不動産は投資利回りで引き続きリードしている

今後 2 年間で住宅購入者の心理はどのように変化するでしょうか?

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長は、ビッグデータと開発サイクルを通じた市場調査に基づき、今後2年間でベトナムの不動産市場は反転、探索、統合、成長、安定という段階を経る可能性があると予測しています。各段階において、購入者は不動産を選択する際に異なる要素を優先するでしょう。

具体的には、現在から2024年末まで市場はまだ模索段階にあり、購入者は、実際の住宅ニーズへの対応、明確な法的地位、優れた金融支援政策、安定した賃貸利回り、そしてコストの最適化といった特定の要素を重視しています。この段階では、アパートは大きな注目を集めており、あらゆるタイプの中で最も高い流動性を記録しています。

2025年第1四半期から始まると予想される統合期に入ると、買い手と投資家は財務面および法務面の安心感を高めつつも、依然として実際のニーズに応え、良好なキャッシュフローをもたらす商品を優先するようになるだろう。この時期、金融面の好材料が加われば、個人住宅やタウンハウスといった高価格帯の物件の取引量は徐々に増加するだろう。

不動産市場の各段階における購入者の心理（写真：Batdongsan.com.vn）

2025年第2四半期から第4四半期にかけては回復期に入ると予測されており、人々は投資ニーズや価格上昇率により注目し、低迷期のように販売価格や法的要因に過度に重点を置くことはなくなるでしょう。この時期は、土地や別荘が徐々に優位性を取り戻し、流動性が高まる時期です。2026年初頭からベトナムの不動産市場は安定サイクルに入り、購入者は価格上昇率が高く、数量は少ないものの注目を集めている物件への投資機会を優先的に探すようになると予想されます。

Batdongsan.com.vnは、今後2年間の購入者と投資家の動向予測に加え、2024年後半の不動産消費者心理調査を通じて、彼らの短期的な嗜好も分析しました。その結果、市場センチメント指数は横ばいとなっています。購入者は、市場からのポジティブなシグナル、2023年と比較して低い金利、そして人々の心理状態を改善する新たな法規制の施行を待ち望んでいます。

Batdongsan.com.vnの専門家によると、 政府が土地法、住宅法、不動産事業法を2024年8月1日から施行することを提案したことは、法制度の明確化と市場の回復プロセスの加速につながる前向きなシグナルです。これらの法律の施行により、より一貫性があり現実的な土地評価が促進され、プロジェクト開発における投資家への要件が厳格化され、購入者の権利が確保されます。また、海外在住ベトナム人にとって不動産所有に有利な条件が整い、より多くの外国投資が誘致され、仲介業者コミュニティの専門性と透明性が向上します。

住宅購入者の「頭金」行動を促す重要な要因

さらに、不動産需要は常に存在しており、今後の主な購入ターゲットは若いファミリー、特に新婚カップルです。当ユニットの調査によると、子供のいない既婚者の73%が今後1年間で住宅購入を計画しています。独身者は不動産を選ぶ際に仕事場の広さを重視するのに対し、既婚者は学校やショッピングセンター、店舗の利便性を最も重視しています。一次供給が少ない一方で一次物件の初値が高騰しているため、二次物件を購入する傾向が高まっています。

2024年下半期の消費者心理に関する調査では、購入者が主要ニュースサイトや投資家の公式サイトで情報を探すことを優先していることも明らかになりました。投資家を検討する際には、財務的な可能性を最も重視し、プロジェクト選定においては合法性を最優先の要素としています。取引をサポートする不動産仲介業者を選ぶ際には、専門知識、経験、そして対応を最も重視し、次いで仲介手数料を重視しています。

不動産は依然として投資チャネルの中で利回りでトップ

Batdongsan.com.vnによる2024年上半期の不動産市場データによると、ほとんどの投資チャネルは2023年と比較して好調な兆候を示しています。その中でも、不動産は依然として最も高い投資利回りを誇るチャネルです。2024年6月時点で、不動産の平均販売価格は2023年初頭と比較して24%上昇しました。一方、株価変動を反映するVNIndexは19%上昇し、SJC金価格は17%上昇、米ドル為替レートは8%上昇しました。

価格上昇を牽引する地域の一つであるハノイでは、2023年初頭と比較して、民家価格が32%上昇し、アパート価格が31%、土地、ヴィラ、タウンハウス価格が10～19%上昇しました。一方、ホーチミン市の不動産価格は、アパートが6%の微上昇にとどまったことを除き、過去1年半でほぼ横ばいとなっています。その他の物件は横ばいとなっています。

市場に出ている不動産の種類に関しては、土地と民家は2024年上半期に関心と取引の面で一定の回復が見られます。具体的には、民家への関心は2021年第1四半期と比較して87％回復し、土地は60％回復しました。ただし、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善に過ぎません。

不動産は依然として最も効果的な投資チャネルです。

フンイエン省など北部の一部省だけでも、土地への関心が194%増加し、民家も70%増加しました。ハノイでも土地への関心が75%、民家も48%増加しました。特に、ハノイ郊外では、計画的な土地開発やオークション活動の影響で、関心と価格が急上昇しました。具体的には、2024年上半期には、ドンアン、ジャーラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイの各地区の土地需要が48%から104%増加し、これらの郊外地区の土地価格は2023年下半期と比較して4%から24%上昇しました。

さらに、アパートは不動産市場の中でも特に活況を呈している分野です。当部門の調査によると、ハノイにおけるアパート購入需要は2024年3月にピークを迎え、2023年末と比較して約60%増加しました。現在、アパートへの関心は「冷え込んでいる」ものの、価格は下落していません。2024年5月のハノイのアパート販売価格は、ホーチミン市と同水準の5,000万ドン/㎡に達しました。同時に、アパートは依然として市場で最も流動性の高い分野であり、Batdongsan.com.vnの調査に参加した不動産仲介業者の48%が、アパートは力強い成長期にあると述べています。

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、現在、マンションに「バブル」の兆候は見られないが、この状況を生み出している要因は、需要が過剰に膨らんでいること、投資需要が実需を上回っていること、経済やその他の要因に比べて価格が押し上げられていること、そして金融緩和政策が市場で資本規制の条件を作り出していることなどだとコメントした。

特にハノイでは、アパート市場が最も活気のある市場です。

Batdongsan.com.vnのデータによると、世界の他の都市と比較して、ベトナムのアパート価格とGDPの差は依然としてそれほど大きくありません。バンコク（タイ）で50㎡のアパートを購入するには、収入の47年以上、マニラ（フィリピン）では56年以上、クアラルンプール（マレーシア）では約17年かかると推定されています。一方、ハノイとホーチミン市では、同規模のアパートを購入するには収入の約14～15年分が必要になります。

「二大都市の人口増加率は、マンションの実質需要が依然として非常に高いことを示しています。2021年から2030年にかけての住宅需要予測は、ハノイでは延床面積8,900万平方メートル、ホーチミン市では延床面積1億750万平方メートルです。需要は非常に高いものの、ハノイとホーチミン市の現在のマンション価格は、世界の他の都市と比べてそれほど高くはありません。一方、流動化金利が引き上げられたばかりの今、住宅購入金利は低くなる見込みはありません。したがって、マンションに『バブル』現象は発生していません。むしろ、供給の少なさと初値の高さが、最近の力強い成長を引き起こしているのです」とディン・ミン・トゥアン氏は説明した。

トラン・ティ・ミー・ナット

出典: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html