Viele „Geisterstädte“ und gescheiterte Projekte aufgrund mangelnder Flächennutzungsplanung

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Dass Immobilienprojekte scheitern und auf halbem Weg aufgegeben werden, ist auf dem vietnamesischen Markt keine Seltenheit mehr. Obwohl es dafür viele Gründe gibt, analysiert der Landnutzungsplanungsbericht von Savills Vietnam die Bedeutung der Landnutzungsplanung bei der Projektentwicklung.

Viele städtische Gebiete sind aufgrund mangelnder Flächennutzungsplanung gescheitert. — Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam

Mithilfe der Flächennutzungsplanung können die am besten geeigneten Flächennutzungsoptionen sowie die Zuweisung von Infrastruktur, Planung, Transport und Umweltauswirkungen für das Projekt ermittelt werden.

Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, erklärte, dass der Flächennutzungsplan einen detaillierten und effektiven Plan für die Land- und Ressourcenzuteilung darstelle und damit die nachhaltige Entwicklung des Projekts im Besonderen und des Immobilienmarktes im Allgemeinen anstrebe. Durch die Festlegung von Art der Immobilienentwicklung, Umfang, Phase, Preis und Verkaufsstrategie stelle der Flächennutzungsplan sicher, dass die Entwicklung effizient, umweltschonend und finanziell tragbar sei.

„Ein gescheiterter Flächennutzungsplan entwickelt Produkte, Infrastruktur und Einrichtungen, die keinen finanziellen, sozioökonomischen und ökologischen Nutzen bringen. Schlechte Planung kann zu Produkten führen, die nicht marktgerecht sind, sowie zu Infrastruktur und Einrichtungen, die den Bedürfnissen der Bevölkerung nicht gerecht werden. Eine schlechte Flächennutzungsplanung oder die Nichtumsetzung des Plans kann die Beteiligten erheblichen finanziellen Risiken aussetzen und sogar zu Investitionsausfällen führen“, sagte Troy Griffiths.

Im Süden von Hanoi beispielsweise entwickelte ein Investor ein Wohnprojekt mit 9.000 Wohneinheiten und einer Fläche von 3.500 m². Dieses Unternehmen hielt sich jedoch nicht an den ursprünglichen Plan, sondern wandelte Büros und Gewerbeflächen in Wohnungen um, wodurch die Wohnungen kleiner wurden und die Anzahl der Wohnungen deutlich zunahm. Diese Veränderungen führten zu einer starken Belastung der Infrastruktur, und die Versorgungseinrichtungen reichten für die Zahl der Bewohner nicht aus. Dies führte zu zahlreichen Konflikten zwischen den Anwohnergruppen und einer Verschlechterung der Lebensqualität im Projekt.

Der Experte sagte, es gebe viele Projekte mit guten Produkten, die dennoch scheiterten, weil der Plan die Entwicklung der entsprechenden Infrastruktur nicht berücksichtige.

„Selbst wenn ein Projekt geeignete Wohn- oder Gewerbeflächen bietet, wird die Lebensqualität mangelhaft und unbequem sein, wenn es an Straßen, Abwassersystemen und öffentlichen Versorgungseinrichtungen mangelt. Dies führt zu menschenleeren Geisterstädten“, sagte er.

Ein weiteres von Savills genanntes Beispiel ist Nha Trang City, wo viele Projekte eine Baudichte von bis zu 70 % aufweisen. Die Missachtung der städtischen Bauvorschriften hat zu einem Entwicklungsniveau geführt, das mit der Infrastruktur- und Sozialinfrastrukturplanung von Nha Trang unvereinbar ist.

„Eine ordnungsgemäße Grundstücksentwicklung und -planung erfordert die Berücksichtigung sowohl günstiger als auch ungünstiger Szenarien, einschließlich der Berücksichtigung von Risiken, der Ermittlung tragfähiger Verkaufsstrategien, Produktangebote und Verkaufsphasen, um so das Risiko eines Misserfolgs zu minimieren und die Erfolgschancen zu maximieren“, analysierte Herr Troy Griffiths.

Im Gegensatz dazu gibt es in der vietnamesischen Immobilienbranche auch erfolgreiche Beispiele für eine umfassende und optimale Flächennutzungsplanung. Phu My Hung im Distrikt 7 (HCMC) und Ecopark in Hung Yen sind zwei Beispiele, die zeigen, wie Produktentwicklungsplanung, Phaseneinteilung und Vertriebsstrategien den Projekterfolg unterstützen.

Laut Savills-Analyse hat Phu My Hung im Distrikt 7 mit einer Größe von 433 Hektar einen „ehrgeizigen“ Start mit dem Ziel, ein unbebautes Grundstück in ein führendes Finanz-, Wohn-, Handels-, Industrie- und Bildungszentrum im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt zu verwandeln.

Das Projekt verfügt über einen klaren, umfassenden Entwicklungsplan für jede Phase, der sich über 30 Jahre erstreckt. Dabei hat der Investor internationale Entwicklungsstandards, einschließlich nachhaltiger Entwicklung, eingehalten und sichergestellt, dass die Baumaßnahmen mit der sozioökonomischen Entwicklung im Einklang stehen und alle Planungs- und Bauvorschriften eingehalten werden.

„Bevor mit dem Bau oder der Investition begonnen wird, ist eine sorgfältige und gründliche Planung unerlässlich. Gute Entscheidungen basieren auf objektiven Marktindikatoren, Entwicklungsfallstudien und durchdachten Vorschlägen. Marktanalysen sind wichtig, um die geeignete Art und den Umfang der Entwicklung zu bestimmen. Die finanzielle Tragfähigkeit muss zudem durch Cashflow-Prognosen ermittelt werden, um zu bestimmen, welche Art der Entwicklung zum Zeitpunkt der Umsetzung am praktikabelsten ist. Dies hilft, Investitionsrisiken zu vermeiden, Gewinne zu optimieren und Risiken zu minimieren“, betonte Troy Griffiths.

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