工業団地不動産は、賃貸価格の優位性と長期的な開発政策により、依然として「明るい兆し」となっている。

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投資誘致のメリット

ベトナム統計局のデータによると、2023年5月20日現在、新規に認可された外国直接投資（FDI）プロジェクトは962件、登録資本金は52億6000万米ドルに達し、前年同期比でプロジェクト数66.4%増、登録資本金27.8%増となった。工業団地（IP）不動産とFDIは非常に密接な関係にあり、ベトナムへの流入資本額は、このタイプの開発ポテンシャルが依然として非常に大きいことを示している。

さらに、リスク分散のため中国から生産工場を移転する動きが活発化していることから、ベトナムの多くの工業団地は依然として多くの外資企業の注目を集めています。政治的安定と重要な立地条件を備えたベトナムは、世界中の多くの大企業にとって魅力的な投資先となっています。

計画投資省外国投資庁の報告書によると、2023年の最初の5か月間で、ベトナムへの外国投資登録総額は52億6,000万米ドルを超え、2022年の同時期と比較して27.8%増加しました。ベトナムへの投資国は82カ国・地域に上ります。シンガポールは総投資額25億3,000万米ドルを超え、ベトナムへの総投資額の23.3%以上を占め、これに続き、日本、中国、台湾、香港（中国）、韓国などが続き、投資誘致に有利な省・都市に重点が置かれています。

工業団地の不動産は、有利な賃貸価格と長期的な開発政策により、依然として明るい兆しを見せている（画像1）。 — ベトナムは、その固有の利点により、依然として多くの大企業を惹きつけています。

ベトナムの強みは、地域の多くの国と比較して魅力的な賃料価格にも表れています。一部の報道によると、ベトナムの工業団地の賃料は現在、インドネシア、マレーシア、タイよりも30～36%安く、フィリピンと同程度です。為替レートに関しては、米ドル/ベトナムドンの変動は他国と比較してそれほど大きくないため、投資家は投資決定時の損失を最小限に抑えることができます。

このタイプは政府も関心を示しており、輸送インフラ整備において開発が進められており、物流における残された課題の解決に貢献し、工業団地不動産産業を直接的に支えています。ベトナムの物流コストは商品価値の約16.8%を占めていますが、世界全体では約10.6%に過ぎません。

交通インフラの整備が進む中、ホーチミン市の環状3号線、ハノイの環状4号線、特に南北高速道路などのプロジェクトが推進されており、これらはベトナムの工業団地不動産の競争力を高め、長期的な発展を目指す上での要因となるでしょう。

工業団地の不動産は、有利な賃貸価格と長期的な開発政策により、依然として明るい兆しを見せている（画像2）。 — 交通インフラの整備は、工業団地不動産の開発にとって大きな支えとなります。

ベトナムへの投資見通しについて、コリアーズ・ベトナムの不動産サービス＆観光 - ホテルコンサルティング担当ディレクターであり、シンガポール商工会議所ベトナム執行委員でもあるモーガン・ウラガナタン氏は、「ベトナムは企業の輸送コストを大幅に削減できるポテンシャルを有しており、物流センターとなるための戦略的な立場にある」と述べました。ベトナムの労働生産性は、この地域の他の国々と比較して比較的競争力があります。さらに、ベトナムは比較的安定した政治体制、良好な国内消費、そして経済の開放性も備えています。

この専門家によると、ベトナムの土地賃貸価格は他の新興市場と比較して非常に競争力があり、これは産業用不動産にとって大きなプラスとなっている。しかしながら、国際最低税率や地政学的経済分断といった最近の動向は、ベトナムを含む新興市場へのFDI流入に確実に影響を与えるだろう。

今後も多くの課題が待ち受けています。

工業団地不動産は、他の種類の不動産と同様に、大きな潜在性と利点を有していますが、法的手続きの問題により供給に問題が生じています。

南部市場では、2022年初頭の供給急増の後、2023年後半以降、工業団地用不動産の新規供給は見られていません。この市場は2023年に新規プロジェクトの実施に困難をきたすと予想されます。一方、北部市場では、開発の遅れにより、工業団地用地の資金は依然として豊富で、価格も手頃です。

VNDirectの最新レポートで指摘されているように、供給不足の原因は、各地方自治体における工業団地開発計画と意思決定の分散にあります。特に、近年多くの地方自治体で幹部の交代が相次いだことで、プロジェクト承認プロセスにも遅延が生じています。これは、用地取得の遅延や計画の重複といった影響を及ぼしています。この状況を改善するため、最近承認されたプロジェクトは増加していますが、供給不足は少なくとも2023年末までは続くと予想されます。

さらに、工業団地不動産業界にとって新たな課題が浮上しています。それは「グローバル・ミニマム税」です。これは、経済協力開発機構（OECD）が提唱し、140カ国以上が合意している税源浸食・利益移転プログラム（BEPS）の二本柱の一つです。

工業団地の不動産は、有利な賃貸価格と長期的な開発政策により、依然として明るい兆しを見せている（画像3）。 — このタイプは、人件費、供給、あるいは「グローバルミニマム税」という新たな問題など、今後も多くの課題を抱えています。

したがって、世界最低税率は15%となり、直近4年間のうち2年間の総収入が7億5,000万ユーロ（または8億米ドル）以上の多国籍企業に適用されます。OECDは、柱2の適用により、多国籍企業からの世界全体の税収は2,200億米ドルに増加すると推定しています。

国際最低税率政策は2024年1月1日から適用が義務付けられている。専門家によると、15%の国際最低法人税率は、対応が遅い場合、投資立地における戦略的混乱の傾向、多国籍企業の運営方法、およびFDI誘致戦略について多くの懸念を引き起こすだろう。

現在、ベトナムは、投資分野、産業、規模、所在地に応じて10%、15%、17%の税率を適用することで、関税優遇措置を財務レバレッジ手段として外国投資家誘致に活用しています。特別なケースでは、優遇税率は5%、7%、9%となることもあります。しかし、これらの優遇措置は、グローバル・ミニマム税制の適用により効果がなくなり、今後数年間のベトナムのFDI誘致の見通しに影響を与える可能性があります。

さらに、ベトナムの低人件費という優位性は大幅に低下しました。2013年から2014年にかけて、ベトナムの労働者の平均給与は月額162米ドルで、インドの75%、インドネシアの69%、タイの44%に相当しました。一方、2022年には、ベトナムの労働者の平均給与は月額277米ドルに上昇し、インドの84%、インドネシアの74%、タイの72%に相当します。2023年のベトナムの予想給与上昇率は5.9%で、東南アジア地域で最も高く、インド（8.7%）に次ぐ水準です。一方、ベトナム労働者の労働生産性は企業の期待ほどには上昇していません。

現在、国内には61/63省市に約563の工業団地が計画中であり、397の工業団地が設立済み、292の工業団地が操業開始しており、自然土地面積は約87,100ヘクタール以上、工業用地面積は約58,700ヘクタール以上です。さらに、建設中の工業団地は106あり、工業用地面積は約23,800ヘクタールです。
2023年第1四半期末までに、全国のレベル1工業団地の入居率は引き続き上昇し、80％を超え、そのうち南部地域は平均85％（全国トップ）に達する見込みです。
南北の主要市場における工業団地の入居率は、2022年も90%を超える見込みです。ハノイ、ホーチミン市、ドンナイ省、バクニン省、バクザン省、ビンズオン省の一部の工業団地はほぼ満床です。ビンズオン省の入居率は最も高く、95%を超えています。

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