ガムダランドは条件が満たされないままA5アパート団地を住民に引き渡したのか？

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アパート複合施設 A5 はまだ存在しており、修理が必要です。

ジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙の取材に対し、投資家ガムダ・ランド株式会社（ガムダ・ランド）のタンタン・スポーツ・レジデンシャル・コンプレックス（ホーチミン市タンフー区ソンキー区セラドン・シティ・プロジェクト）内のA5アパートメント・コンプレックスで住宅を購入した住民の一部は、プロジェクトが住民に引き渡すのに適格であることを証明するよう何度も求められた後、投資家は顧客の質問に答えるために、建設省建設品質国家評価局（評価局）の2023年5月10日付文書516/GD-ATXD/GTを発行したと語った。

本文書の結論によれば、A5マンションは承認された設計に従って建設されており、施工品質管理及び完成工事の検収は施工品質管理規定に準拠している。

ガムダランドは当局の承認なしに顧客にアパートを引き渡した、写真1 — ダイヤモンドアルナタサブディビジョン - A5 アパートメントコンプレックス内の建物の 1 つ。

鑑定部門は、ガムダランドに対し、投資家が2023年5月4日に提出した報告書の欠陥について引き続き改善し、その結果を鑑定部門に報告するよう要求しました。投資家は、マンション内の設備設置工事完了までのプロセスにおいて、安全管理、環境衛生、火災・爆発防止の確保に責任を負います。承認されたプロジェクト内容に基づき、利用者のニーズに応えるための十分な技術インフラと社会インフラの提供を確保する必要があります。同時に、ガムダランドは、法律の規定に従い、プロジェクトの防火環境を維持する必要があります。

しかしながら、調査の結果、上記の鑑定部門の文書には、当該プロジェクトが供用開始の承認を受けたことを確認する内容が記載されていません。これは、管理範囲内のプロジェクトにおいて、供用開始の条件を満たした際に鑑定部門から通知される内容です。この通知後、投資家は顧客にマンションを引き渡すことができます。

例えば、鑑定局はかつて、セラドンシティプロジェクトにおけるA1アパートメントコンプレックスの建設工事完了検収結果に関する通知（112/GD-GDD1/HT号）を発行しました。この通知では、「A1アパートメントコンプレックスのA、B、C、D、E、Fブロック、地下エリア、景観、技術インフラの使用開始に関する投資家であるガムダランドホーチミン株式会社の検収結果を受理する」という内容も明記されていました。

ガムダランドは当局の承認なしに顧客にアパートを引き渡した（写真2） — セラドンシティアパートメントコンプレックス A1 の評価部門によるプロジェクトの使用開始の承認の内容。

上記の内容が不足していたため、ガムダランドの多くの顧客は、A5アパートメントコンプレックスプロジェクトの用途承認に関する投資家からのフィードバックを受け入れませんでした。同時に、彼らは投資家に対し、このプロジェクトが居住者への引き渡しに適していることを示す法的文書の明確化と完全な提供を求め続けました。

プロジェクトが使用資格を満たしているかどうかを確認する必要がありますか?

上記の質問についてジャーナリストと世論新聞に答えて、TGS法律会社有限会社（ハノイ弁護士会）の取締役であるグエン・ヴァン・トゥアン弁護士は、建設物の引き渡しに関する規制は2014年建設法第124条第1項（2020年改正建設法第1条第46項aにより補足）に規定されており、具体的には、建設工事の引き渡しは以下の規制に従わなければならないと述べました。

建設工事は建設に関する法律の規定に従って承認されている。

プロジェクトの利用開始時に運用と利用の安全性を確保する。

ガムダランドは当局の承認なしに顧客にアパートを引き渡した（写真3） — 弁護士 Nguyen Van Tuan - TGS 法律事務所 LLC (ハノイ弁護士会) のディレクター。

都市建設投資プロジェクトの場合、プロジェクトの全部または一部の工事を使用のために引き渡すことができますが、引き渡す前に、プロジェクトの内容と承認された計画に従って、承認された投資フェーズと建設設計に従って建設投資を完了し、技術インフラストラクチャと社会インフラストラクチャの同期を確保し、地域の一般的な技術インフラストラクチャとの接続を確保する必要があります。

同時に、上記第124条第3項では、建設プロジェクトの引渡し時に、建設請負業者は投資家に完成図面、操作手順書、建設保守手順書、設備リスト、スペアパーツ、交換予備材料、その他の必要な関連文書を含む文書を渡さなければならないことも規定されています。

「したがって、アパート建設プロジェクトが完了し、上記のすべての規制に準拠していれば、投資家は建設法に従ってアパートを引き渡すことができます。簡単に言えば、アパートを引き渡すには、規制に従って完成していなければなりません。したがって、投資家がアパートを引き渡すには、プロジェクトの品質に関する国家評価局からの証明書を取得する必要があります」と、弁護士のグエン・ヴァン・トゥアン氏は述べています。

次に、建設省通達第03/2011/TT-BXD号（荷重支持安全性確保のための検査、評価、適格性認証活動に関する指針）第12条に基づき、建設工事の品質への適合性認証を行います。認証機関は、契約で定められた期限内に投資家および所有者に証明書を発行するものとします。証明書の内容は以下のとおりです。

認証機関の名称、認証の根拠、認証工事の名称及び工事項目、認証の内容、結論、評価、認証機関の法定代表者の署名及び印鑑。

「したがって、国家評価局の建設品質証明書には、結論として、建設物が使用開始に適していることを確認する内容が含まれていなければならない」とグエン・ヴァン・トゥアン弁護士は述べた。

上記の内容を明らかにするため、ジャーナリストと世論新聞は、建設省建設品質国家評価局に引き続き回答を求め、できるだけ早く読者にお知らせします。

ガムダランドは以前、顧客に対し、2023年1月末までに住宅の引き渡しを進めるための金銭的義務の履行を求める通知を送付していたことが分かっている。しかし、この時点で、ガムダランドは売買契約で定められた時期に比べて引き渡しを遅延させていた。そこから、顧客が支払った金額の18％/年、引き渡し遅延時点を基準に計算された違約金条項が設けられた。同時に、顧客は契約を一方的に解除し、契約条件に従って支払った金額の30％を追加でガムダランドに支払うよう請求する権利を有していた。また、この時点で、投資家であるガムダランドとA5アパートコンプレックスの住宅を購入した顧客の間で多くの紛争が発生していた。
A5マンションについては、4月13日、ホーチミン市人民委員会は、セラドンシティ都市圏プロジェクトにおける違反行為を理由に、ガムダ・ランド社に対し罰金を科す決定を下しました。この投資家は、建設局から法律に基づき将来の住宅の売買および賃貸の資格を通知する文書を受領せずに、本プロジェクトのA5マンションにおけるマンション売買契約を締結したことで、法律に違反しました。
政府法令16/2022第58条第4項に基づき、ホーチミン市人民委員会は、違法な資本動員を理由にガムダランドに9億ドンの罰金を科すことを決定した。
さらに、当社は、規則に違反して動員された資本を返還するための是正措置を講じなければなりません。是正措置の実施期限は、決定を受領した日から10日です。是正措置の実施に必要な費用はすべて当社が負担します。

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