産業用不動産は依然として「困難に直面している」？

産業用不動産は依然として困難に直面している

ベトナム不動産協会（VARS）の最新レポートによると、産業用不動産は市場で最も急速に成長している分野の一つと考えられている。

近年、 政府による多くの投資・支援政策、インフラの改善、グローバルサプライチェーンにおける戦略的地位の向上などにより、産業用不動産は「スター」の地位を維持し、国内外の投資家から大きな注目を集めています。

しかし、多くの専門家によると、産業用不動産市場は依然として多くの困難に直面しており、より強力に発展し、誘致に重点を置くためには、より具体的なメカニズムが必要である。

工業団地拡張のための土地資金は多くの投資家を悩ませている問題だ。

VARSのグエン・ヴァン・ディン会長は、ベトナムの工業団地市場には依然として大きな成長の余地があると評価し、 経済において重要な役割を担い、力強い成長の勢いを維持し続けると約束した。

そのため、特に電子商取引の爆発的な成長に伴い、物流産業の発展は力強く加速しました。国内外の物流企業もベトナムにおける事業規模と範囲の拡大を積極的に進めています。

しかし、ベトナム市場は依然として多くの課題に直面しており、ホーチミン市、 ビンズオン省、ドンナイ省といった主要市場では、急速な都市化と土地競争により、工業用地ファンドの拡大が困難になっています。インフラは改善しているものの、工業団地の開発スピードには追いついていません。

VARS会長によると、現状の課題としては、複雑な政策や行政手続き、時間と費用のかかる手続きなどが挙げられ、投資家にとって困難を招いている。工業団地への投資や開発に関する政策は、時として一貫性に欠け、突然変更されることがあり、投資家が長期的な計画を立てることを困難にしている。

ビンズオン工業団地は住宅地に囲まれており、インフラの整った新しい工業団地に移転する予定です。

さらに、高度なスキルを持つ労働力の不足、環境管理の限界、土地や建築コストの高騰による投資リスク、特に新土地法が正式に施行された際に土地基金を創設するコストなどにより、産業用不動産の困難はさらに増大します。

ビンズオン鉱業建設株式会社（KSB）のファン・タン・ダット取締役会長は、「現在、世界的な景気後退は減速の兆しを見せており、2024年から経済発展は徐々に回復する可能性があります。産業用不動産は、メカニズムや労働力の面で多くの困難に直面していますが、不動産分野における明るい材料と考えられています。しかし、投資家の戦略と決意があれば、困難な問題の解決はより容易になるでしょう」とコメントしました。

ダット氏によると、現在、工業団地への投資と顧客誘致は容易ではない。工業団地投資家自身の政策に加え、地方自治体の政策も投資家誘致の重要な「鍵」となるはずだ。

グリーン産業のブームで投資家が戻ってくる

近年、産業用不動産は常に外国人投資家が注目する分野となっています。

その中には、多くの工業団地の「巨人」も、現代工業団地の研究開発、ハイテクと自動化、グリーン生産基準の適用により生産性と製品品質を向上させ、コストを最小限に抑え、国際市場での競争力を高めることで、この機会を素早く捉えています。

例えば、ホーチミン市では現在、ハイテクゾーンの開発と建設、環境に優しい工場の 1 か所への集約、多くの自動化生産ラインの導入によるスキル向上にリソースが集中しています。

体系的なインフラは投資家を引き付ける条件の 1 つです。

ビンズオン省では、長年にわたり工業団地の標準化をモットーに、緑豊かでフレンドリーな環境づくりに取り組んできました。当初は、シンガポールと提携した工業団地（Vsip工業団地）が、体系的なインフラ、安全な産業、そして常に緑に覆われた工業団地で強い印象を与えました。

ビンズオン省では、わずか数年でVSIPのようなグリーン工業団地モデルが1つから3つに増えました。これは、ビンズオン省への外国投資家誘致の明るい材料の一つでもあります。

VSIPグループ（ベカメックスIDCコーポレーション（ベトナム）とセンブコープ・デベロップメント・シンガポールの合弁会社）の代表者は次のように述べています。「ビンズン省で最初の工業団地を建設して以来、当グループは国際基準に準拠したグリーン工業団地を目指し、体系的なインフラ整備、緑地と生態系環境の確保に努めて​​きました。投資家が学び、工場を建設し、働くための最も有利でエリートな環境を創出することで、投資家の発掘と維持を支援しています。」

シンガポール標準工業団地の一角。

Becamex IDCのゼネラルディレクター、ファム・ゴック・トゥアン氏は、新規工業団地においては、当初からスマートな経営ソリューションを計画・検討し、エコロジカル工業団地の基準も具体的に考慮すると述べた。これは、高付加価値で環境に配慮したグリーン産業の誘致に貢献し、将来の科学技術系工業団地の基盤を築くことになるだろう。

VARSの専門家は、産業用不動産の開発をさらに支援するために、州が投資を促進し、輸送インフラ、物流、産業用ユーティリティをアップグレードして、工業団地の開発を支援することを継続すべきだとも提案した。

さらに、行政手続きの改革を継続し、企業にとってより有利な投資環境を整備する必要があります。特にハイテクとオートメーションの分野における教育と職業訓練への投資により、人材の質を向上させ、残りの15年間の黄金期を最大限に活用します。

同時に、外国投資を誘致するための魅力的かつ安定したインセンティブ政策を強化します。

VARSデータによると、2024年第1四半期末現在、全国61省市に418の工業団地（輸出加工区4ヶ所を含む）が設立され、自然土地面積は約129万9千ヘクタールに達している。工業用地面積は約89万2千ヘクタールに達し、そのうち371ヶ所は経済特区外、39ヶ所は沿海経済特区、8ヶ所は国境経済特区に位置している。

工業団地および経済特区は、10,400件を超える国内投資プロジェクトと11,200件を超える有効な外国直接投資（FDI）プロジェクトを誘致しており、登録投資資本の総額はそれぞれ2,540兆ドン、2,310億米ドルを超えています。近年、工業団地および経済特区へのFDI資本は、全国の登録FDI資本増加総額の約35～40%を占めています。

2023年までに、全国の工業団地と経済区は約415万人の直接雇用を創出しており、主に南東部と紅河デルタ地域に集中し、全国の工業団地で働く労働者のそれぞれ41.3％と30.3％を占める。

入居率と賃料は安定した上昇率を維持しました。稼働中の工業団地の入居率は推定75%を超えており、そのうち南部の主要省では92%に達しました。

旺盛な需要の増加により、工業団地の土地賃貸価格は年率8～12%の着実な上昇を見せています。南部地域では、賃貸期間あたり1平方メートルあたり平均188米ドルです。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-van-gap-kho-a665592.html