토지 사용권에 대한 계약을 통한 상업용 주택 프로젝트

11월 13일 오전, 국회는 토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안을 논의했습니다.

15그룹에는 꽝찌성, 옌바이성 , 빈푹성, 빈투언성 국회 대표단이 포함됩니다. 빈투언성 국회 대표단 부단장 응우옌 흐우 통이 토론 세션을 주재했습니다.

토지 접근의 병목 현상 해소

토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 소유에 대한 협정을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안을 완성하기 위한 아이디어를 국회 의원들이 논의하고 제시한 후, 천연자원환경부 장관인 도 둑 주이는 의원들이 우려하는 몇 가지 문제를 설명하고 명확히 하기 위해 발언했습니다.

Do Duc Duy 장관이 그룹 15에서 연설하고 있습니다. 사진: Khuong Trung

도 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 이 시범 결의안 초안 발표가 매우 필요하다고 강조했습니다. 이 결의안 초안은 상업용 주택 사업 시행 시 토지 접근 방식을 보완하기 위한 것입니다. 기존에는 2003년 토지법과 2005년 주택법 조항에 따라 상업용 주택 사업 시행을 위해 토지 사용권 이전 방식이 강제 이전 방식과 임의 이전 방식, 두 가지로 구분되어 있었습니다.

구체적으로, 강제이전 방식은 국가가 토지를 회수하여 토지이용료 경매 또는 입찰을 통해 투자자를 선정하여 토지를 활용한 투자사업을 시행하는 방식입니다. 임의이전 방식은 투자자가 토지이용권자와 협상하여 토지자금을 확보하고, 토지이용권을 가진 투자자가 관할 국가기관에 토지 용도 변경을 요청하여 상업주택사업을 시행하는 방식입니다. 따라서 네 가지 형태의 토지 접근 방식을 통한 두 가지 이전 방식이 존재합니다.

다음으로, 2010년 주택법과 2013년 토지법은 2003년 토지법과 2005년 주택법처럼 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 네 가지 유형의 토지 접근을 모두 허용했습니다. 그러나 2014년 주택법이 국회를 통과하면서 토지이용권 양도를 받거나 토지이용목적을 변경하는 방식이 제한되었습니다. 특히 2014년 주택법은 양도를 받는 경우 주거용 토지만 양도할 수 있도록 규정하고 있으며, 토지이용권을 가지고 국가에 용도변경을 요청하는 경우 해당 면적에는 주거용 토지의 일부가 포함되어야 한다고 명시했습니다.

장관은 “이는 2003년 토지법과 2005년 주택법에 비해 토지이용권 이전을 받거나 토지이용권을 보유하는 형태의 토지 접근 사례가 제한된다는 점을 강조하며, 2013년 토지법은 국가가 투자자를 선정하기 위한 입찰, 토지이용권 경매 등의 방식으로 토지를 회수하여 투자자에게 인도하는 경우를 규제하거나 통제하지 않는다”고 밝혔습니다. 즉, 사업 규모는 크거나 작을 수 있지만, 이전 시기와 비교하여 투자자가 토지이용권을 받거나 투자자가 토지이용권을 보유하는 방향으로 접근하지는 않았습니다. 하지만 국가는 면적 규모에 제한을 두지 않는 사업으로 토지를 회수할 수 있습니다.

하 시 동(Ha Sy Dong) 의원 - 꽝찌성 국회 대표단이 토론 그룹에서 발언하고 있다. 사진: 쿠옹 쭝(Khuong Trung)

그러나 Do Duc Duy 장관에 따르면 2024년 토지법 제79조와 제127조는 국가가 기술 인프라, 사회 인프라 및 주택이 동시에 갖춰진 도시 지역을 개발하는 프로젝트에 대해서만 토지를 회수하도록 규정하고 있습니다.따라서 현행 도시법에 따르면 규모는 일반적으로 20헥타르 이상이며, 지역 규모가 더 작고 도시적 요소가 동시에 보장되지 않는 경우 국가는 토지를 회수하지 않습니다.따라서 국가가 투자자에게 인계하기 위해 토지를 회수하는 방식은 시행되지 않을 것입니다.동시에 국가가 투자자에게 토지 사용권을 제공하거나 현재 토지 사용권을 보유하고 있는 투자자에게 토지 사용권을 제공하는 경우에 대한 규정도 2014년 주택법과 같이 통제되고 좁혀집니다.즉, 토지 사용권을 제공받는 경우 제공받는 면적의 100%가 주거용 토지여야 하거나 토지 사용권이 있는 경우 주거용 토지의 일부가 있어야 하는 경우에만 적용됩니다.

“이로 인해 교외 규모의 사업이 발생하고, 해당 토지가 주거용이 아닌 경우 토지에 접근할 방법이 없습니다. 이는 국가가 토지를 회수하는 것도 아니고, 국가가 토지 사용권 수령을 허가하는 것도 아니며, 토지 사용권은 가지고 있지만 용도를 변경하는 것도 아니기 때문입니다. 이는 대규모 사업이 많지 않은 지자체에 어려움을 초래합니다. 따라서 국회에 공포를 위해 제출된 이 시범 결의안은 이러한 어려움을 해소하고 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 접근 방식의 병목 현상을 해소하는 것을 목표로 합니다.”라고 장관은 말했습니다.

파일럿의 이름과 기간이 적절합니다.

또 다른 내용은 명칭에 관한 것입니다. 황 시 동(Hoang Sy Dong) 의원은 경제위원회 감사 보고서에서 "토지 사용권 양도를 받거나 토지 사용권을 보유하는 방식으로 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하고 있지만, 해당 토지는 주거용 토지가 아니다"라는 일부 국회 의원들의 의견을 수용해야 한다고 말했습니다. 도 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 정부가 국회에 등록할 당시의 원래 명칭이 맞다고 말했습니다. 그러나 결의안 초안 작성 과정에서 그렇게 규제하면 모든 경우를 포괄하지 못한다는 것을 발견했습니다. 투자자가 토지 사용권 양도를 받는 경우가 있고, 양도권을 받는 토지 부분에는 주거용 토지와 비주거용 토지가 모두 있기 때문입니다. 결의안 명칭에 주거용 토지가 아닌 경우에만 양도권을 받을 수 있다는 내용을 바로 포함시키면 문제가 발생할 것입니다.

빈프억성 국회 대표단 후인 탄 쭝(Huynh Thanh Chung) 대표가 그룹에서 연설하고 있다. 사진: 쿠옹 쭝

장관에 따르면, 초안 명칭이 토지법과 중복될 수 있다는 의견도 있습니다. 토지법 역시 권리 이전이 허용되는 경우를 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 정부는 결의안 초안에서 토지법, 특히 2024년 토지법에 따라 토지 사용권 이전이 허용되었거나 현재 토지 사용권을 보유하고 있는 사업은 제외하도록 제1조 5항을 추가했습니다. 토지법의 적용을 받는 사업은 본 결의안의 적용 범위에서 제외됩니다. 따라서 명칭은 여전히 ​​포괄적이며, 시행을 허용한 2024년 토지법과 중복되지 않습니다.

시범사업 시행 기준에 대해 Do Duc Duy 장관은 결의안 초안에서 계획 기간 동안 기존 주거용 토지 면적에 비해 추가 주거용 토지 면적의 30%를 넘지 않도록 규정하고 있다고 밝혔습니다. 이러한 규정의 이유는 중앙위원회 결의안 18호에서 토지 할당 및 토지 임대가 주로 토지 사용권 경매와 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 입찰을 통해 이루어진다고 규정하고 있기 때문입니다. 따라서 중앙위원회 결의안은 주요 옵션이 경매 또는 입찰이라고 규정하고 있습니다. 따라서 세 번째 형태는 권리 이전을 받는 것이고 네 번째 형태는 사용권이 있는 토지로 토지 사용 목적을 변경하는 것입니다. 이를 시행한다면 주요 옵션이 되지 않을 것입니다. 따라서 정부는 최대 30%를 제안합니다. 따라서 나머지 70%는 결의안 18호의 정신에 따라 입찰 또는 경매를 통해 시행될 것입니다.

일부 대표들은 도시 지역에만 국한되지 않고 농촌 지역으로 확대되어야 한다고 제안했습니다. 도 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 현재 토지법 제79조 제27항에 따라 국가는 동시 도시 규모 사업의 경우 토지를 회수할 수 있으며, 농촌 주거 지역을 개발하는 사업의 경우에도 토지를 회수할 수 있다고 밝혔습니다. 따라서 농촌 주거 지역에서는 국가가 토지를 회수할 수 있는 방법이 이미 존재하며, 지방자치단체는 여전히 이를 정상적으로 시행하고 있습니다. 따라서 농촌 지역에 별도의 합의안을 추가할 필요가 없습니다. 2024년 토지법에 따라 시행 가능한 사례와 중복되지 않도록 주의하십시오.

대표단의 의견에 따르면 기준에 따라 다양한 유형의 토지가 시행되고 있으므로 식량 안보를 보장하고 350만 헥타르의 논을 안정적으로 유지하며 전국의 평균 산림 피복률을 42%로 유지하기 위해 어떤 메커니즘과 제재를 설계하거나 수립해야 하는지에 대한 의견에 대해 장관은 이 문제가 토지 이용 계획, 도시 계획 및 건설 계획 단계부터 시행되고 엄격하게 통제되어 왔다고 말했습니다. 계획 시, 350만 헥타르의 논 면적과 42%의 산림 피복률을 안정적으로 보장하기 위해 계획 기간 동안 얼마나 많은 농경지가 비농업 목적으로 전환되었는지, 얼마나 많은 주거용 토지가 시행되었는지를 결정해야 했습니다. 이 단계는 우리가 계획을 수행하는 단계이며, 상업용 주택 개발을 위한 계획 구역 내 어느 지역이 국가의 토지 취득 방식의 적용을 받을 것인지, 어느 지역이 토지 사용권 양도를 받는 투자자의 적용을 받을 것인지입니다. 그러나 이는 승인된 계획 구역 내에서만 가능합니다.

15그룹 토론 세션 장면. 사진: Khuong Trung

또 다른 내용으로, 국회 의원들은 시범 시행 기간이 5년이지만 투자자가 권리 이전을 받는 데 어려움을 겪거나 권리 이전을 받는 데 시간이 걸리는 경우에도 제재가 있어야 한다고 언급했습니다.Do Duc Duy 장관은 현재 토지법 2024에는 투자자가 토지 사용권 이전을 받는 경우 처리 및 연장 시 기간을 연장하는 방법에 대한 매우 구체적인 규정이 있으며, 전체 지역에 대한 성공적인 합의 없이 연장 기간이 만료되는 경우에도 처리 메커니즘이 있다고 설명했습니다.따라서 결의안 초안에서는 토지 사용권 수령 계약의 이행이 토지법 2024에 따라 이행되며 모든 연장 사례를 처리하는 것을 포함한다고 언급되어 있으며 많은 사례가 성공적으로 이행되지 않아 이 결의안에는 추가 규정이 없습니다.

절차와 관련하여, 장관은 토지법이 주택 사업을 포함한 투자 사업 전반을 시행하기 위한 토지 사용권 합의 절차를 규정하고 있지만, 일부 국회 의원들은 이러한 방식으로 토지에 접근하는 사업 유형에 대한 구체적이고 상세한 규정이 필요하다고 말했다. 정부는 이를 수용했으며, 결의안 초안에는 국회가 정부에 시범 사업 시행 절차 및 국방·안보 토지 관련 시범 사업 시행 절차를 명시하도록 하는 조항이 포함되어 있다.

출처: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html