Bessere Hoffnung für Ende 2023

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Da der Immobilienmarkt das Ergebnis zahlreicher Produktions- und Geschäftsbereiche und eine wesentliche Infrastruktur für eine Reihe wichtiger Wirtschaftssektoren darstellt, wirkt sich die Rezession auf andere Branchen schwerwiegend aus.

Schwierigkeiten erkennen

Vietnams Wirtschaft befindet sich nach Covid-19 in der Erholungsphase. Die komplexen Schwankungen der Weltwirtschaft und einige interne Schwierigkeiten haben jedoch das Wachstum des Immobilienmarktes stark beeinträchtigt. Viele Experten sehen die größten Probleme des Marktes darin, dass Kapital- und Rechtsprobleme die Hauptgründe für die Ablehnung neuer Projekte sind.

Laut Bankberichten zeigt das Kreditwachstum für den Immobilienmarkt keine Anzeichen einer Erholung und erreichte im ersten Quartal 2023 lediglich 1,6 %. Der Druck auf die Fälligkeiten von Anleihen ist groß: Bis zu 225 Billionen VND an Anleihen stehen zur Rückzahlung an, davon entfallen mehr als 100 Billionen VND auf Immobilien. Der Höhepunkt wird im dritten Quartal 2023 erreicht: Bis zu 91 Billionen VND an Unternehmensanleihen stehen zur Rückzahlung von Kapital und Zinsen an.

Viele Investoren von Immobilienprojekten haben den Verkauf zuversichtlich wieder aufgenommen.

Für Immobilienunternehmen ist dies ein schwieriges Problem, da sich der Immobilienmarkt in einer „eingefrorenen“ Phase befindet. Wenn die Anleihe fällig wird, ist es für Unternehmen daher sehr schwierig, Ressourcen zur Schuldentilgung zu mobilisieren. Derzeit müssen viele Immobilienunternehmen den Verkauf von Wohnimmobilien mit Verlust in Kauf nehmen, finden aber immer noch keine Investoren.

Ein weiteres internes Problem des Immobilienmarktes sind rechtliche Probleme bei Immobilienprojekten. Das Bauministerium gab bekannt, dass die Zahl der neu genehmigten Immobilienprojekte im Jahr 2022 im Vergleich zu 2021 stark zurückgegangen ist. Dies führt dazu, dass das Immobilienangebot auch 2023 begrenzt bleiben wird. Das derzeit auf dem Immobilienmarkt gehandelte Angebot ist der Restbestand an Projekten, die bereits zum Verkauf angeboten wurden. Der Bericht des Bauministeriums zeigt, dass im ersten Quartal 2023 landesweit nur 14 gewerbliche Wohnungsbauprojekte fertiggestellt wurden. Davon gab es im Norden neun Projekte mit 5.679 Einheiten, in der Zentralregion drei Projekte mit 137 Einheiten und im Süden zwei Projekte mit 93 Einheiten.

Herr Ha Quang Hung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), stellte fest, dass viele Projekte aufgrund von Vorschriften zu Bodenbewertungsmethoden auf Schwierigkeiten, Hindernisse und eine langsame Umsetzung stießen. Dies erschwere die Ermittlung des „Marktpreises“ und mache über 50 % der Probleme der Projekte aus. Darüber hinaus wurden in vielen Fällen Landnutzungspläne angekündigt, es gebe jedoch keinen jährlichen Landnutzungsplan auf Bezirksebene. Zudem gebe es weitere Probleme im Zusammenhang mit der Umnutzung von Land, der Umwandlung von Unternehmen in Eigenkapital, der Landzuteilung, der Einbeziehung öffentlicher Grundstücke in die Projekte usw.

Einige Projekte, deren detaillierte Pläne zwar genehmigt wurden, aber nicht den Vorschriften entsprechen, werden derzeit überprüft, angepasst und gemäß den Vorschriften aktualisiert. Zahlreiche Engpässe bei den Rechtsverfahren haben zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung, zu längeren Bauzeiten und zu höheren Kosten geführt.

Viele Lösungen

Angesichts der Tatsache, dass der Immobilienmarkt mit zahlreichen Schwierigkeiten seitens der in- und ausländischen Wirtschaft konfrontiert ist, müssen die von den Verwaltungsbehörden vorgeschlagenen Lösungen nach Ansicht von Immobilienunternehmen drastischer umgesetzt werden, damit die Lösungen in die Praxis umgesetzt werden können.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, erklärte, dass die aktuellen Probleme mit Unternehmensanleihen und die rechtlichen Rahmenbedingungen große Hindernisse seien und 1.000 Projekte landesweit ausgesetzt seien. Viele Immobilienprojekte können trotz abgeschlossener Verfahren in vielen Phasen wie der Auswahl von Investoren, Ausschreibungen, Versteigerungen, Grundstückszuteilung, Berechnung der Landnutzungsgebühren, Lizenzierung usw. nicht umgesetzt werden. Der Prozess stecke in vielen Phasen fest.

Die Regierung hat die Schwierigkeiten des Marktes erkannt und Ministerien und Zweigstellen angewiesen, kontinuierlich Lösungen zu deren Überwindung vorzuschlagen. Allein im Dezember 2022 unterzeichnete der Premierminister drei aufeinanderfolgende offizielle Deklarationen zur Behandlung dringender Probleme, darunter viele Inhalte zur Lösung von Problemen des Immobilienmarktes, wie z. B. die Bereitstellung von Kreditkapital für die Wirtschaft, den Markt für Unternehmensanleihen, den Immobilienmarkt und die Wohnungsentwicklung …

Im März und April hat die Regierung kontinuierlich wichtige Richtliniendokumente wie die Resolution 33, die offizielle Mitteilung Nr. 178 und das Dekret Nr. 10 herausgegeben, um den Markt zu fördern und Hindernisse zu beseitigen.

Vor kurzem unterzeichnete und veröffentlichte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha die offizielle Depesche 469, in der er die folgenden Forderungen hervorhob: Verbesserung der Gesetze zu Land und Immobilien; Schaffung günstiger Bedingungen für Investoren in Immobilienprojekten und Eigenheimkäufer beim Zugang zu Kreditquellen; Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Festlegung von Grundstückspreisen, Planung und Landnutzungsplänen …

In jüngster Zeit hat die Arbeitsgruppe des Premierministers gezielt an einer Reihe von Großprojekten gearbeitet, vor allem in Dong Nai, Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Thuan. Ziel ist es, Hindernisse zu identifizieren und diese zu beseitigen. Die Unternehmen erwarten, dass die Engpässe schrittweise beseitigt werden und das Angebot steigt.

Marktdaten zufolge ist der Immobilienmarkt seit Beginn des zweiten Quartals mit einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen wie den oben genannten wieder in Bewegung geraten. Einige Projekte großer Investoren in erstklassigen Lagen in einigen wirtschaftlich entwickelten Provinzen und Städten wurden zum Verkauf freigegeben und bieten damit bessere Aussichten für Ende 2023.

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