「立法化」しないという提案は厳しく管理されなければならない

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不動産投資・ビジネス分野の法律専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、 VTCニュースに対し、ミニアパートは、適度な広さ、若い家族や労働者にとって手頃な価格、生活、仕事、勉強に便利な立地などから大都市で非常に人気があると語った。しかし、それはまた大きな「問題」でもある。

9月12日夜に発生したクオンハー（ハノイ市タンスアン区）のミニアパート火災は、車も入れない狭い路地に、高さ10階建て、床面積わずか200平方メートル、延べ床面積2,000平方メートル、最大45世帯、約150人が暮らすミニアパートが建てられていたため、悲惨な状況だった。

「ミニアパートは投資プロジェクトではないため、承認も受け入れもされず、安全性や防火のための定期的な検査も行われないと、人々の生活は非常に脆弱になる」とディン氏は強調した。

しかし、住宅法案（改正）では、このタイプを「世帯および個人の多階建て多世帯住宅」の名称で「合法化」することが提案されており、つまり、世帯または個人が数百平方メートルの土地を所有している場合、投資法、住宅法、不動産事業法に従って投資手続きを行うための投資プロジェクトを設立することなく、事業を設立することなく、販売用のミニアパートを建設できるという。

ミニアパートは、その利便性の一方で、予測できない危険も数多く抱えています。（イラスト：コン・ヒエウ）

つまり、投資方針の承認、土地の割り当て/リース、土地の評価と土地に対する財務義務の履行、実行可能性調査報告書/基本設計の評価、防火および消防の承認、建設許可の発行、防火および消防の承認、開発および運営に適した工事の承認などの手続きが不要になります...

ディン氏は、最新の住宅法改正案（2023年8月末に専門代表者会議に提出）第57条において、住宅所有者が各アパートごとに個別の「ピンクブック」を発行することを選択できる点に危険性があると強調した。この案が可決されれば、ミニアパート型住宅は「合法化」され、通常のアパートと何ら変わりがなくなる。これは、現行の住宅法（第46条）および以前の政令71/2010にも反映されている。

したがって、7億〜8億ドンを保有する若い家族も、30平方メートルのミニアパートを購入し、プロジェクト内のアパートを購入するのと同様に「ピンクブック」を受け取ることができる。

この政策が可決されれば、ミニアパートは間違いなく「さらに人気」となり、人々はミニアパートの購入に殺到し、隣接する区画を組み合わせて争奪戦を巻き起こし、プロジェクトに従って住宅開発を奨励するのではなく、至る所にミニアパートを建てて販売するようになり、インフラの同期接続が確保されるだろう。

ミニアパートが「合法化」されれば、安全と防火の問題だけでなく、ミニアパートを購入する世帯のための技術インフラ、社会インフラ（学校、医療、行政、サービスなど）の解決策も、ハノイ、ホーチミン市、ダナンなどの都市部の当局にとってさらに山積みになるだろうとディン氏は警告した。

そのため、ディン氏は次のように提案した。ミニアパートメントを「法制化」するのではなく、むしろ厳しく規制する措置を講じるべきである。特に、ミニアパートメントの売買を認めず、また、ミニアパートメントごとに個別の「ピンクブック」を発行しないことを断固として禁じることで、この種の発生を防ぎ、治安の悪化や都市インフラシステムへの過負荷のリスクを回避する。

「住宅用地の使用権を持つ世帯や個人がアパートを建てたい場合は、投資法、住宅法、不動産事業法に従って投資手続きを行うために企業/協同組合を設立し、投資プロジェクトを準備する必要がある」とディン氏は述べた。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、ミニアパートを合法化するために法的な抜け穴を排除する方向に2014年の住宅法を改正する必要があると述べた。

具体的には、チャウ氏によると、2014年住宅法第46条第2項の規定には、「都市部の世帯および個人は、建築法の規定に従って住宅を建設および改築し、住宅の品質に責任を負わなければならない」と明記されている。

2階建て以上の住宅の建築が許可される場合、各階に2戸以上の住戸を閉鎖型で設計・建築し、住戸ごとの最低建築面積を建築基準法で定め、かつ、当該住戸の一部の面積を私有とし、一部を本法の規定により共同所有とするときは、国は当該住宅の各住戸の所有権を承認するものとする。

チャウ氏によると、この規制は大都市におけるミニアパートメントの「凹型」かつ乱開発という状況を引き起こし、都市開発計画に支障をきたしている。同時に、美観の喪失、防火対策の不備、そして居住者へのライフラインやサービスの不足も招いている。そこで協会は、2014年住宅法第46条第2項を改正し、ミニアパートメントに対するレッドブックの発行を全面的に廃止し、賃貸事業のみを認めることを提案している。

実際、近年、多くの投資家が一般住宅の建設許可を申請した後、法律を回避し、当初の設計を変更して事業用のミニアパートを建設しています。大都市におけるミニアパートの乱開発は、都市開発計画を混乱させ、景観を損ない、購入者にリスクをもたらすことさえあります。

これは建設省も指摘していることだ。地方によっては、当局の緩い管理を悪用して、無許可建築、計画違反建築、空間侵害、部屋分割、恣意的な増築など、法律の規定を守らずに世帯や個人が勝手に高層住宅やマンションを建て、その後自由に売買や譲渡を行っているという状況がある。

建設省はまた、管理が強化されなければ、防火・消防規則違反、住宅コミュニティにおける火災や爆発の潜在的な危険性の高まり、技術インフラや社会インフラシステムの過負荷、設計や建築密度の違反によりマンション購入者に所有権証明書を発行できないなど、多くの結果をもたらし、買い手と売り手の間の紛争や訴訟につながるだろうと警告した。

チャウ・アン

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