マンション管理組合の権力濫用に対する制裁措置の欠如

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法制委員会によると、マンション管理組合の委員の条件や基準に関する一般的な規制は、制裁措置が不十分なまま、権力の濫用や不当利得につながるという。

この内容は、法務委員会が8月22日に発表したテーマ別監視報告書「マンションの管理、運営、改修、再建に関する政策と法律の実施」の中で述べられている。

法制委員会は、2014年住宅法にはマンション管理組合の組合員に関する条件と基準が規定されていない一方で、建設省のマンション管理及び使用に関する規則に関する通達第28/2016号には「非常に簡潔かつ簡潔に」規定されていることを認定した。したがって、管理組合の組合員は、マンションの所有者であり、現在マンションを使用しているか、または所有者からマンション管理組合会議への出席を許可されているという条件と基準を満たすだけでよい。

ハノイ西部のマンションや高層ビル。写真：ゴック・タン — ハノイ西部のマンションや高層ビル。写真：*ゴック・タン*

一方、管理委員会はマンションの全居住者を代表する組織であり、住民の資金（維持管理費）の運用、マンションの技術インフラ設備の管理・運営など、多くの重要な業務を担っています。実際には、管理委員会の委員となるための条件や基準は非常に簡素であるため、基本的にすべての居住者が参加できます。

法務委員会によると、この結果、一部の管理委員会がマンションの維持管理運営のための資金の使用を違反し、住宅に関する法律の規定を十分に理解していないため、一部のマンションの投資家や居住者との意見の不一致や紛争が発生しているという。

管理委員会メンバーが、管理運営組織外の業者を雇用したり、管理費を恣意的に流用したり、警備・清掃・管理・建物管理の委託業者に手数料を支払わせるなど、私利私欲のために権力を乱用する事例が見受けられる。報告書は、「管理委員会が住民の不満を煽り、群衆を集め、治安や秩序を乱す事例もある」と指摘している。

法務委員会はまた、現行法ではマンションの集会をどのように開催するか（対面、オンラインなど）が具体的に規制されておらず、管理委員会や会員による違反に対する制裁が完全、具体的、かつ効果的ではないことも指摘した。

そのため、法制委員会は、住宅法（改正）案において、管理委員会または管理委員会の構成員が権限を逸脱したり、職権を乱用したりして居住者に損害を与えた場合の制裁に関する規定を検討・補充することを提案した。

住宅法によれば、マンションに投資家の私有部分がある場合、管理委員会には投資家の代表者がいなければならないと定められています。この規定を利用し、一部の投資家は意図的に管理委員会に参加しません。投資家がいないと、管理委員会の選挙結果は地方人民委員会によって承認されません。

そのため、法律委員会は、投資家が代表者を派遣して参加させない場合には、管理委員会にはアパートの所有者と使用者の代表者のみが参加すればよいという方向に調整することを提案した。

近年、多くのマンションの管理委員会が権力を濫用し、不当利得を垂れ流し、団体の利益を追求する傾向にあることに触れ、ベトナム建築家協会のファム・タン・トゥン事務局長は、その一因として管理委員会メンバーの知識、技能、資格不足を挙げた。管理委員会メンバーは経済や建設に関する経験と知識を有していなければならず、安全規則や消防に関する知識を持つ人材を優先的に選任すべきだ。

董氏は、取締役会に優秀な人材を惹きつけるには、適切かつ魅力的な報酬制度を設け、多くの人が立候補したくなるようにすることが最も重要だと述べた。「100万～200万ドンでは、誰も立候補したがりません。しかし、700万～800万ドンであれば、特に今日のように人々の教育水準や法律に対する理解がますます高まっている状況では、立候補の条件を満たす人は必ずいるでしょう」と董氏は述べた。

2014年住宅法および建設省通達第02/2016号の規定により、1994年以降に建設された20戸以上の集合住宅には管理委員会の設置が義務付けられています。国家統計によると、管理委員会の設置が義務付けられている集合住宅の総数は2,715棟で、新たに設置された管理委員会の数は1,973棟（73%）です。

複数の所有者がいるマンションや集合住宅では、協同組合や株式会社の理事会をモデルとして、管理組合が設立され、運営されます。マンション協議会は、各マンションや集合住宅の実態に適したマンション管理組合の運営モデルを決定します。

ソン・ハ

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