미국 주택 시장에서 '해빙'의 징후는 별로 없습니다.

새해를 맞이한 미국 부동산 시장은 여전히 ​​높은 주택담보대출 금리, 주택 공급 부족, 점점 멀어지는 저렴한 주택 등의 어려움을 겪고 있습니다.

미국 주택 시장은 '해빙'의 조짐을 크게 보이지 않고 있다 - 사진: 로이터

긍정적인 신호지만 충분하지 않음

미국 주택 시장은 2024년 말부터 개선 조짐을 보였습니다. 2024년 11월까지 4개월 동안 매물로 나온 주택 수가 꾸준히 증가하면서 2년간의 거의 동결 상태 이후 시장이 점차 회복될 것이라는 희망이 생겼습니다.

전문가들에 따르면, 주택 구매자들은 더 이상 금리가 급락하여 내 집 마련을 기다리지 않고 점차 기대치를 조정하고 있습니다. 특히 주택 공급이 풍부하고 취업 기회가 풍부한 남부 지역을 비롯한 일부 지역에서는 2024년 11월 미분양 주택 수가 5.2% 증가했습니다.

전국 부동산업자 협회(NAR)의 수석 경제학자 인 로렌스 윤은 "주택담보대출 금리는 지난 24개월 동안 6%를 넘었으며, 구매자들은 가까운 미래에 금리가 크게 떨어질 것으로 더 이상 예상하지 않는다"고 말했습니다.

2024년 여름, 연방준비제도(Fed)가 4년 만에 처음으로 기준금리를 인하하기 전, 주택담보대출 금리는 소폭 하락했습니다. 그러나 주택담보대출 금리는 수십 년 만에 최고치를 기록하며 연말 7%에 육박했고, 이로 인해 12월 말까지 주택담보대출 신청 건수는 거의 22% 감소했습니다.

컴패스(Compass)의 CEO인 로버트 레프킨은 CNBC와의 인터뷰에서 "2025년이나 그 이듬해에도 주택담보대출 금리가 5%로 떨어질 것으로 예상하지 않습니다. 앞으로 2년 동안은 6% 안팎을 유지할 가능성이 높습니다."라고 말했습니다.

정책과 거시경제의 압력

더 광범위한 경제적 불확실성 또한 주택 시장에 부담을 주고 있으며, 특히 도널드 트럼프 대통령 당선인의 경제 정책으로 인한 인플레이션 위험이 두드러집니다. 경제학자들은 세금, 관세, 이민 제한이 소비자 물가 상승을 부추길 수 있다고 우려합니다.

건설업자들은 트럼프 대통령이 불법 이민자들을 대규모로 추방하려는 계획이 이민자들에 크게 의존하는 미국 노동력을 파괴하고, 건설을 둔화시키고, 주택 가격을 상승시킬 수 있다고 말한다.

그러나 일부에서는 새 정부가 이러한 엄격한 조치를 시행할 수 있을지 회의적이다.

한편, 채권 시장은 이미 정책 불확실성을 가격에 반영했고, 주택담보대출 금리는 10년 국채 수익률을 기준으로 결정되기 때문에 금리가 급격히 떨어질 때까지 기다리는 주택 구매자는 실망할 수 있습니다.

높은 금리로 인해 수십 년 만에 최악의 주택 구매력이 나타났습니다. 애틀랜타 연방준비은행에 따르면 중위소득 가구의 주택 구매력은 2006년 이후 최저치를 기록했습니다.

2024년 10월 NBC 뉴스 분석에 따르면 중간 소득을 가진 신규 주택 구매자의 약 4분의 1이 10년 전의 두 배에 달하는 수입을 초과하는 지출로 재정적으로 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

데이터 회사 코어로직(CoreLogic)은 "주택 가격과 금리의 지속적인 상승은 첫 주택 구매자와 업그레이드하는 사람 모두에게 어려운 환경을 조성했다"고 밝혔습니다. 저금리로 대출을 받은 기존 주택 소유자들은 "갇힌" 상태에 빠져 주택 부족을 심화시키고 있습니다.

2025년에 대한 희망의 빛

그럼에도 불구하고 CoreLogic은 플로리다와 텍사스와 같이 수요가 많은 지역에 일부 신규 주택이 시장에 나오고 있으며, 이를 2025년에 더 균형 잡힌 시장에 대한 "작은 희망의 빛"으로 보고 있다고 밝혔습니다.

분석가들에 따르면, 향후 5년 동안 COVID-19 팬데믹의 여파는 점차 도널드 트럼프 대통령 당선인의 행정부로부터 잠재적 영향으로 바뀔 것으로 전망됩니다.

또한 인공지능(AI)이 다른 분야로 확대되고, 글로벌 무역 흐름에 초점을 맞춘 규칙 기반의 국제 질서가 점차 붕괴되는 것도 부동산 시장에 영향을 미칠 것입니다.

하지만 이러한 요인들 중 어느 것도 주택담보대출 금리만큼 큰 영향을 미치지는 않을 것입니다. 금리가 비교적 높은 수준을 유지한다면, 거래는 직장 이직, 재정 상황 또는 인구 통계학적 변화로 인한 가구 이동에 더 의존하게 될 것입니다.

주택담보대출 금리가 더 빨리 하락할 수 있다면, 지난 몇 년간 억눌렸던 수요가 방출되어 거래량이 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 수 있을 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm