不動産取引時に詐欺に遭わないためにはどうすればよいですか?

公証役場を通じた取引

専門家によると、住宅購入者、特に将来住宅を購入する人は、現在多くのリスクにさらされており、簡単に騙されてしまうという。まず、住宅の品質が広告ほど良くない可能性がある。もう一つのリスクは、住宅購入者が期限通りにピンクブックを受け取れないことである。法律では、住宅の引き渡しから3か月後、投資家は顧客にピンクブックを発行しなければならない。実際には、運が良ければ3年後にピンクブックが入手できることもあるが、多くのプロジェクトでは数十年も発行されていない。もう一つのリスクは、投資家が間違った設計で住宅を建てたり、顧客のピンクブックを銀行に抵当に入れたりすることである。債務返済ができなくなると、銀行は住宅を差し押さえ、購入者は初めてそのことに気づく。したがって、将来住宅を購入する顧客を保護するための規制が必要である。

現在、銀行は将来の住宅購入者に対して保証を行うという規制があります。したがって、投資家が住宅を引き渡さない場合、銀行は顧客に補償を行います。しかし、ほとんどの投資家はこれを無視しています。したがって、銀行保証は見直される必要があります。 世界各国では、銀行保証は必須ではありませんが、保険会社による投資家への保証または賠償責任保険のオプションを認めています。さらに、投資家が住宅を売却する際には、顧客からの前払金を凍結口座に振り込むことが義務付けられています。投資家はこの資金を引き出すことができるのは、住宅が引き渡された後のみです。現在、投資家の資金力は非常に低く、不十分であるため、これを改善する必要があります。このため、企業は様々な資金源から資金を調達する能力が不足しています。

不動産取引手続きは公証役場3号館で行います

ホーチミン市国家大学経済法科大学のグエン・ゴック・ディエン准教授は、不動産は価値ある資産であり、常に人々の注目を集めていると述べた。不動産取引は常に、不安定さ、偽造文書、当事者間の多くの紛争や損失といったリスクに直面するため、厳格な法制度が必要である。

安全を確保するために、先進国では、不動産の法的地位の理解、安全な取引の確保、損害の回避、公証人サービスへの保険、法制度との密接な連携、公証人による監査サプライチェーンの遵守などを通じて、公証人サービスによって取引が行われます。

ベトナムでは、グエン・ゴック・ディエン准教授によると、現行の公証サービスモデルを導入することが最も最適かつ合理的な解決策です。今後は、このモデルをさらに発展させ、各段階を繋ぐ法的ルートを構築し、真正性と検証性を高め、先進国で採用されているモデルと同様に、すべての当事者にとって最高の安全性を確保することに注力する必要があります。

強制的な取引規制の撤廃

ホーチミン市法科大学のルー・クオック・タイ講師は、安全性、透明性、そして前払金の使用に関する管理を確保するため、将来の住宅売買における支払いは銀行を通じて行われなければならないと述べた。この措置は、投資家が前払金全額をエスクロー口座に振り込むことを義務付ければ、銀行保証に代わるものである。資金は投資家のプロジェクトの進捗状況に応じてのみ支払われる。この解決策は、銀行保証に伴うコストの削減や、不動産取引におけるマネーロンダリングを目的とした「不透明な」取引の最小化にも役立つだろう。

一方、元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授によると、現在、将来の住宅販売（ピンクブックなし）については、投資家は仲介業者を通じて売却している。ピンクブックのある不動産については、すべての取引は公証役場を経由する必要がある。

公証人は国家から公的なサービスを提供する権限を与えられており、司法上の名称であり、「ゲートキーパー」の役割を担い、取引当事者を規制に従って導き、合法性と安全性を確保します。一方、民間サービスである不動産取引フロアについては、合法性を確保するための行政機関や国家による管理手段の整備が難しく、売買双方にとって紛争やリスクが生じています。ダン・フン・ヴォ教授は、「不動産取引フロアを通じた取引を機械的に適用するのではなく、法律がどのように機能するかを法制化する必要があります。したがって、不動産取引フロアに関する規制は、不動産事業法（改正）草案から削除する必要があります」と述べています。

不動産取引はフロアを経由する必要はないはずです。

ホーチミン市公証人事務所第7号の所長であるホアン・マン・タン公証人によると、現在の公証制度と不動産取引フロアは、性質、規模、サービス内容、手続きにおいて異なるとのことです。公証は国家が運営する公共サービスであり、国家の管理・規制手段であり、法的価値、証拠価値、流通価値を有する防衛手段です。一方、民間の不動産取引フロアは不動産取引に利用され、規模は単一で、不動産業者に依存しており、主に口頭での合意や取引文書であり、深刻な経済的・法的影響、紛争、詐欺につながる可能性があります。

最も懸念されるのは、取引フロアのブローカーが不利な法的事項に関する情報を隠蔽したり、偏った広告を流したりする可能性があることです。紛争が発生した場合、商品に欠陥や遅延が発生した場合、誰が責任を負うのでしょうか？取引フロアを介した取引には、法的安全性と取引の安全性を確保する仕組みがないため、近い将来提出される不動産業法（改正）草案には盛り込まれません。

不動産取引をフロアを通して行うことを義務付ける規制に反対する人は少なくありません。なぜなら、現状ではフロアには取引の合法性を確認する能力がないからです。この規制は効果がなく、撤廃されるべきです。

6月16日正午の速報：パノラマニュース速報

ソースリンク: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm