住宅価格が異常に高くなる原因は何でしょうか?

ハノイのアパート価格は異常に高騰しており、平均所得や低所得者の大多数が住宅を購入できる能力をはるかに超えている - 写真：N.TRAN

建設省によれば、現在の住宅価格は土地代、建設費、ローン金利、事業利益、税金、仲介手数料などから構成されているという。

住宅価格を抑制するために、一部の専門家は、土地価格を調整し、税金や手数料を計算し、ローン金利を適切な水準に計画するとともに、原材料価格を抑制し、需要と供給のバランスを取り、不動産投機を防ぐという解決策を推奨しています。

中価格帯のマンションも1平方メートルあたり1億ドン

建設省によると、今年第2四半期、ハノイでは一部のマンションプロジェクトの販売価格が急騰し、ロイヤルシティ市街地のマンションは33%、ザ・プライド・アパートメントは33%、ミーディンソンダ・スディコ市街地のマンションは32%、ビンホームズ・ウェストポイントは28%それぞれ上昇した。チュンホア・ニャンチン市街地などの一部の旧市街地でもマンション価格は25%上昇し、ナムチュンイエンの移転マンションエリアは20%上昇した。

2024年5月時点のマンション平均販売価格は2023年末と比較して上昇しており、具体的には、Udic Westlakeプロジェクトが5,670万VND/m2、D'. El Doradoが8,530万VND/m2、HDI Towerが1億6,010万VND/m2、Feliz Homesが5,390万VND/m2、GoldSeasonが6,380万VND/m2となっている。

建設省は、以前は中価格帯のマンションの売り出し価格は1平方メートル当たり5,000万～7,000万ドンであったが、現在では取引価格は1平方メートル当たり7,000万～1億ドンに上昇していると述べた。

例えば、ノーブルクリスタル・タイホー・プロジェクトの販売価格は約1億8,700万ドン/㎡、マンダリンガーデンは8,000万～1億500万ドン/㎡です。特にホアンキエム区ハイバーチュン通りのザ・グランド・プロジェクトでは、一部のマンションの販売価格が10億ドン/㎡近くに達しています。

ホーチミン市では、2024年第2四半期に中級マンションセグメントが2023年の同時期と比較して2％増加し、高級マンションセグメントは5％増加しました。新規供給の不足も、ホーチミン市の中古マンションプロジェクトの販売価格を押し上げました。

具体的には、シティガーデン・アパートメント・プロジェクトの平均販売価格は1平方メートルあたり8,500万ドンで、前年比18%上昇しました。アントニア・プロジェクト（7区）とマステリ・タオディエン（トゥドゥック市）はそれぞれ11%と10%上昇しました。第2四半期末時点で、ホーチミン市のアパートメント価格は2023年末と比較して平均約6%上昇しました。

ホーチミン市の一部のアパートプロジェクトでは、カンタビル・アン・フーが22.6%上昇して5,450万VND/m2、ゼニティ（1区）が18.2%上昇して1億140万VND/m2、グリーン・ビュー（7区）が25.1%上昇して5,390万VND/m2、ザ・パノラマ（7区）が15.5%上昇して6,960万VND/m2となるなど、販売価格が高騰している。

なぜ値段がこんなに高いのですか？

建設省による最近の調査・評価によると、住宅1平方メートルあたりの土地使用料は非常に高額です。GPインベストのハノイ住宅地区では約1,500万ドン（3,635万ドン）で、販売価格の41.5%に相当します。 ハイフォンのアパートプロジェクトでは667万ドン（3,454万ドン）で、販売価格の19.3%に相当します。ハイフォンの低層住宅プロジェクトでは6,014万ドン（1億5,683万ドン）です。

同様に、ホーチミン市トゥドゥック市ドンタンロン市街地では234万ドン／884万ドンです。ビンズオン省チャンミー市街地のヴィラプロジェクトでは、土地使用料が販売価格の16.3%を占めています。

建設省によると、2024年の土地価格が適用された場合、プロジェクトの土地使用料は引き続き大幅に上昇する見込みです。具体的には、GPインベストプロジェクトの住宅価格構造における土地使用料が60%上昇し、ドンタンロン都市圏、トゥドゥック市では約60～65%、チャンミーヴィラプロジェクトでは販売価格が50%上昇する見込みです。

建設省は、今後、市場価格に近い新たな土地価格表が適用されることで、住宅や不動産の販売価格が前期比平均15～20%上昇すると予測しています。具体的には、GPインベスト住宅プロジェクト（ハノイ）の住宅1平方メートルあたりの建設投資額は510万ドン（3,630万ドン）で、販売価格の約14.1%を占めています。ハイフォンのアパートプロジェクトは1,570万ドン（3,450万ドン）で、販売価格の約45.5%を占めています。ハイフォンの低層住宅プロジェクトは3,120万ドン（1億5,680万ドン）で、住宅の販売価格の20.53%を占めています。

また、各プロジェクトの規模や製品は異なるものの、近年の住宅プロジェクト建設投資コストは防火・消火コストの増加によりほとんど変動しないか、あるいはわずかな変動にとどまっていると建設省は述べた。

住宅建設のための借入コストについて、同省によると、住宅プロジェクトが総投資額の30～70%を商業資本から借り入れた場合、利息コストは総建設投資額の約3～5%となる。商業住宅プロジェクトの通常の販売コストは不動産販売価格の3～7%だが、プロジェクトによっては住宅販売価格の15%に達することもある。

現在の住宅価格を構成する最後のグループは、高層住宅の場合は販売価格の10～20％、低層住宅の場合は販売価格の20～30％の税金、利益、プロジェクトオーナーの管理費用です。

出典：建設省 - グラフィック：T.DAT

住宅価格を下げるにはどうすればいいですか?

不動産仲介業協会のグエン・チ・タン副会長は、上記のような各種費用と住宅販売価格を構成する費用の割合を踏まえ、トゥオイ・チェーとのインタビューで、現在の土地価格は人々の収入に比べて非常に高いため、管理機関は現実に合わせて土地価格を調整する必要があると述べた。

「市場価格に基づく土地価格設定の原則は、ホーチミン市トゥドゥック市1区、ハノイ市ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区など、取引条件が明確で安定的に発展している都市部に適しています。しかし、未開発地域では、開発の勢いを生み出すために土地価格を調整しなければ、非常に危険です」とタン氏は述べた。

タン氏は、企業が多くの住宅を建設する一方で、価格が高騰し（土地価格の高騰も一因）、住宅が売れないという中国の教訓を挙げた。企業が苦境に陥っても、政府は救済できない。なぜなら、最終的に住宅購入の最終決定権を持つのは購入者だからだ。

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、住宅プロジェクトの土地価格構造には土地使用料と敷地整地費用が含まれており、各プロジェクトの建築密度に応じて大きな金額となる。

不動産投資企業の観点から、DTJ投資流通株式会社のグエン・クオック・カーン会長は、今日、住宅プロジェクトに投資する企業にとって最も重要なのは時間であると強調しました。明確な規制を通じて住宅プロジェクト関連手続きの時間を短縮することで、企業はコンプライアンスコストを削減し、ひいては住宅価格の引き下げに繋げることができます。

タン氏によると、不動産市場の発展は、人々の生活の安定と質の向上に向けられるべきだという。不動産投資家が住宅販売価格の10～20%の利益を得るのは当たり前だが、それが真実かどうかは現実を検証する必要がある。全く新しい土地に建設され、買い手を惹きつける大規模な不動産プロジェクトでは、プロジェクト投資家の利益が統計局の数字の何倍にも上ることもあるからだ。

多くの不動産専門家は、現在の住宅需給バランスを保つためには、低価格住宅の供給を増やす必要があると考えています。この供給は、省庁や地方自治体の関与に大きく依存しています。さらに、土地を搾取するのではなく、大多数の人々の所得に適した水準に土地価格を抑制するという意識改革も必要です。現在の高騰する土地価格では、多くの企業がプロジェクトへの投資をためらうため、近い将来、住宅供給を増やすことは困難です。

現在の住宅価格を下げるには、以下の6つのことを行う必要があるとレ・ホアン・チャウ氏は述べた。

1. 土地コストを削減する。

2. 関連する税金や手数料を削減します。

3. 利息コストを削減します。

4. ガソリンや電気代など、プロジェクトの投入資材費を安定的に維持します。

5. 住宅プロジェクトの承認プロセスを簡素化し、規制遵守コストを削減する方法。

6. 不動産投機を防止し、営利を目的とした仮想価格水準を意図的に作り出し、土地競売の保証金を20％に引き上げ、競売に勝利した後に保証金を放棄した者を厳しく処罰する。

投機的な理由もあり、仮想価格が生まれます。

建設省はまた、住宅価格の高騰は、不動産投資家が市場の希少性につけ込み、高値で売りに出していることが一因であると認めた。一部の協会、投機家、投資家、そして仲介業者として活動する個人が市場を混乱させ、「価格をつり上げ、仮想価格を作り出している」という。

通常、住宅プロジェクトの投資家は、住宅販売価格の約 3% を取引フロアと販売ブローカーに支払いますが、取引フロアは市場状況に応じて顧客との取引時に価格を追加することを選択することが多く、この差額は固定されておらず、販売価格の 5%、販売価格の 10%、または住宅販売価格の 20% になる場合があります。

例えば、フンイエンの低層住宅プロジェクトの販売価格は1戸あたり70〜80億ドンで、平均価格差は約7億5000万ドンですが、市場が落ち着くと、価格差は1戸あたり2億5000万ドンにまで減ります。

ホーチミン市7区で建設中の不動産プロジェクト - 写真：QUANG DINH

住宅供給不足、価格高騰、実質取引の低迷

年初来、ハノイでは不動産価格が高騰し、現在の住宅開発政策に多くの問題が生じています。不動産価格は四半期ごとに継続的に上昇し、1年前の価格水準をはるかに上回る高値を更新し、市場での実際の取引は減少しています。住宅供給は依然として不足しており、手頃な価格の住宅は「枯渇」し、社会住宅や低所得者向け住宅の供給は少なく、ハノイとホーチミン市では新規供給がほとんどありません。住宅価格は高騰しており、真に住宅を必要としている中低所得者層の大多数は、住宅を購入する余裕がありません。

不動産市場の異常な兆候に直面して、首相は今後、不動産業界の企業や団体と会談し、市場を緩和するための解決策を話し合う予定だ。

建設部が最近（9月18日）政府庁舎に提出したコスト構造、販売価格、不動産価格上昇の理由を分析した報告書によると、全国の住宅供給量は深刻に減少している。2024年第2四半期に完成した住宅プロジェクトはわずか9件で、アパート、戸建て住宅、タウンハウス合わせて約6,000戸が供用された。さらに今年上半期まで含めると、完成した住宅供給量はアパート、戸建て住宅、タウンハウス合わせて約9,000戸にとどまっている。新築許可を受けた住宅プロジェクト数はわずか約2万戸規模にとどまっている。

2023年末以降、ハノイでは住宅と土地の供給不足が深刻化し、住宅価格が急騰しています。西湖エリアで販売が開始された高級マンションプロジェクトの一部は、いずれも当初の希望価格が1平方メートルあたり1億ドンを超えています。一方、超高層住宅街「ビンホームズ・コー・ロア」では、3億ドン/平方メートルを超えるタウンハウスが発売されました。特に、市内中心部から30～40km離れたホアイドゥック、タンオアイ、フックトーといったハノイ郊外の農村部や郊外地区では、競売にかけられた土地の価格も1平方メートルあたり1億ドンを超えています。

建設省、住宅価格下落の原因と解決策を特定

住宅価格が上昇する4つの理由:

1. 新しい土地価格表に従って土地のコストが増加し、土地オークションは開始価格より何倍も高くなり、土地の価格水準が上昇します。

2. 投機家や不動産仲介業を営む個人が「仮想価格を作り出し、価格をつり上げる」現象。

3. 低所得層および中所得層の大多数のニーズを満たす不動産および住宅供給の不足。

4. 株式、債券、金市場に関連する最近の経済変動により、安全な「避難場所」を求めて不動産に大量の資金が流入しています。

住宅価格を下げる6つの解決策:

1. 手続きや合法性に関する困難を取り除き、市場供給を増やし、安全で持続可能な市場発展を促進する。

2. 土地競売業務を是正し、保証金の増額、より現実に近い開始価格の設定、競売落札金の支払期間の短縮、投機目的の入札者の制限などにより、土地競売に関する規制を完備する。

3. 投機を制限するために、多くの家や土地を所有している人に対する税制を調査し、提案する。

4. 2024年土地法に基づく新たな土地価格表の発行による悪影響を制限するための解決策と対策を講じる。

5. 国家が管理する不動産および土地使用権取引センターのパイロットモデル。

6. 土地使用権オークション、土地利用プロジェクト入札の組織に対する検査と審査を強化し、不動産サービス事業活動、不動産取引場、仲介活動を効果的に管理する。

近隣諸国の低所得者向け住宅

タイのネーション紙が4月初旬に報じたところによると、タイ投資委員会（BOI）のナリット・タードステーラスクディ事務総長は、住宅税の優遇措置が3月15日に委員会で承認されたと述べた。この優遇措置は、タイ政府住宅銀行（GHB）が提案した、低所得者層の戸建て住宅やマンション購入を支援する融資を提供するプロジェクトの第3段階の一部である。

現在、税制支援プログラムは、床面積が24平方メートル以上の戸建て住宅と、床面積が70平方メートル以上のマンションにのみ適用されています。テルドステラスクディ氏によると、投資委員会（BOI）は1993年から低所得労働者向けの住宅プロジェクトを支援してきました。そのうち、BOIは首都バンコク、ノンタブリー、サムットプラカーン、パトゥムターニー、ナコーンパトム、チョンブリーの各県で、34,900戸のマンションを含む44のマンションプロジェクトに参画しました。

マレーシア政府は9月17日、国民住宅プログラム（PPR）を通じて、全国で少なくとも23件の新規手頃な価格の住宅プロジェクトを開始すると発表したと、ベルナマ通信が報じた。住宅地方自治省（KPKT）のアイマン・アティラ・サブ副大臣は、2024年9月時点でマレーシア政府は低所得労働者向けに10万4,081戸を含む166件の手頃な価格の住宅プロジェクトを完了しており、さらに16件のプロジェクトを建設中であると述べた。

PPRプロジェクトの住宅価格は、1戸あたり45,000～60,000リンギット（10,700～14,000米ドル超）です。今後のプロジェクトでは新たな設備が導入され、居住者の生活の質の向上に貢献する予定です。

出典: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm