총리가 "누가 살 돈이 있겠는가"라고 외칠 정도로 주택 가격이 어떻게 올랐을까?

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가격 상승과 큰 소득 격차의 과제

9월 22일 오후 회의에서 팜 민 찐 총리는 부동산 시장과 관련된 여러 가지 중요한 지시를 내렸습니다. 특히 총리는 집이 필요하지만 가격이 너무 높아서 살 수 없는 사람들이 얼마나 되는지, 7천만 동(약 1억 원) 이상 또는 1억 동(약 2억 원) 이상인 아파트를 살 돈이 있는 사람이 누구인지에 대한 문제를 제기했습니다. 총리는 부동산 가격을 낮추고 공급을 늘려 수요와 공급을 충족시킬 수 있는 방안을 마련해 달라고 요청했습니다.

최근 아파트 가격의 지속적인 상승은 국민들의 관심을 받는 '핫' 이슈입니다. 많은 시장 조사 기관과 전문가들이 이 문제를 지속적으로 언급하며 경고해 왔습니다.

Batdongsan.com.vn의 8월 보고서에 따르면, 지난 2년간 전국의 부동산 매매가는 대부분 유형에서 상승세를 유지해 왔으며, 그중에서도 토지(2024년 1분기 대비 44% 상승)가 가장 큰 폭으로 상승했고, 아파트는 42% 상승했습니다. 개인 주택, 프로젝트 토지, 타운하우스 등 다른 유형도 같은 기간 각각 28%, 14%, 1% 상승했습니다.

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부동산 가격이 8개월 만에 여러 유형으로 상승했습니다(출처: Batdongsan.com.vn)

Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨에 따르면, 판매 가격이 지속적으로 상승하는 이유는 높은 경제 성장을 목표로 한 유연한 통화 정책을 통해 강력한 통화 공급이 늘어났고, 특히 대도시에서 1차 공급이 장기간 부족했으며, 투자자들이 향후 가격 상승 가능성에 대한 확신을 갖고 있기 때문입니다.

동시에 그는 저소득층의 주택 접근성 문제를 지적했습니다. 법적, 공급적 병목 현상이 완전히 해소되지 않으면 이러한 상황은 계속될 수 있습니다.

한편, 전문가 칸 반 뤽은 최근 세미나에서 베트남 공무원이 아파트를 구매하려면 26년의 연속 근로 기간이 필요하다고 밝혔습니다. 이러한 차이는 부동산 가격이 소득보다 훨씬 빠르게 상승하여 세계 평균(15년)과 비교해 큰 격차를 보이는 현실을 반영합니다.

뤽 씨는 문제는 격차가 날로 커지고 있고, 소득 증가율이 주택 가격을 따라잡지 못하고 있다는 점이라고 강조했습니다. 따라서 전문가들은 부동산 가격 통제가 필요하다고 생각합니다.

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아파트를 사는 데는 26년이 걸립니다(출처: Can Van Luc 박사 공유).

대도시의 아파트 가격이 급등하고 있습니다.

단트리 기자 의 조사에 따르면 , 최근 하노이에서 많은 아파트 단지가 분양을 시작했습니다. 하지만 현재 가격은 고가에 집중되어 있습니다.

구체적으로, 하노이 다이모구의 한 프로젝트는 m²당 8천만~1억 2천만 동(VND)의 초기 가격을 기록하고 있습니다. 투리엠구의 레꽝다오 거리에 위치한 한 아파트 프로젝트의 초기 가격은 m²당 약 1억 3천만 동(VND)입니다(부가세 및 관리비 제외).

비엣훙(Viet Hung) 구의 한 프로젝트는 m²당 1억 2천만 동(VND) 이상의 비용이 예상됩니다. 특히 꺼우저이(Cau Giay) 구의 한 프로젝트는 m²당 1억 5천만 동(VND)의 비용이 예상됩니다. 쑤언딘(Xuan Dinh) 구의 신규 프로젝트도 m²당 1억 동(VND)에 분양을 시작합니다.

전문가 레 딘 쭝은 하노이 아파트 평균 가격이 m²당 7천만~8천만 동 사이에서 변동하고 있다고 밝혔습니다. 또한, m²당 1억 동이 넘는 고급 브랜드 아파트들이 시장에 많이 등장하고 있습니다.

그에 따르면, 이러한 프로젝트들은 하노이 중심부의 주요 입지에 주로 집중되어 있습니다. 프로젝트 개발사는 대다수의 고객이 아닌 고소득 고객을 대상으로 판매할 계획입니다. 그러나 m²당 1억 5천만 동(VND) 이상의 제품은 고객층을 매우 까다롭게 고려하기 때문에 유동성이 높지 않을 것입니다.

그는 특히 아파트 시장과 부동산 시장 전반이 침체되고 있다고 말했습니다. 따라서 고급 아파트 상품 또한 유동성이 매우 낮습니다.

정 씨는 고급 및 브랜드 아파트 가격 인상 가능성에 대해, 현재 대부분의 아파트가 1차 상품이기 때문에 투자자들이 높은 가격을 책정하고 있다고 말했습니다. 따라서 가격 인상 기회를 갖기까지는 더 많은 시간이 걸릴 것이라고 덧붙였습니다. 또한, 현재 프로젝트의 투입 비용이 매우 높고, 사업 진행 속도가 더딘 상황입니다. 동시에, 프로젝트 개발사들이 상품에 더 많은 투자를 했기 때문에 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

하노이와 마찬가지로 호치민시의 부동산 시장, 특히 아파트 부문은 최근 가격이 급등했습니다.

실제로 호치민시의 신규 아파트 가격은 최근 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 1차 상품의 경우 더욱 그렇습니다. m²당 1억~2억 동으로 높은 수준을 유지하고 있으며, 심지어 타운하우스 수준에 근접하고 있습니다.

구 2군 안푸 교차로 인근에서는 외국인 투자자가 3단계 고층 아파트 건설 프로젝트를 착공하여, 아파트 가격을 m²당 1억 3천만~2억 2천만 동(VND)으로 책정했습니다. 호치민-롱탄 고속도로와 평행하게 위치한 도로변에서는 재개발된 아파트가 m²당 평균 1억 2천만 동(VND)에 거래되고 있습니다. 인근 수도권 아파트 단지는 117헥타르(ha)가 넘으며, m²당 1억 6천만 동(VND)부터 시작합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 통계에 따르면 2024년 호치민시의 아파트 가격은 평균 9천만 동/m²까지 상승할 것으로 예상한다고 밝혔습니다. 2020년부터 현재까지 호치민시의 주택 가격은 연평균 15~20% 상승했습니다.

DKRA 그룹 부총괄 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 올해 첫 8개월 동안 호치민시(구)의 일반 아파트 평균 매매 가격이 전년 동기 대비 12~18% 상승했으며, 일부 개별 프로젝트의 경우 m²당 4억 9,300만 동으로 최고가를 기록했다고 밝혔습니다. 빈즈엉성(구)의 평균 매매 가격도 전년 동기 대비 8~10% 상승했습니다.

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호치민시(구)와 인근 지역의 아파트 매매 가격(출처: DKRA).

아파트 가격이 높은 이유

최근 많은 전문가들이 호치민시 아파트 가격 상승 원인을 분석했습니다. 첫째, 공급 감소 문제입니다. CBRE 베트남 보고서에 따르면, 2분기 호치민시(구) 아파트 공급량은 전분기 대비 두 배 증가했지만, 상반기에는 같은 기간 대비 16% 감소했습니다. 이 지역은 호치민시에서 10년 만에 최저 6개월 아파트 공급량을 기록했습니다.

세빌스 베트남 전문가들은 같은 견해를 밝히며 호찌민시 또한 최근 몇 년간 공급 부족에 직면했다고 밝혔습니다. 호찌민시는 2021년부터 2025년까지 약 23만 5천 채의 신규 주택을 개발한다는 목표를 세웠지만, 목표의 24%만 달성했고 17만 9천 채가 부족했습니다. 프로젝트 적법성 문제로 인해 공급과 수요의 격차가 더욱 벌어졌습니다.

또 다른 이유는 시장 공급 불균형입니다. 레 황 짜우 씨는 올해 상반기 호찌민시에 자본 조달이 가능한 고급 아파트 3,300세대 이상을 보유한 상업용 주택 프로젝트가 4개에 불과하다고 밝혔습니다. 시장에는 중저가 아파트가 전혀 없는데, 이러한 상황은 수년간 지속적으로 발생해 왔습니다.

2021년부터 현재까지 호치민시의 신규 주택 공급은 m²당 3천만 동 미만의 저렴한 상업용 주택이 부족하여 심각한 사회주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 이와 대조적으로, 2020년부터 2023년까지 고급 주택 부문이 전체 공급의 약 70%를 차지하며 지속적으로 우위를 점해 왔습니다.

그는 단기적으로 호찌민시 주택 시장은 특히 중저가 주택 부문에서 공급 부족에 계속 직면할 것이라고 경고했습니다. 주택 가격은 대다수 도시 주민의 재정 능력을 넘어서 계속 상승할 것입니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 베트남의 트랑 부이(Trang Bui) 대표는 같은 견해를 밝히며, 시장 공급이 고급 및 럭셔리 부문에 점점 더 집중되고 있다고 밝혔습니다. 중심 지역에는 신규 공급이 없으며, 전형적인 부동산 개발업체들이 시장을 주도하고 있습니다. 1차 매매가 상승은 저가 및 중저가 부문의 공급 부족을 반영합니다.

트랑 씨는 내년이 새로운 회복기의 시작점이 될 수 있지만, 그 속도는 느리고, 선별적이며, 고도로 차별화될 것이라고 예측합니다. 호치민 시장의 어려움은 평균 1차 매매 가격이 평균 소득에 비해 여전히 너무 높다는 점입니다. 집을 사는 데 20년 이상이 걸리기 때문입니다.

가격은 지역에 따라 매년 5~10%씩 계속 상승할 것으로 예상되며, 이는 제품 품질에 따라 상승하는 것이지, 전체적으로 상승하는 것은 아닙니다. 공급량은 올해부터 매년 25~30%씩 증가할 수 있지만, 2022년 정점보다는 여전히 낮습니다. 시장은 합법적인 "규제 완화"를 통해 새로운 공급을 환영할 것입니다.

아파트 가격 상승의 또 다른 이유는 투입 비용, 특히 토지비, 토지 사용료, 그리고 건설 비용에 대한 압박입니다. 이러한 비용은 총 사업 투자 비용의 상당 부분을 차지합니다. 전문가들은 투입 비용이 적정 수준으로 통제되어야만 부동산 가격이 안정될 수 있다고 생각합니다.

세빌스 하노이의 도 투 항(Do Thu Hang) 상무는 하노이가 제도 개혁, 인프라 개발, 그리고 주택 시범 사업 등 다양한 솔루션을 동시에 시행하고 있다고 밝혔습니다. 특히, 3~3.5 벨트 이외 지역에서도 많은 사업 시행이 검토되고 있습니다. 절차가 완료되고 상품이 시장에 출시되면 물가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

그러나 중요한 요소는 현재 토지 이용 비용이 총 비용에서 상당한 비중을 차지하고 있다는 점입니다. 이 비용을 합리적으로 산정하고 국가와 기업 간 이해관계의 조화를 보장한다면, 주택 가격은 국민의 지불 능력에 더 적합한 수준으로 인하될 수 있습니다. 동시에, 저렴한 주택 부문의 발전을 촉진하기 위해서는 세금, 신용 또는 토지에 대한 특혜 제도 또한 필수적입니다.

단트리닷컴(Dantri.com.vn)
출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm