Trotz des wachsenden Bestands steigen die Preise immer noch in die Höhe, der Markt geht in die Jahresendsaison, Preisliste von 14 neu eröffneten Wohnungen

Der Bestand nimmt zu, die Immobilienpreise steigen weiterhin, die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichen 80 Millionen VND/m2, Hanoi hat mehr als 7.100 m2 Land zurückgewonnen … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Trotz des starken Anstiegs der Immobilienbestände steigen die Immobilienpreise in einigen Gegenden weiterhin, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh -Stadt und den Großstädten. (Foto: Linh An)

Der Immobilienbestand wächst

Nach Angaben des Bauministeriums betrug der Bestand an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken im dritten Quartal 2024 25.937 Produkte, ein Anstieg von 52 % gegenüber dem zweiten Quartal. Die Daten basieren auf Statistiken von 60/63 Ortschaften.

Der obige Bestand umfasst Projekte, die laut Gesetz zum Verkauf zugelassen sind, im Berichtszeitraum aber nicht zum Verkauf angeboten wurden. Davon beträgt der Bestand an Wohnungen in diesem Quartal 4.688 Einheiten, an Einfamilienhäusern 12.250 Einheiten und an Grundstücken 8.999 Einheiten. Allein im dritten Quartal stieg der Bestand an Einfamilienhäusern und Grundstücken im Vergleich zum Vorquartal um 150,6 %.

Das Bauministerium gab außerdem bekannt, dass im letzten Quartal mehr als 141.360 Transaktionen von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken stattgefunden hätten. Davon entfielen fast 103.000 Transaktionen auf Grundstücke, was 73 % entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal ist das Transaktionsvolumen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern tendenziell gestiegen, während die Grundstückstransaktionen um 18 % zurückgegangen sind.

Trotz des starken Anstiegs des Bestands steigen die Immobilienpreise in einigen Gegenden weiterhin, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) und den Großstädten.

Das Bauministerium kam zu dem Schluss, dass das Phänomen der Preissteigerungen lokal begrenzt ist und in einigen Gebieten, Typen und Immobiliensegmenten auftritt, was sich auf die allgemeinen Preise auswirkt.

Was Wohnungen betrifft, so stiegen die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sowohl bei neuen als auch bei alten Projekten weiter an. Der Durchschnittspreis für neue Projekte stieg um etwa 4-6 % pro Quartal und 22-25 % pro Jahr. In einigen Gebieten stiegen die Preise im Vergleich zum Vorquartal sogar um etwa 35-40 %.

Das Bauministerium erklärte, dass die Preise für Villen und Stadthäuser in Projekten in Hanoi im Vergleich zum Vorquartal weiter steigen. Die meisten der in diesem Quartal neu gestarteten Projekte befinden sich in günstigen Lagen, in Gebieten mit hohen Infrastrukturinvestitionen, sodass der anfängliche Angebotspreis relativ hoch ist.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Primärpreise nahezu stabil. In einigen Gebieten kam es im gehobenen Großflächensegment zu starken Preisrückgängen, die im Vergleich zum Vorquartal um etwa 14 % und im Vergleich zum Vorjahr um 28 % zurückgingen. Insbesondere Produkte unter 10 Milliarden VND erzielten recht gute Umsätze.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, Lagerbestände seien normal, wenn sie Teil des Geschäftsplans und der Strategie des Unternehmens seien. Das Problem bei Lagerbeständen sei, dass die Produkte zwar fertiggestellt und verkauft, aber nicht vom Markt angenommen würden, was zu geringer Liquidität führe.

Laut Herrn Chau werden große Lagerbestände bei schwachen Unternehmen und die Nutzung eines hohen Fremdkapitalanteils zu einem „Schuldenberg“, der auf den Schultern des Unternehmens lastet. Wenn es keine Liquidität gibt, wird das Unternehmen in Schwierigkeiten geraten.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi räumte ein, dass der Grund für die Lage der Immobilienbestände neben der Tatsache, dass einige Unternehmen echte Schwierigkeiten haben, ihre Produkte zu liquidieren, auch das Phänomen sei, dass sie Waren „zurückhalten“ und auf steigende Preise warten, um hohe Gewinne zu erzielen.

In diesem Zusammenhang empfiehlt das Bauministerium Immobilienunternehmen, die Kosten proaktiv zu prüfen und zu senken und im Einklang mit der tatsächlichen Marktsituation aktiv moderne Technologien im Bauwesen einzusetzen, um die Produktkosten zu senken, und zwar im Sinne eines „harmonischen Nutzens und geteilter Risiken“.

Darüber hinaus sollten Unternehmen rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten proaktiv lösen und dafür verantwortlich sein, alle Ressourcen auf die Bearbeitung uneinbringlicher Forderungen zu konzentrieren, um weiterhin Projekte umsetzen und sie dem Markt zugänglich machen zu können und eine Streuung der Investitionen zu vermeiden.

HCMC: Wohnungspreise erreichen 80 Millionen VND/m2

Laut Daten des OneHousing Center for Market Research and Customer Insights verzeichnete das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 mit 125 Einheiten den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre und sank damit im Vergleich zum Vorquartal um 89 %. Als Hauptgrund wurden anhaltende rechtliche Probleme genannt, die den Fortschritt neuer Projekte beeinträchtigten.

Was die Verkäufe betrifft, verzeichneten die meisten Projekte mit Restbestand positive Umsätze. Im dritten Quartal 2024 wurden 1.280 Transaktionen verzeichnet, ein Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal. Der Mangel an neuem Angebot und die Tatsache, dass es sich beim bestehenden Angebot hauptsächlich um High-End- und Luxusprojekte handelt, ließen den durchschnittlichen Verkaufspreis des gesamten HCMC-Marktes weiter steigen und erreichte 80,2 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungskosten), ein Anstieg von 5 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024.

Aufgrund der begrenzten Auswahl müssen sich Eigenheimkäufer und Investoren auf wenige Großprojekte mit zahlreichen Wohnungen konzentrieren, beispielsweise auf Vinhomes Grand Park. Daher konzentriert sich der Wohnungskonsum auf dem Stadtmarkt vor allem auf den Osten.

Der Schwerpunkt neu gestarteter Projekte liegt auf dem High-End- und Luxussegment.

Laut OneHousing wird sich das Wohnungsangebot auf dem HCMC-Wohnungsmarkt im vierten Quartal 2024 deutlich verbessern, wenn eine Reihe von Projekten, wie beispielsweise das Hochhausprojekt „The Global City“ des Investors Masterise Homes, im dritten und vierten Quartal 2024 für Kunden zur Reservierung bereitgestellt werden. Gemessen an der Anzahl der gebuchten Wohnungen wird erwartet, dass sich der Konsum im südlichen Schwerpunktmarkt in den letzten Monaten des Jahres 2024 erholt und Wachstum erzielt.

Mit dem Inkrafttreten der Immobiliengesetze im August 2024 wurden die rechtlichen Probleme alter Projekte gelöst und mit der Umsetzung der Verkaufspläne begonnen. Dies zeigt positive Veränderungen durch die neuen Rechtsvorschriften.

OneHousing prognostiziert, dass sich das Angebot an Neubauprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 auf etwa 12.000 Einheiten fast verdoppeln wird. Neueröffnete Projekte sind jedoch nach wie vor hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt. Die erwarteten Preise für Projekte, die in naher Zukunft starten sollen, liegen allesamt bei über 100 Millionen VND/m2.

Tran Minh Tien, Direktor des OneHousing Customer Research and Understanding Center, kommentierte den Markt folgendermaßen: „Der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt überwindet allmählich die Stagnation und ist bereit für ein neues Wachstum. Insbesondere die Stadt Thu Duc im Osten mit ihren großen Grundstücksfonds und der zunehmend vollständigen Infrastruktur zieht die Aufmerksamkeit vieler namhafter Investoren auf sich. Die dort umgesetzten Großprojekte werden der Region ein völlig neues Gesicht verleihen. Thu Duc wird in naher Zukunft zum Zentrum des städtischen Immobilienmarktes werden.“

Preisliste der 14 neu eröffneten Apartments

Im vierten Quartal 2024 verzeichnete der Markt weiterhin eine Reihe neuer Wohnungsbauprojekte, die zu vielen unterschiedlichen Preisen zum Verkauf angeboten wurden, meist im oberen Preissegment.

Preisliste von 14 neu eröffneten Wohnungen. (Quelle: Lao Dong)

Der Immobilienmarkt befindet sich in der „Saison“ der Jahresendverkäufe, allerdings haben Eigenheimkäufer immer noch nicht viel Auswahl, da die meisten neuen Produkte im oberen Segment angesiedelt sind.

Auffällig ist, dass sich das Angebot an neuen Wohnungsbauprojekten in Hanoi hauptsächlich im Westen, im Großraum Hanoi, konzentriert. Darüber hinaus gibt es auch Angebote aus Projekten in Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh...

Laut der Zeitung Lao Dong besteht das Angebot an neuen Wohnungen hauptsächlich aus hochwertigen Luxusprojekten. Es gibt kaum erschwingliche Wohnprodukte (mittlere und untere Preisklasse). Daher ist der Durchschnittspreis für Grundprodukte in Hanoi recht hoch und liegt bei etwa 60 bis 120 Millionen VND/m². Selbst Projekte in Vororten erzielen Verkaufspreise von Hunderten Millionen VND/m², und die Preise für Wohnungen im Zentrum erreichen fast 300 Millionen VND/m², was dem Preis für Stadthäuser, Villen usw. entspricht.

Es ist ersichtlich, dass es in Hanoi keinen Mangel an neu eröffneten Wohnungen zum Verkauf gibt, aber die Preise sind zu hoch, da die zum Verkauf stehenden Projekte hauptsächlich im oberen Luxussegment angesiedelt sind und Preise von über hundert Millionen VND pro Quadratmeter haben.

Kürzlich hat das Bauministerium von Hanoi die Liste der künftigen Wohnprojekte, die in der Region zum Verkauf stehen, mit Stand Ende August aktualisiert. Demnach wird das Wohnungsangebot in der Hauptstadt bald mehr als 5.300 Wohnungen in neun Projekten umfassen.

Vor etwa zwei Jahren ging das Wohnungsangebot auf dem Immobilienmarkt in Hanoi stark zurück. In der ersten Hälfte dieses Jahres erholte sich die Zahl der neuen Projekte und Wohnungen, die auf den Markt kamen, allmählich und stieg wieder an. Bezahlbarer Wohnraum ist jedoch weiterhin Mangelware, da Investoren hauptsächlich Luxus- und High-End-Produkte auf den Markt brachten.

Daten von Savills zeigen, dass es im zweiten Quartal auf dem Markt kein neues Angebot unter 45 Millionen VND gab. Gleichzeitig stiegen die Primärpreise von 2020 bis heute jährlich um 18 %.

Hanoi: Rückgewinnung von mehr als 7.100 m2 Land

Kürzlich unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Nguyen Trong Dong, den Beschluss Nr. 5745/QD-UBND über die Rückgewinnung von 7.178 m² Land auf dem Grundstück F2-NT1 im Rahmen der Planung des neuen Stadtgebiets Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park im Bezirk Tay Mo; es wurde dem Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem zugewiesen, um das Projekt zum Bau des Kindergartens Tay Mo 3 im Bezirk Tay Mo, Bezirk Nam Tu Liem, umzusetzen.

Dementsprechend sind 7.178 m² Land auf dem Grundstück mit der Bezeichnung F2-NT1 im Rahmen der Planung des neuen Stadtgebiets Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park im Bezirk Tay Mo zurückzugewinnen, das von der Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (jetzt Thai Son Construction Investment Joint Stock Company) verwaltet und vom Volkskomitee der Stadt mit Beschluss Nr. 5612/QD-UBND vom 19. Oktober 2018 zugewiesen wurde; die zurückgewonnene Fläche auf dem oben genannten Grundstück mit der Bezeichnung F2-NT1 ist dem Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem zu übergeben, um das Projekt zum Bau des Kindergartens Tay Mo 3, Bezirk Tay Mo, Bezirk Nam Tu Liem, gemäß dem vom Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem für den Machbarkeitsstudienbericht mit Beschluss Nr. 1220/QD-UBND vom 7. Juni 2022 genehmigten Investitionsprojekt umzusetzen.

Lage, Grenze und Fläche des durch die Punkte 1, 2, 3 und 4 begrenzten Grundstücks sind in der Masterplanzeichnung im Maßstab 1/500 festgelegt, die von der Tan Minh Investment Joint Stock Company erstellt, am 25. Oktober 2022 von der Stadtverwaltungsbehörde des Bezirks Nam Tu Liem bewertet und vom Bauinvestitionsprojekt-Verwaltungsausschuss des Bezirks Nam Tu Liem mit Beschluss Nr. 333/QD-QLDA vom 1. November 2022 genehmigt wurde.

Die Landzuteilung durch den Staat erfolgt ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren. Die Landnutzung ist langfristig. Die Landzuteilung erfolgt nicht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten oder durch Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Landnutzungsprojekten.

Das Volkskomitee der Stadt hat das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem damit beauftragt, mit dem Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt Kontakt aufzunehmen, um die Landübergabe vor Ort entgegenzunehmen und die Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten gemäß den Vorschriften auszustellen. Gleichzeitig ist das Amt für Bauwesen mit Anweisungen zum Bauverfahren gemäß den Vorschriften zu kontaktieren. Es ist für die Ausführung von Arbeiten gemäß genehmigter Investitionsprojekte und Planungen verantwortlich und stellt die Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen zu Planung, Investitionen, Bau und Grundstücken sowie anderer relevanter Vorschriften sicher.

Verwenden Sie das Land für den korrekten Zweck, die korrekten Grenzen und die oben angegebene Fläche. Setzen Sie das Investitionsprojekt um und nehmen Sie es gemäß den Vorschriften zur Verwaltung öffentlichen Vermögens zur Nutzung ab. Wenden Sie sich an das Finanzministerium, um Anweisungen zur ordnungsmäßigen Rückerstattung des Betrags für die Landräumung und die Infrastrukturinvestitionen, die dem Grundstück mit dem Code F2-NT1 zugewiesen wurden, an den Investor des neuen Stadtgebietsprojekts Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (sofern vorhanden) zu erhalten.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist für die Festlegung der Grenzen und die Übergabe des Landes an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem verantwortlich. Das Grundbuchamt Hanoi aktualisiert die Registrierung der Landnutzungsrechte, führt die Verfahren zur Registrierung von Änderungen durch und korrigiert Landänderungen in den Katasterunterlagen gemäß den Vorschriften.

Das Finanzministerium leitet die Rückerstattung des für die Landräumung und die Infrastrukturinvestitionen auf dem Grundstück mit dem Code F2-NT1 zugewiesenen Betrags an den Investor des neuen Stadtgebietsprojekts Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (sofern vorhanden) gemäß den Vorschriften ein.

Die Abteilungen für Bauwesen, Planung – Architektur, Planung und Investitionen sowie Bildung und Ausbildung leiten das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem bei der Umsetzung spezialisierter Managementinhalte gemäß den Vorschriften an.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html