저렴한 자금이 부동산으로 몰려들고 있다: 투자 기회인가, 잠재적 위험인가?

2025년에는 저렴한 자금이 부동산으로 유입되어 금 가격이 정점을 찍고 주가가 급등락하는 시기에 부동산 시장이 매력적인 투자처로 부상할 것입니다. 투기꾼들은 이러한 기회를 이용하여 수익을 늘리고, 토지 가격은 사람들의 소득 수준을 넘어 급등하여 여러 잠재적 위험을 안고 있습니다.

Báo Lào Cai•12/09/2025

부동산 시장이 '후폭풍'을 맞고 있는가?

2025년 첫 8개월 동안 베트남 경제는 약 18억 동(VND)의 "펌핑"을 받았고, 이로 인해 저금리는 극심한 저점을 기록했습니다. 풍부한 현금 흐름은 주식, 특히 부동산과 같은 피난처를 빠르게 찾아냈습니다. 6월 30일 기준, 부동산 대출 잔액은 318억 동(VND)에 달했는데, 이는 2024년 말 대비 2.4배 증가한 수치이며, 전체 시스템 미상환 부채의 18.5%를 차지합니다. 특히 일부 은행의 부동산 대출은 미상환 부채의 64% 이상을 차지했습니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARS IRE) 부원장인 쩐 쑤언 르엉 박사는 저렴한 자본금이 부동산 시장에 뚜렷한 호재로 작용했으며, 고속도로 인프라, 베트남으로의 외국인 직접 투자(FDI),관광 , 소득 증대와 같은 장기적인 성장 동력과 맞물려 큰 효과를 냈다고 말했습니다. 실제로 최근 몇 년간 고속도로, 공항, 하천 교량과 같은 모든 공공 투자 프로젝트는 지역 연결성을 변화시켰을 뿐만 아니라 주변 지역의 토지 가격 상승을 즉각적으로 촉발했습니다.

저렴한 주택에 대한 실제 수요가 충족되지 않은 가운데, 자본은 고급 프로젝트, 리조트 또는 투기적 토지로 흘러들어가고 이후 방치됩니다.

동시에, 글로벌 기업들이 공급망을 재편하면서 베트남으로 FDI가 크게 유입되고 있으며, 이는 산업용 부동산, 물류, 사무실, 심지어 전문가용 주택 시장에 대한 수요를 증가시키고 있습니다. 관광업의 회복 또한 리조트 부동산에 "부양"을 제공하는 동시에, 국민들의 소득이 점진적으로 증가하여 주택 구매력을 강화하고 있습니다.

루옹 박사는 "부동산은 통화 정책과 거시경제적 역학 모두에서 '유리한 바람'을 맞고 있다고 할 수 있으며, 이 기간 동안 2025년 부동산 시장은 현금 흐름의 우선 선택이 될 것"이라고 말했습니다.

응우옌 짜이 대학교 금융학부 총장 응우옌 꽝 휘(Nguyen Quang Huy) 씨는 시장 모멘텀의 원인을 분석하며, 남북 고속도로, 국제공항, 하천 교량, 고속철도 등 주요 인프라에 대한 공공 투자가 도시 개발 및 산업단지 조성 공간을 확대하는 동시에 새로운 연결 지역의 지가를 상승시키고 있다고 말했습니다. 또한, 베트남의 글로벌 공급망 내 지위가 점차 높아짐에 따라 베트남으로의 외국인 직접투자(FDI) 유입도 지속적으로 증가하고 있습니다. 이는 산업용지, 창고, 사무실 등에 대한 수요를 폭발적으로 증가시킬 뿐만 아니라, 외국인 전문 인력을 위한 주택 시장으로 이어지고 있습니다.

또한, 후이 씨에 따르면, 관광업의 강력한 회복세는 베트남을 매력적인 여행지로 만들었고, 리조트 부동산, 호텔, 그리고 상업 시설의 성장을 촉진했습니다. 특히 최근 몇 년간 경제와 국민 소득이 증가하면서 주택 구매력의 탄탄한 기반이 마련되었습니다. 따라서 저축과 금 시장에서 자금이 빠져나가는 상황에서 부동산 투자는 자본 유치 잠재력이 있는 안전한 투자처로 부상했습니다.

재무 레버리지와 잠재적 위험

저렴한 자본 외에도, 많은 투자자들이 최대 5년까지 원금 유예 기간을 제공하고 초기 아파트 가격의 10~30%만 상환하는 재정 지원이 포함된 주택 담보 대출 상품을 출시했습니다. 이는 실제 구매자에게는 유리하지만, 투기자들에게는 재정적 레버리지를 활용할 수 있는 길을 열어줍니다.

30억 동(VND)짜리 아파트에 6억~9억 동(VND)의 순자산만 있다면, 투기꾼들은 1~2년 후 4억 5천만~6억 동(VND)의 수익을 기대할 수 있는데, 이는 50~70%의 수익률에 해당합니다. "열광" 시기에는 집을 받기도 전에 이미 두 배의 수익을 올린 사람들도 많았습니다.

이익에 대한 매력은 F0 투자자들을 시장으로 끌어들였습니다. 그들은 가격이 오를 때까지 물건을 보유하며 "희소성 - 높은 가격 - 가상 거래"의 악순환을 만들어냅니다. 이로 인해 시장은 인위적으로 활기를 띠지만, 장기적인 불안정성이라는 위험은 감춰집니다.

또한 일부 기업들은 "법을 우회"하여 생산과 사업이라는 명목으로 자본을 차입하고 실제로는 부동산에 투자하여 신용 배분에 왜곡을 초래합니다. 이는 실제 생산을 위한 자본 흐름의 효율성을 저하시킬 뿐만 아니라 부동산 시장을 과열 상태로 몰아넣어 부동산 버블을 쉽게 야기합니다.

트란 쑤언 르엉 박사는 "저렴한 자본이 부동산으로 유입되면서 많은 프로젝트의 매매 가격이 실제 가치를 훨씬 초과하고 있습니다. 또한 많은 기업들이 생산이라는 명목을 이용해 자본을 빌린 후 부동산으로 옮겨가면서 시장 왜곡을 초래하고 있습니다."라고 경고했습니다.

실제로 많은 프로젝트들이 국민 소득의 5~7배에 달하는 가격에 분양되고 있습니다. 이러한 차이는 심각한 수요와 공급 불균형을 보여줍니다. 저렴한 주택에 대한 실제 수요는 충족되지 않은 채, 자본은 고급 프로젝트, 리조트, 또는 투기적 토지로 흘러들어가고 결국 방치됩니다.

"더욱 위험한 것은 '서핑'이라는 사고방식이 다시금 부상하고 있다는 점입니다. 소액 투자자들이 단기 자금을 빌려 매매하면서 가상 유동성이 급증하고 있습니다. 만약 금리가 다시 급등하거나 신용 경색이 심화될 경우, 이러한 계층은 부채 상환에 가장 큰 압박을 받게 될 것이며, 이러한 '붕괴' 위험이 전체 시스템으로 확산될 수 있습니다. 베트남 부동산 시장의 역사는 수많은 '토지 열풍'과 그 이후의 침체를 경험하며 기업, 은행, 그리고 일반 국민들에게 심각한 결과를 초래했습니다."라고 루옹 씨는 분석했습니다.

경제학자 응우옌 꽝 휘(Nguyen Quang Huy)는 같은 견해를 공유하며 부동산 시장이 활황을 누리고 있지만 여전히 많은 잠재적 위험을 안고 있다고 경고했습니다. 첫째, 토지 가격이 구매력을 넘어설 위험이 있습니다. 특정 지역에 과도한 자금이 집중되면 토지 가격이 소득보다 빠르게 상승하여 수급 불균형을 초래할 수 있습니다. 둘째, 유동성 불균형입니다. 모든 상품, 특히 기반 시설에서 멀리 떨어져 있거나 법적 문서가 불완전한 프로젝트는 재판매가 쉽지 않습니다. 마지막으로, 군중 심리의 위험이 있습니다. 많은 사람들이 추세를 따라가지만 시장이 조정되면 쉽게 재정적 압박에 빠질 수 있습니다.