តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបន្ត 'កើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស'៖ តើមានអ្វីមិនធម្មតាទេ?

អត្ថាធិប្បាយលើតម្លៃផ្ទះល្វែងថ្មីៗ នៅទីក្រុងហាណូយ លោក Le Dinh Chung អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Homes មានប្រសាសន៍ថា បើនិយាយពីតម្រូវការអតិថិជន និន្នាការនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺជៀសមិនរួច។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីគឺមិនធម្មតាទេ។

លោក Chung បានបញ្ជាក់ថា មូលហេតុចម្បងដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់ គឺដោយសារអ្នកវិនិយោគធំៗផ្តាច់មុខការផ្គត់ផ្គង់ ដែលនាំឱ្យតម្លៃកើនឡើង។ លើសពីនេះ ការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ តម្រូវការខ្ពស់ ខណៈពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាត ធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគមានការរំពឹងទុកខ្ពស់ចំពោះប្រាក់ចំណេញ ក៏ជាហេតុផលដែលនាំឱ្យតម្លៃខ្ពស់ខុសពីធម្មតា។

ចែករំលែកមតិដូចគ្នា លោកស្រី Nguyen Hoai An នាយកជាន់ខ្ពស់នៃសាខា CBRE Hanoi បានមានប្រសាសន៍ថា៖ “ នេះស្ទើរតែជាលើកដំបូងដែលអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានឡើងថ្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីនេះ។ ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងជាមធ្យម 5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ សូម្បីតែក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2009 - 2019 តម្លៃអាផាតមិននៅមានការឡើងចុះជាមធ្យមត្រឹមតែ 2% ប៉ុណ្ណោះ ។ ក្នុងមួយឆ្នាំ ចាប់ពីឆ្នាំ 2022 រហូតមកដល់ពេលនេះ តម្លៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងនេះទើបតែចាប់ផ្តើមកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស »។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) ក៏បានវាយតម្លៃថា ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងខ្លាំងខុសពីធម្មតា ក្នុងបរិបទ សេដ្ឋកិច្ច ទីផ្សារ ក៏ដូចជាប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនមិនទាន់ងើបឡើងវិញ។ បាតុភូតនេះទំនងជាដោយសារតែផលប៉ះពាល់នៃក្រុមផលប្រយោជន៍។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងហាណូយនាពេលថ្មីៗនេះ គឺមិនធម្មតាទេ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

លោក Dinh បានវាយតម្លៃថា " តម្លៃផ្ទះកំពុងកើនឡើង ប៉ុន្តែមិនមានប្រតិបត្តិការទេ។ នេះអាចជាល្បិចកលដោយក្រុមវិនិយោគដែលមានចេតនាមិនច្បាស់លាស់ " លោក Dinh បានវាយតម្លៃ។

យោងតាមគាត់ ក្រុមការប្រាក់ទាំងនេះអាចអនុវត្តល្បិចបំប៉ោងតម្លៃបាន ពីព្រោះការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនពិតជាមានបញ្ហា។ ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ទីផ្សារមិនមានគម្រោងថ្មីណាមួយដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់អាជ្ញាប័ណ្ណវិនិយោគទេ។ គម្រោងនៅលើទីផ្សារភាគច្រើនជាគម្រោងចាស់ ហើយត្រូវបានទិញហើយលក់ម្តងទៀត។ ការផ្គត់ផ្គង់មានទាំងកង្វះខាត និងគុណភាពអន់ ការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ប្រជាជន និងអ្នកដែលមានចំណូលទាបមានតិចតួចណាស់ ហើយរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលមិនសមស្រប។

លោក Dinh បាននិយាយថា នេះមិនមែនជាសញ្ញាល្អសម្រាប់ទីផ្សារនោះទេ ការកើនឡើងតម្លៃខ្ពស់មានផលវិបាកដូចជា ប្រជាពលរដ្ឋពិបាកទទួលបានលំនៅដ្ឋាន បង្កើនតម្លៃវិនិយោគលើផលិតកម្ម និងបង្កការលំបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគពិតប្រាកដក្នុងការទទួលបានធនធានដីធ្លី។ ដូច្នេះ រដ្ឋាភិបាល ក៏កំពុងចាត់វិធានការតាមបទប្បញ្ញត្តិសមស្រប។

ទីផ្សារមិនក្តៅដូចពាក្យចចាមអារ៉ាម?

បណ្ឌិត Dinh The Hien - អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចបានចង្អុលបង្ហាញការពិត ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យគ្មានទេដែលការទិញតែចំណេញ និងមិនខាត មានតែកើនឡើង និងមិនថយចុះ។

“ ដោយសារទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមរីកធំឡើងៗ ហើយមានទីផ្សារកាន់តែច្រើន សំណួរសួរថា ហេតុអ្វីបានជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នស្ងប់ស្ងាត់ ការទិញ-លក់ពិបាក ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែកើនឡើង? យោងតាមច្បាប់សេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ នៅពេលដែលផលិតផលវិនិយោគឡើងថ្លៃ វាបង្ហាញថាមានតម្រូវការ និងឆន្ទៈទិញច្រើន ប៉ុន្តែហេតុអ្វីបានជាអ្នកលក់មិនអាចលក់ ឬមិនអាចលក់បាន ធនាគារក៏មិនអាចលក់បាន ? ការឡើងថ្លៃពិតជាស្របតាមទីផ្សារឬគ្រាន់តែក្នុងស្រុក? » លោក ហៀង បានលើកឡើងពីបញ្ហា។

បើតាមលោក ហៀង ប្រសិនបើទីផ្សារអចលនទ្រព្យពិតជាកើនឡើង និងបន្តកើនឡើងនោះ សបញ្ជាក់ឱ្យឃើញថា ទីផ្សារមានភាពសុខដុមរមនា អាជីវកម្មក្នុងវិស័យនេះមិនខ្វល់ពីការសងបំណុល និងមិនត្រូវការជំនួយពីរដ្ឋឡើយ។ ជាមួយគ្នានេះ បើទិញផ្ទះដើម្បីរស់នៅ អ្នកទិញត្រូវសួរថា ហេតុអ្វីត្រូវទិញគម្រោងធំៗឆ្ងាយៗ តម្លៃអាចឡើងដល់ 70-80 លានដុង/m2 ឬច្រើនជាងនេះ។ ខណៈពេលដែលយោងទៅតាមគាត់មានផ្ទះល្វែងបន្ទាប់បន្សំនៅកណ្តាលជាមួយនឹងតម្លៃថោកជាង។

លោក ហៀន បានផ្តល់ដំបូន្មានថា " នេះបង្ហាញថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនក្តៅដូចពាក្យចចាមអារ៉ាមទេ។ អ្នកទិញដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតអាចស្វែងរកកន្លែងណាដែលមានតម្លៃសមរម្យ " ។

អ្នកជំនាញ Nguyen Minh Phong ក៏បាននិយាយផងដែរថា បច្ចុប្បន្ន អង្គភាពទាំងអស់នៅក្នុងទីផ្សារបញ្ជាក់ថា តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់មិនសមហេតុផល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយច្រករបៀងស្របច្បាប់របស់វៀតណាមនៅតែមិនមានឧបករណ៍ផ្លូវការដើម្បីបញ្ជាក់ថាការដំឡើងតម្លៃនេះគឺមិនសមហេតុផលទេ។

សម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងបទប្បញ្ញត្តិទាន់ពេលវេលា លោក Phong បានស្នើថា វៀតណាមគួរតែបង្កើតសំណុំនៃតម្លៃផ្ទះ តម្លៃដីធ្លី និងសន្ទស្សន៍អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីវាស់ស្ទង់ការប្រែប្រួលតម្លៃតាមពេលវេលា។ សំណុំនៃសន្ទស្សន៍នេះ ដែលប្រទេសជាច្រើនបានបង្កើត និងប្រើប្រាស់សម្រាប់ការវិភាគម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច មិនត្រឹមតែឆ្លុះបញ្ចាំងពីកំណើនសេដ្ឋកិច្ចប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជួយវាស់វែងហានិភ័យ និងគាំទ្រដល់ការសម្រេចចិត្តសម្រាប់មនុស្ស និងអាជីវកម្មក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យផងដែរ។

លើសពីនេះ លោក Phong បានសង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការសម្រាប់មូលដ្ឋានទិន្នន័យដ៏ធំ និងត្រឹមត្រូវ ដើម្បីធានាបាននូវប្រតិបត្តិការទីផ្សារប្រកបដោយតម្លាភាព។ ការមានមូលដ្ឋានទិន្នន័យគ្រប់គ្រាន់នឹងជួយស្រាវជ្រាវទីផ្សារប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ដោយហេតុនេះការកសាងយន្តការ និងគោលនយោបាយត្រឹមត្រូវ ដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ បន្ថែមពីលើការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់។

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទី 3 របស់ Savills Vietnam តម្លៃបឋមឈានដល់ប្រហែល 69 លានដុង/m2 កើនឡើង 6% ធៀបនឹងត្រីមាសមុន និង 28% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។
តម្លៃមធ្យមបន្ទាប់បន្សំឈានដល់ 51 លានដុង/m2 កើនឡើង 10% ពីមួយត្រីមាស និង 41% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។
យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបន្តកើនឡើងទាំងគម្រោងថ្មី និងចាស់។ ជាពិសេសតម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងថ្មីបានកើនឡើងប្រហែល 4-6% ក្នុងមួយត្រីមាស និង 22-25% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ តម្លៃលក់អាផាតមិនចាស់ក៏មានការកើនឡើងផងដែរ ជាពិសេសនៅតំបន់ខ្លះកើនឡើងក្នុងមូលដ្ឋានប្រហែល 35% ទៅ 40% អាស្រ័យលើទីតាំងបើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។
គួរកត់សម្គាល់ថាមានពេលខ្លះដែលតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងរាប់រយលានរៀងរាល់ខែ។ ទិន្នន័យទីផ្សារពីក្រុមហ៊ុន PropertyGuru Vietnam បានបង្ហាញថា ទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ ចាប់ពីដើមឆ្នាំរហូតមកដល់ពេលនេះមាន "រយៈពេលស្ងប់ស្ងាត់" តែមួយប៉ុណ្ណោះដែលធ្លាក់ចុះនៅក្នុងខែមេសា និងឧសភា ហើយនៅសល់នៃឆ្នាំនេះបានកត់ត្រានិន្នាការកើនឡើងនៃតម្លៃលក់ ជាពិសេសការកើនឡើងនៅក្នុងខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំនេះ។

ចូវអាញ់

ប្រភព