreren hundert Millionen VND einbringen.

„Die Gemeinden Ngoc Hoi und die Nachbargemeinden Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe und Khanh Ha sind die Gebiete im Bezirk Thanh Tri, die am meisten Interesse wecken. Insbesondere die Gemeinden Dai Ang und Lien Ninh werden in naher Zukunft die am weitesten entwickelten Gebiete sein, wenn 2028 und 2029 zwei weitere Stadtgebiete hinzukommen“, sagte Herr Thanh.

Laut CBRE werden Immobilien in der Nähe von U-Bahn-Stationen im Vergleich zu anderen Gebieten durchschnittlich 10-20 % teurer sein. Im Falle einer Immobilienkrise können sich Wohnprojekte mit guter Anbindung an U-Bahn-Linien schneller erholen.

Vorsicht beim Kauf von Grundstücken, die in der Planungsphase stecken

Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club (HNREA), erklärte gegenüber Reportern der Zeitung Dau Tu, es sei ganz natürlich, dass mit dem Ausbau der Verkehrsinfrastruktur auch die Immobilienpreise steigen. Dieser Trend war auch bei der Ringstraße 4 zu beobachten, als Investoren um die Wette nach Grundstücken rund um die Strecke suchten, um der Planung zuvorzukommen.

„Es ist normal, dass die Grundstückspreise als Reaktion auf offizielle Planungsinformationen von Regierungsbehörden steigen, insbesondere im Fall des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsbahnsystems. Dies ist ein Schlüsselprojekt, daher sind nicht nur Immobilieninvestoren, sondern jedermann von den Informationen rund um dieses großartige Projekt begeistert“, sagte Herr Cuong.

Der Vorsitzende der HNREA betonte jedoch auch, dass Käufer den Planungsumfang des Projekts klar definieren müssen, um eine Landräumung zu vermeiden. Dies sei einer der Faktoren, die über den Gewinn oder Verlust des Grundstücks entscheiden. Darüber hinaus müssen Investoren auch prüfen, ob das Grundstück von der technischen Infrastruktur oder von Sozialprojekten des Staates profitieren wird.

„Dies lässt sich durch Detailplanung, Regionalplanung, 1/2.000-Planung, 1/500-Planung ermitteln. Wenn der Investor sicher ist, dass das Grundstück nicht von der Planung ‚betroffen‘ ist, gilt dies als Teilerfolg. Andernfalls sind die potenziellen Risiken sehr hoch. Es gab sogar Fälle, in denen der Verkäufer Planungsgrenzwerte gefälscht hat, um Betrug zu begehen“, warnte Herr Cuong.

Neben den Planungsfaktoren müssen Investoren laut dem Experten von HNREA auch ihre finanzielle Situation, den Nutzungszweck des Grundstücks und ihren eigenen Mut berücksichtigen. Laut Herrn Cuong sind die Grundstücke, die nach dem Projekt entstehen, für mittel- und langfristige Investoren geeignet und hängen nicht zu stark von der finanziellen Hebelwirkung ab.

„Käufer müssen ihre Zahlungsfähigkeit im Auge behalten und dürfen sich nicht von Emotionen beeinflussen lassen. Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Geld leihen müssen und nicht bereit sind, kurzfristig zu ‚surfen‘, laufen sie Gefahr, Verluste zu machen“, warnte Herr Cuong.

Ähnlich äußerte sich Herr Ngo Xuan Chuc, Investor und Leiter eines Immobilienmaklers in Hanoi. Er erklärte, der Markt habe zunächst immer positiv auf Planungsinformationen reagiert und die Immobilienpreise seien „schwindelerregend“ gestiegen. Nach diesem Preisanstieg stabilisiere sich die Marktstimmung wieder und führe zu einer allmählichen Stabilisierung des Preisniveaus oder sogar zu einem Rückgang an einigen Orten mit ungewöhnlich hohen Preisen.

„Der Bahnhof Ngoc Hoi ist der größte Bahnhof im Norden, und der Planungsumfang kann angepasst und erweitert werden. Sollten Investoren das Pech haben, ein Grundstück innerhalb der Planungsphase zu erwerben, bedeutet das Verlust. Selbst bei Anwendung der neuen Grundstückspreisliste wird die Entschädigungshöhe nie dem Marktpreis entsprechen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Grundstückspreise beträgt die Entschädigung weniger als ein Drittel des tatsächlichen Preises“, erklärte Herr Chuc freimütig.

Laut diesem Investor ist das Projekt sehr umfangreich, sodass die Räumungsarbeiten nicht über Nacht erledigt werden können. Daher kann die Projektumsetzung länger dauern als erwartet. Investoren mit geringem Kapital, die Geld von der Bank leihen müssen, sollten daher sorgfältig überlegen und sich nicht von der Angst, etwas zu verpassen, heimsuchen lassen und aufgrund von Gerüchten Geld anlegen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html