토지 투자자의 예상 가격은 얼마입니까?

가격 합의 어려움으로 유동성 '동결'

일부 투자자들에 따르면, 최근 이 부문의 유동성은 개선되지 않았습니다. 많은 사람들이 토지 소유주들이 사실상 "토지 질식" 상태에 빠지지 않았다는 점을 인지했기 때문입니다. 특히, 중기적으로 높은 수익 잠재력을 갖춘 아름다운 입지에 위치한 토지의 경우, 토지 소유주들이 현재 과도한 재정적 압박을 받고 있지 않습니다.

롱안 , 동나이, 빈푹, 바리아붕따우 등 호치민시 인근 지역에 오랫동안 토지를 투자해 온 팜 카이 씨는 그동안 친구들과 함께 합리적인 가격의 토지를 찾아다녔다고 말했습니다. 하지만 대부분의 아름다운 토지는 가격 차이로 인해 거래 성사가 어려운 경우가 많다고 합니다.

"토지 소유주들은 여전히 ​​저희 감정가보다 상당히 높은 가격을 유지하고 있으며, 어떤 사람들은 현재 가격이 적절하다고 생각하여 더 낮은 가격에 대한 협상을 거부하기도 합니다. 특히 많은 토지 소유주들은 시장이 곧 회복될 것이라고 생각하여 손실을 최소화하기 위해 매우 소폭만 감수합니다. 이러한 이유로 저는 지난 3개월 동안 바리아붕따우성 닷도(Dat Do)에서 10억 달러가 넘는 가격에 토지를 한 필지 더 매입할 수 있었습니다."라고 카이 씨는 말했습니다.

이 투자자는 또한 현재 은행이 일부 토지를 보유하고 있음에도 불구하고 토지 소유주들이 개인적으로는 아직 가격을 "좋은" 수준으로 되돌리지 못했다고 말했습니다. 많은 토지 소유주들이 은행 및 일부 다른 감정평가 회사의 평가액보다 수억 원 더 높은 가격으로 가격을 인상하기도 했습니다.

프로젝트 부지는 많은 투자자들이 선호하는 선택입니다.

토지 소유주가 2022년 최고가를 기준으로 손실률을 설정한 것은 투자 목적으로 매수를 원하지만 거래를 성사시키지 못하는 많은 사람들을 야기했습니다. 장기 투자를 하는 많은 사람들에게 50%의 손실률만 낮춰도 수익은 감소할 뿐입니다.

또한, 판매자 입장에서는 토지 열풍이 불 때 시장에 진입하는 사람들이 있는데, 이 경우 토지 가격은 수백 퍼센트까지 치솟을 수 있습니다. 부동산 투자를 위한 중개 수수료, 법률 비용, 그리고 이자부 대출은 말할 것도 없습니다. 따라서 1년 후 원가에 매매를 수락하더라도 여전히 수억 원에 달하는 막대한 손실을 감수해야 합니다. 따라서 고객들의 "가격 압박"에 직면하면 많은 토지 소유주들이 거래를 거부하여 시장 유동성이 "동결"되는 현상이 발생합니다.

또한 일부 투자자들은 현재 호찌민시 주변 지역의 토지와 농산물 , 특히 아직 과열 양상을 보이지 않는 토지 시장만이 합리적인 매수 가격을 유지하고 있다고 지적했습니다. 하지만 개발 방향성이 부족하여 향후 위험 부담도 더 크다고 지적했습니다. 이미 "물결"을 지난 지역의 경우, 30~40%의 가격 하락은 여전히 ​​현재 시점에서 고려해야 할 가격입니다.

가격이 더 떨어질 수 있을까?

Batdongsan.com.vn의 부동산 시장 보고서에 따르면, 2023년 토지 가격은 투기적 부동산의 경우 급락할 것으로 예상됩니다. 투기적 부동산은 가격 상승을 기다리며 재고를 보유하는 경향이 있으며(실제 주택 수요를 충족시키지 못하고 소비를 부추기는), 반면 토지 전체는 8~12% 하락하는 데 그쳤습니다. 타운하우스, 빌라, 그리고 미래 아파트 가격은 가장 큰 폭으로 하락하여 약 15~30%까지 떨어졌으며, 예외적으로 2022년 2분기 대비 최저 가격이 40%까지 떨어진 사례는 극소수에 불과했습니다.

한편, 실제 주택 수요가 있는 구매자에게 적합하고 즉시 입주 가능한 부문은 거의 매물이 나오지 않고 있습니다. 일부 프로젝트는 전체 시장의 심리적 영향으로 가격 하락을 기록하고 있지만, 그 폭은 제한적입니다. 손실을 줄이기 위한 공황 매도도 없습니다.

Batdongsan.com.vn에서 주택 구매자를 대상으로 실시한 심리 조사에 따르면, 약 56%가 연말까지 주택 가격이 계속 하락할 것으로 예상했고, 23%만이 계속 상승할 것으로 예상했습니다. 따라서 응답자의 54%는 앞으로도 금리가 계속 상승할 것으로 예상했고, 약 20%는 3분기부터 금리가 하락할 수 있지만 2020년~2021년 수준으로 돌아가기는 어려울 것이라고 답했습니다.

설문 조사에 참여한 사람들 대부분은 가까운 미래에 사고 싶은 부동산 유형으로 토지를 선택했습니다.

반면, 매도자 집단의 매도 사유에 대한 조사 자료에 따르면, 49%는 투자 포트폴리오를 재구조화하기 위한 것이고, 23%는 더 이상 사용할 필요가 없어 재판매하기 위한 것이며, 22%만이 재정적 어려움으로 인해 경제적 문제 해결을 위해 자산을 이전해야 하기 때문입니다. 재정적 압박으로 손실을 감수하는 사람이 많지 않기 때문에, 대부분의 매도자는 여전히 수익을 기대하며 보유할 수 있는 수준에 머물러 있습니다.

구체적으로, 자산 보유자의 최대 42%는 매수가보다 최소 10% 높은 이익에 매도하기를 원하고, 38%는 10% 미만의 이익 차이에 매도하기를 원합니다. 5~20% 할인을 받아들인 투자자는 약 16%에 불과합니다. 20% 이상의 할인을 받아들인 투자자는 약 3%에 불과합니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부총괄에 따르면, 부동산 거래는 저조한 상태이며, 투기 수요는 사라지고 투자는 감소하여 부동산 매수만 이루어지고 있습니다. 시장은 많은 투자 수요를 잃어 유동성에 영향을 미치고 있으며, 2023년 토지 가격 또한 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

부동산 거래는 매도자와 매수자 간의 기대치가 여전히 격차가 크기 때문에 성공하기 어렵습니다. 현재 정부와 지자체는 법적 문제를 해결하고 있습니다. 은행들도 금리가 하락할 때 긍정적인 신호를 많이 포착하고 있습니다. 실제 주택 수요를 충족하는 소비자 부동산은 곧 회복될 가능성이 있습니다.

한편, 매수자들은 즉시 사용 가능, 양호한 가격 유지, 안전성, 그리고 높은 유동성이라는 기준을 충족하는 부동산을 우선시하고 있습니다. 따라서 이러한 상품군은 향후 유동성을 개선할 것으로 예상됩니다. 반면, 투기성 부동산군은 가격 하락세가 지속될 가능성이 있습니다.

원천: https://www.congluan.vn/dau-la-muc-gia-ki-vong-cua-nhung-nha-dau-tu-dat-nen-post259591.html