월가를 무시한 자수성가한 억만장자가 잊혀진 땅에서 12억 달러 규모의 제국을 건설하다

매일 아침 5시, 하루를 준비하며 억만장자 건설업자 팻 닐은 금융 시장을 곰곰이 생각합니다. "생각은 보통 샤워할 때 시작해서 오전 8시에 끝납니다."라고 그는 말합니다. 그가 스스로에게 던지는 질문은 "오늘 10년 만기 미국 국채 수익률은 어떻게 될까?"입니다.

하지만 이상한 점은 닐이 국채를 단 한 개도 보유하고 있지 않다는 것입니다. 실제로 그는 12억 달러로 추정되는 순자산 중 상장 주식이나 채권을 단 한 개도 보유하고 있지 않습니다. 그가 이러한 시장을 관찰하는 이유는 단 하나입니다. 바로 주택 구매자들의 심리와 소비 습관을 예측하기 위해서입니다.

그의 재산의 거의 전부가 한 곳에 쏟아졌습니다. 바로 그가 1970년부터 설립한 건설 회사인 닐 커뮤니티스입니다. 이 회사는 플로리다 전역에 25,000채가 넘는 주택을 건설했습니다.

"저는 제 미래를 스스로 결정하고 싶어요." 76세의 닐은 이렇게 설명합니다. 이러한 철학이 그가 끊임없이 자신의 사업에 재투자하는 이유입니다. "저는 사치스럽게 살지 않아요. 그리고 제 은퇴 계획은 제 사업이죠. 은퇴할 계획이 없으니 연금 기금은 필요 없어요." 그는 추가 자금이 필요할 때면 자신의 광대한 토지 은행에서 미개발 부지를 매각합니다.

"자기 통제"라는 철학으로 향하는 길은 순탄치 않았다. 그가 한때 믿었던 주식 시장에서 겪은 고통스러운 하락이 그 길을 형성했다.

월가에서 몰락하고 시장을 떠나겠다고 맹세하다

부동산 재벌이 되기 전, 팻 닐은 뛰어난 사업가였습니다. 1950년대 아이오와에서 성장한 그는 세탁 세제 병입, 잔디 깎기, 신문 배달, 청소 서비스 창업 등 일찌감치 돈을 버는 법을 터득했습니다. 고등학교 시절에는 연봉 수천 달러를 벌었고, 때로는 교사였던 어머니보다 더 많은 수입을 올렸습니다.

그의 첫 투자는 16세 때였습니다. 아이오와 비프 패커스(Iowa Beef Packers) 주식 100주를 1,500달러에 매수한 것입니다. 대학 시절, 그는 이 주식을 3,000달러에 팔아 초기 투자금의 두 배를 불렸습니다. 초기 성공은 그에게 주식 시장이 수익성 있는 사업이라는 확신을 심어주었습니다.

하지만 행운은 오래가지 못했습니다. 1970년 초, 닐의 첫 번째 중개인은 그에게 이동식 주택 담보 대출 회사인 델타 코퍼레이션 주식 100주를 주당 28달러에 매수하라고 권했습니다. 잠시 상승세를 보였지만, 실적 부진으로 주가가 폭락했습니다. 중개인은 그에게 14달러에 "평균 매수"하라고 조언했습니다. 닐은 그 조언대로 했지만, 회사가 파산하고 주가가 곤두박질치면서 투자금이 모두 증발하는 모습을 속수무책으로 지켜봐야 했습니다.

아이러니하게도 그 중개인은 나중에 업계를 떠나 정육점 주인이 되었습니다.

두 번째 브로커를 통해 "더 나은 결과를 얻지 못하자" 닐은 1972년 이후 주식 투자를 완전히 중단하는, 인생의 전환점을 맞이하는 결정을 내렸습니다. 그는 주식 투자가 자신의 재정적 운명을 낯선 사람들의 손에 맡기는 것이라는 사실을 깨달았습니다. 그 경험의 잿더미 속에서 새로운 투자 철학, 즉 그가 스스로 방향을 잡고 통제할 수 있는 전략이 탄생했습니다.

Bỏ qua phố Wall, tỷ phú tự thân dựng đế chế 1,2 tỷ USD từ đất bị lãng quên - 1 — 닐은 주식 투자에 두 번이나 실패한 후, 주식 시장을 떠나 부동산에만 전념했습니다(사진: 도널드 그레고리).

"독수리" 사냥 철학: 도로가 형성되기 전에 땅을 사세요

팻 닐은 월가를 떠나 자신이 가장 잘 아는 것, 즉 주택 건설에 자신의 에너지와 정신, 그리고 재정을 집중했습니다. 겉보기에는 단순해 보이지만, 그의 전략은 숙련된 기술과 선견지명을 바탕으로 했습니다. 대중보다 먼저 기회를 포착하는 것이었죠.

"저와 아들들은 누구보다 토지 투자 기회에 대해 잘 알고 있습니다."라고 그는 말합니다. 이는 자랑이 아니라, 그가 쏟아부은 끊임없는 노력에 대한 증거입니다. 그는 사무실에 앉아 도표를 분석하지 않습니다. 대신, 그와 아들들은 땅을 샅샅이 뒤지고, 지역 주민들에게 연락하고, 부고를 읽고, 팔고 싶어 하는 상속인을 찾고, 모든 작은 계획 결정에 세심한 주의를 기울이며 시간을 보냅니다.

"제 전략은 개발되기 전에 토지를 매입하는 것입니다."라고 그는 단언합니다. "투자는 지식 기반 사업입니다. 고유한 지식은 평균 이상의 수익을 달성하는 데 도움이 될 것입니다."

이러한 전략 덕분에 그는 가장 기억에 남는 거래들을 성사시킬 수 있었습니다. 대표적인 사례로 닐이 1980년대 후반 1,087에이커 규모의 르밤비 사냥터를 평방피트당 약 10센트에 매입했을 때를 들 수 있습니다. 당시 매도인은 몰랐지만 닐은 알고 있었던 사실은 바로 그 옆에 주간 고속도로가 건설될 예정이었다는 것입니다. 그는 "연결 도로가 완공되자," "땅의 일부를 평방피트당 57달러에 팔 수 있었습니다."라고 회상합니다.

또 다른 빅딜은 2014년에 발생했습니다. 그와 그의 아들은 은행이 압류한 땅을 에이커당 단돈 6,000달러에 매입했습니다. 그들은 은행이 미처 보지 못한 잠재력을 보았습니다. 개발 후 작년에 그 땅을 에이커당 무려 25만 달러에 팔았습니다. 닐의 발언은 깊은 이해의 중요성을 강조합니다. "그들은 자기 땅의 진짜 가치를 모릅니다."

억만장자 전략부터 현대 투자자 가이드까지

물론 모든 사람이 팻 닐처럼 대규모 토지 거래를 성사시킬 자본, 시간, 인맥을 가지고 있는 것은 아닙니다. 하지만 그의 이야기는 멀리서 감탄하기 위한 것이 아니라, 그의 핵심 사고방식에서 배울 수 있는 것입니다. 다행히 기술 시대에 이르러 닐의 원칙을 적용하는 것은 적은 자본으로도 그 어느 때보다 쉬워졌습니다.

닐의 첫 번째 원칙은 접근성입니다. 그는 풍부한 자본으로 최고의 부동산에 접근할 수 있습니다. 오늘날 소액 투자자는 크라우드펀딩 플랫폼을 통해 잠재적인 부동산에 접근할 수 있습니다. 미국과 같은 선진국에서는 제프 베조스가 지원하는 Arrived와 같은 플랫폼을 통해 단 몇백 달러만으로 임대 부동산의 지분을 구매할 수 있습니다. 부동산을 직접 관리할 필요 없이 "공동 소유주"가 되어 시세 차익과 임대 수입을 얻을 수 있습니다.

닐의 두 번째 원칙은 안정적인 가치를 창출하는 것입니다. 그는 지속 가능한 현금 흐름을 창출하는 주거 커뮤니티를 구축합니다. 개인 투자자의 경우, "황금 임차인", 즉 유명 대형 브랜드를 보유한 상업용 부동산에서 유사한 안정성을 얻을 수 있습니다.

WinMart+, Circle K, 또는 주요 은행과 같은 유명 소매 체인에 장기 임대된 공간의 일부를 소유하고 있다고 상상해 보세요. 이것이 바로 전국적인 브랜드를 보유한 상업용 부동산에 투자하는 핵심입니다. 미국의 First National Realty Partners(FNRP)와 같은 플랫폼은 이러한 모델에 특화되어 있으며, 투자자들은 대형 슈퍼마켓을 앵커 테넌트로 하는 쇼핑센터의 일부를 소유할 수 있습니다.

이 모델의 매력은, 특히 트리플 넷 리스(NNN) 계약의 경우, 거의 모든 운영비, 유지 보수비, 세금 등을 세입자가 부담한다는 것입니다. 투자자들은 그저 "가만히 앉아" 안정적인 임대 현금 흐름을 확보할 수 있습니다. 이는 신뢰할 수 없는 세입자로 인한 위험을 최소화하는 매우 효과적인 수동적 소득 전략입니다.

Bỏ qua phố Wall, tỷ phú tự thân dựng đế chế 1,2 tỷ USD từ đất bị lãng quên - 2 — 개인 투자자는 최신 도구와 플랫폼의 지원 덕분에 Neal의 핵심 원칙을 완전히 적용할 수 있습니다(사진: Guerin Blask).

닐의 마지막이자 가장 중요한 원칙은 전략적 관리입니다. 그는 단순히 매수 후 보유하는 데 그치지 않습니다. 법률, 세무, 자금 조달 전략에 이르기까지 모든 것을 계획하고, 개발하고, 최적화합니다. 현대 투자자에게는 이처럼 포괄적인 자산 관리 "두뇌"가 필요합니다.

미국의 Range와 같은 디지털 자산 관리 플랫폼은 투자부터 세무 계획, 상속 계획, 은퇴 자문까지 모든 측면을 통합하도록 설계되었습니다. 부동산 투자자에게 이러한 도구는 다음과 같은 어려운 질문에 대한 답을 찾는 데 도움이 됩니다. 이 거래에 어떤 법적 구조를 적용해야 할까요? 다른 부동산을 구매하면 현금 흐름과 세금에 어떤 영향을 미칠까요? 대출 재융자는 언제 해야 할까요?

복잡한 플랫폼이 필요하지 않더라도 이러한 사고방식은 매우 중요합니다. 어떤 결정을 내리기 전에 세부적인 계획을 세우고 세무, 법률, 재무 전문가와 상담하세요. 매입 가격과 잠재적 가치 상승을 넘어 현금 흐름, 비용, 그리고 위험에 대한 전체적인 그림을 고려하세요.