토지 투자, 아직 '정점'일까? 투티엠 신도시 3개 필지 경매 예정, 토지 유형 결정 기준

동안( 하노이 )에서 사회주택 프로젝트 기공식, 투티엠 도시 지역(HCMC)에서 3개 토지의 경매 예정, 토지 유형 결정 기준 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

부동산: 투티엠 신도시 지역의 3개 토지가 2025년 2분기에 경매될 것으로 예상됩니다.

어떤 부문에 투자해야 할까?

하노이의 한 투자자가 은행에 30억 동(VND) 이상을 예치하고 있는데, 이를 인출하여 부동산에 투자하려고 합니다. 그는 토지, 경매 토지, 아파트 등에 투자할 것을 고려하고 있습니다.

토지 가격은 시간이 지날수록 오르기 때문에 손해를 볼 가능성이 적다고 생각한 이 투자자는 자금이 있는 토지에 투자할 계획을 세우고, 때로는 하노이에서 아파트를 사서 임대하고 싶어합니다.

투자자들의 우려에 대해 G6 그룹 회장 응우옌 안 꾸에(Nguyen Anh Que)는 경매 토지가 우수한 법적 지위, 아름다운 인프라, 그리고 합리적인 가격을 갖춘 특수 부동산 분야이기 때문에 오랫동안 투자자들을 끌어들여 왔다고 분석했습니다. 그러나 경매 토지 매수는 시장 가격보다 높은 가격에 매수하는 포모(Fomo, 군중 심리) 현상에 매우 취약합니다.

따라서 퀘 씨는 이러한 유형의 부동산 경매에 참여하는 투자자는 시장 가격을 신중하게 검토하고, 유휴 자본을 활용하고, 계획을 이해하며, 평가가 양호하면 중장기 투자를 수용해야 한다고 말했습니다. 동시에, FOMO(불확실성 오류)로 인한 손실, 또는 법적으로 문제가 되는 심각한 결과를 피하기 위해 심리적으로 안정되어야 합니다.

아파트와 관련하여, 하노이에서 판매 중인 상업용 아파트의 평균 가격은 약 6,500만~8,500만 동/m²이며, 많은 프로젝트의 가격은 1억~2억 동/m²입니다. 이러한 매매가는 투자 목적으로 구매하면 원금 회수에 30~50년이 걸리고, 이 가격은 일반 서민의 소득 수준을 초과하기 때문에 거의 모든 주택 구매자에게만 관심이 있습니다.

G6 그룹 회장에 따르면, 2025년부터 2030년까지 하노이의 사회주택 공급은 매우 많을 것으로 예상됩니다. 현재 약 14개의 대규모 프로젝트가 투자자를 선정하고 있으며, 67개의 프로젝트가 진행 중이고, 사회주택 토지 기금 20%에 속하는 완공된 기반 시설을 갖춘 83개의 깨끗한 토지가 있습니다. 특히, 2025년에는 하노이에서 6,000세대 이상의 사회주택이 분양될 예정입니다.

이는 향후 아파트 가격과 유동성에 영향을 미칠 것입니다. 많은 사람들이 주택을 구매하게 되면 임대 주택 수요와 임대료에도 영향을 미칠 것입니다.

최근 하노이 부동산 가격이 급등하여 아파트는 50~200%, 주택과 토지는 20~50% 상승했습니다. 한편, 흥옌, 박닌, 하남 등 하노이 외곽 지역의 부동산 가격도 최근 10~50% 상승하여 더 이상 매력적이지 않을 것입니다. 현재 자금 흐름은 호치민시, 푸꾸옥, 다낭으로 남쪽으로 이동하고 있습니다. 2025년에는 투자자들이 토지나 다목적 농지에 관심을 가질 수 있을 것입니다."라고 퀘 씨는 말했습니다.

한편, SGO 홈 부동산 투자 개발 주식회사의 대표이사인 레딘충(Le Dinh Chung) 씨는 도시화 속도가 빠르기 때문에 현지 수요가 높을 것이므로 자본 이득을 늘리기 위해 투자하고 토지를 매수하는 것이 여전히 좋고 안전하다고 분석했습니다.

그에 따르면 30~40억 VND이면 하노이 주변 토지와 박닌, 박장, 흥옌 , 하이즈엉, 하이퐁, 꽝닌 등의 산업단지와 연계된 경제 축에 투자할 수 있다고 합니다.

그러나 SGO Homes의 대표이사는 투자자들이 토지 매입 시 법적 요건을 충족하는 프로젝트, 즉 최소한 매매 계약서에 서명하거나 레드북(Red Book)을 소지한 프로젝트에 주의를 기울여야 한다고 강조했습니다. 동시에 투자자의 역량을 고려하여 수요를 충족하고 향후 거주할 사람들을 유치할 수 있는 입지를 선택해야 합니다.

정 씨에 따르면, 경매 토지의 경우, 대부분의 경매는 심리적 요인에 의해 이루어지며, 수억 동(약 1억 2천만 원) 이상에 낙찰되기를 기대합니다. 투자 측면에서 이러한 방법은 효과적이지 않습니다.

정 씨는 "이런 유형의 토지는 시장이 '뜨거울 때' 단기적으로만 투자할 수 있으며, 그때는 '서핑'을 이용합니다. 특히 이때 장기 투자는 프로젝트 토지에 투자하는 것만큼 수익성이 좋지 않습니다."라고 말했습니다.

투티엠 신도시 지역 30억 달러 규모 토지 경매 예정

호치민시 천연자원환경부는 2025년 2분기에 투득시의 투티엠 신도시에 있는 3개의 토지에 대한 경매를 실시할 예정이라고 밝혔습니다.

이는 기능구역 1번의 1-2번 및 1-3번 구획과 기능구역 3번의 3-5번 구획입니다. 이 중 3-5번 구획은 2021년 11월에 경매에 나왔지만, 낙찰자는 나중에 계약을 취소하고 보증금 손실을 감수했습니다.

1-2번 구역과 1-3번 구역은 모두 9개 필지의 다기능 주거 및 상업 부지 계획의 일부입니다. 두 필지 모두 깨끗한 토지이며, 4개의 정면을 갖춘 최적의 입지를 자랑하며, 지하 1층, 지상 14층 규모로 건설되었습니다.

구체적으로, 1-2번 필지는 7,886m²가 넘는 면적에 205세대의 아파트가 들어서 있습니다. 1-3번 필지는 5,006m²가 넘는 면적에 152세대의 아파트가 들어서 있습니다.

나머지 3~5번 부지는 호치민시가 2021년 11월에 경매에 내놓은 4개 부지 중 하나입니다. 한 회사가 이 부지에 대한 경매에서 시작 가격보다 7배 높은 3조 8,200억 동에 낙찰되었습니다.

그러나 호치민시 인민위원회가 경매 결과를 승인하고 시 세무국이 지불 통지서를 발행한 후에도 낙찰 기업은 지불하지 않고 보증금을 몰수하기로 했습니다.

3번 기능구역 북부 주거지역 계획구역에 위치한 3-5번 필지의 면적은 6,446m²입니다. 이 필지의 건축 연면적은 15,000m²이며, 76세대 규모로 최대 608명을 수용할 수 있습니다.

시 자연자원환경부에 따르면, 토지 가격은 조정된 가격표에 따라 적용되기 때문에 위 3개 토지의 착공 가격은 5조 동 이상이 될 것으로 예상된다.

하노이 동안(Dong Anh) CT3 사회주택 프로젝트 기공식

하노이 동안구 김충 신도시에 위치한 CT3 사회주택 프로젝트가 3월 3일에 공식 착공되어, 1,100여 세대의 아파트를 공급하며, 예상 가격은 m²당 1,840만 동입니다.

하노이 동안(Dong Anh) CT3 사회주택 프로젝트 전망 (출처: Investor)

이 프로젝트는 하노이 주택 투자 개발 공사(Handico)와 Viglacera Corporation의 합작 투자를 통해 투자되었으며, Kim Chung 도시 지역의 Thang Long Green City 사회 주택 프로젝트에 위치하고 있습니다.

탕롱 그린 시티 프로젝트는 총 면적이 약 3.7헥타르에 달하며 4개 동으로 구성되어 있습니다. 그중 CT4 부지에 위치한 사회복지 시설은 2021년 4분기부터 484세대의 아파트로 운영을 시작하여 1,500명 이상을 수용할 수 있습니다.

CT3 부지에는 총 연면적 약 109,000㎡의 3개 동이 있습니다. 각 동은 12층 높이에 다락방이 있으며, 1,100세대 이상의 아파트를 제공하여 3,900명 이상을 수용할 수 있습니다.

합작 투자 투자자 대표이자 Handico Corporation의 대표이사인 Pham Tien Duc 씨는 이 프로젝트가 싱가포르 건축가들이 설계했으며, 어린이 놀이 공간, 녹지 공간 등 현대적이고 조화로운 유틸리티를 강조하여 편안하고 현대적인 생활 공간을 조성했다고 밝혔습니다. 각 아파트는 50~64m²의 면적에 2~3개의 침실을 포함하여 기능 활용을 최적화하도록 설계되었습니다.

특히 이 사회주택 단지의 분양가는 약 1,840만 동/m²(부가세 5%, 관리비 2% 포함)으로 예상됩니다. 위 분양가를 기준으로 49.8m² 아파트 분양가는 약 9억 2천만 동이며, 가장 큰 64m² 아파트 분양가는 약 12억 동입니다.

기공식에서 하노이 인민위원회 부위원장인 즈엉 득 투안은 합작 투자가에게 2026년 3분기 초에 프로젝트를 완료하는 것을 목표로 선진적인 건설 대책과 솔루션을 시행해 줄 것을 요청했습니다. 이는 2026년 4분기에 예상했던 진행 상황보다 5개월 앞당겨진 것입니다.

시 인민위원회 지도부는 또한 두 기업에 회원 단위가 나머지 공사 및 투자 프로젝트에 대한 사업 준비 절차를 신속하게 진행하도록 지시할 것을 요청했습니다. 특히 김청 신도시 지역 CT5 부지 공사는 2025년 공사 재개를 위한 투자 정책 조정 절차를 조속히 완료하고, 김청 신도시 지역의 동시 인프라를 완성하며, 시 사회주택 기금을 확충할 수 있도록 해야 합니다.

토양 유형을 결정하는 기초

토양 유형을 결정할 때 기준은 무엇입니까?

2024년 토지법 제10조 제1항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 토지의 종류를 결정하도록 규정하고 있습니다.

가) 토지이용권증서; 주택소유권증 및 토지이용권증서; 토지이용권증, 주택소유권증 및 토지에 부속된 기타 자산증서; 토지이용권증, 토지에 부속된 자산소유권증서;

나) 이 항 가목에 따른 증명서가 발급되지 아니한 경우에는 이 법 제137조에 따른 토지이용권에 관한 서류

다) 이 항 가목에 따른 증명서가 발급되지 아니한 경우, 관할 국가기관이 토지분할, 토지임대, 토지이용목적변경허가를 결정하는 경우

2024년 토지법 제10조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 이 조 제1항에서 정한 서류가 없고, 발급된 서류에 기재된 토지종류가 이 법의 규정에 따른 토지구분과 다르거나, 현재의 토지이용상황과 다른 경우에는 정부령에 따라 토지종류를 판정한다.

따라서 토양 유형을 결정하는 것은 위의 기준에 따라 이루어집니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html