土地の分割・売買の禁止：不動産市場の健全な発展

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2024年8月1日から、不動産業法（改正）が施行される予定です。これにより、土地の分譲・売買の禁止が105の市町村で適用され、現行の規制より81地区増加します。不動産市場の厳しい状況において、これらの新たな規制は状況をさらに困難にするのでしょうか？

品不足と価格上昇のリスク

建設省住宅不動産市場管理局長のグエン・ホアン・ハイ氏によると、土地は常に最も需要が高く、すべての不動産取引の中で最も取引量が多い分野です。2024年第1四半期には、全国で97,659件の土地取引が成立し、これはマンションや戸建て住宅の取引量の約3倍に相当します。実際、過去15年間、不動産市場は土地フィーバーに何度も揺さぶられてきました。

ダン・フン・ヴォ教授は、2013年土地法の矛盾した規定が、土地の分割・売買が不当に利用され、継続的に土地価格の高騰を引き起こしている原因であると述べた。土地価格の高騰がピークを迎えるのは2020年から2022年にかけてで、中央レベルから地方レベルまで様々な計画が発表され、都市交通インフラへの巨額の投資が行われ、さらに土地仲介業者が土地価格をつり上げる手口も見られる。

政府および関係省庁による数々の抜本的な対策により、2022年末までに市場は冷え込みました。しかし、過去2年間、多くの地域で土地取引がほぼ停滞し、市場は再び深刻な状況に陥りました。建設省の統計によると、2024年第1四半期のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸で、そのうち在庫の大部分は個人住宅用不動産とプロジェクト用地で占められており、土地だけで10,855戸に達しました。

建設省は現在、放棄された土地の分譲・売却プロジェクトの件数に関する具体的なデータを持っていませんが、2年前に土地フィーバーが起きた地域を振り返るだけでも、これらの地域の暗い状況が見て取れます。特に南東部、中部高原、中部地域、北部では、多くのプロジェクトが依然として停滞しています。多くの人が高値で土地を購入し、市場で取引がないため、「脱出」したいと思っても容易ではありません。

短期的な困難、長期的な持続可能性

土地の分割・売却を禁止する規制は不動産市場に多少の影響を与えると考えられていますが、専門家は長期的には市場がより健全に発展すると楽観視しています。ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、この新規制は「フィルター」のような役割を果たし、プロジェクト用の土地のみを募集し、その後に土地を分割・売却する投資家を排除するのに役立ちます。こうした投資家は国の経済効率をもたらさないため、投機目的の土地が放置され、人々の資金が土地に眠って経済に大きな損害をもたらす事態を防ぐことができます。

土地の分割・売却を禁止する規制が人々の権利に影響を与えるのではないかという懸念に対し、建設省の代表は、新規制は民間資本を用いて不動産セクターに投資する投資家にのみ影響し、土地基金を開発する国家プロジェクトには影響しないと明言した。国家予算は、土地を開墾し、人々が住宅を建設するためのオークションを開催し、人口の自然増加に伴う住宅需要を満たすために支出される。また、新規制は、法的土地使用権を有する個人が、贈与、寄贈、相続、または譲渡を目的として土地を分割することにも影響を与えない。

不動産事業開発業者の視点から見ると、短期的には困難ではあるものの、長期的には安定していると考えている。DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、近年、都市部における第二種および第三種土地区画の分譲件数が急増していると述べた。そのため、不動産事業法（改正）の新規制に基づく分譲規制の強化は、南北市場全体に影響を及ぼし、影響を受ける投資家の90%は第二種および第三種都市部の投資家となるだろう。実際、分譲規制は人々を脆弱にしがちである。資金力の弱い多くの投資家が、この政策に乗じて土地を収用し、敷地を整地し、粗雑なインフラを建設した後、高値で土地を売却して資金を回収している。これが価格高騰の根本原因であり、「土地フィーバー」を引き起こし、不動産市場にリスクをもたらしている。したがって、土地の分譲と販売規制の強化は、投資家の「選別」に貢献し、専門的な不動産事業者を形成することが期待される。

一方、アジアン・ホールディングス・リアルエステート株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は、「特別市街地、タイプI、タイプII、タイプIIIの都市部における土地の分割・売買の禁止は、不動産商品セグメントの構造に大きな影響を与えます。今後、分割による土地商品の数は減少し、供給不足により地価が上昇するでしょう。しかし、長期的には、これは市場の健全な発展に寄与し、都市計画をより体系的にするでしょう」と述べました。

2023年不動産事業法では、土地法の規定に基づき、特別市街地、I型市街地、II型市街地、III型市街地の区、地区、市街地において、自ら住宅を建設したり、土地を区画分割して分譲したり、住宅建設プロジェクトへの投資を目的として土地使用権の競売にかけられたりする個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。建設省によると、ベトナムにはハノイ市とホーチミン市を含む2つの特別市街地、22のI型市街地、36のII型市街地、45のIII型市街地がある。

ミン・ズイ - ドゥック・チュン

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出典: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html