부동산 시장의 두 가지 가장 큰 법적 병목 현상은 해결되었으며 토지법만 기다리고 있습니다.

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부동산 시장의 가장 큰 병목 현상은 법적 문제와 규제입니다.

부동산 전문가에 따르면, 부동산 시장을 규제하는 법률, 시행령, 회람은 많지만, 시장에 가장 큰 영향을 미치는 3가지 법률은 주택법, 부동산사업법, 토지법입니다.

2023년 국회는 주택법(개정)과 부동산사업법(개정)을 통과시켰고, 이는 2025년 1월 1일부터 시행될 예정입니다. 즉, 두 법률이 시행되기까지는 아직 1년이 남았습니다.

부동산 시장의 두 가지 가장 큰 법적 단추가 최초의 토지법을 위해 초안되었습니다. — 부동산 시장의 가장 큰 두 가지 법적 병목 현상은 해결되었으며, 토지법 개정만 기다리고 있습니다. (사진: ZN)

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 새로 통과된 두 가지 법률에 대해 논평하며, 새로운 주택법은 전반적으로 실무에 매우 적합하여 법규의 일관성과 통일성을 보장한다고 말했습니다. 호치민시 부동산협회는 새로운 주택법이 30년 만에 최고 수준의 품질을 갖추고 있다고 평가했습니다.

마찬가지로, 새로운 부동산 사업법에도관광 및 휴양 부동산 관련 규제의 합법화와 같은 획기적인 규정들이 다수 포함되어 있습니다. 또한, 투자자가 향후 부동산 상품을 사업에 투자하기 전에 토지에 대한 재정적 의무를 완수해야 한다는 사실과 관련된 새로운 규정들도 포함되어 있습니다.

현재는 토지법만이 새로운 규정을 검토, 개정, 보완하여 완성을 향해 나아가고 있습니다.

국회는 11월 29일에 개정 토지법에 대한 표결을 실시할 예정이었습니다. 그러나 11월 말에 열린 제15대 국회 제6차 정기국회에서 국회는 이번 6차 정기국회에서 법안이 통과되지 않았으며, 가장 가까운 정기국회로 이관될 것이라고 밝혔습니다.

부동산 전문가인 응우옌 탄 투안 씨는 언론인과 여론신문 기자들과의 인터뷰에서 “방금 통과된 주택법과 부동산 사업법에 비해 토지법을 개정하고 조정하는 것은 훨씬 더 어렵다”고 말했다.

토지법은 여러 분야에서 여러 법률 및 회람과 중복됩니다. 실제로 2013년에 공포된 (구) 토지법은 많은 한계와 단점을 가지고 있었습니다. 따라서 정부는 2019년 2013년 토지법의 여러 조항을 개정하고 보충하는 법안을 국회에 제출했습니다.

그러나 정부는 국회가 2022년 법률 및 조례 제정 프로그램에 해당 법안을 포함시키기로 결정하기 전까지 법안 초안의 검토를 연기해 달라고 4차례나 요청했습니다.

또한 토지법의 일부 조항은 의견제시 기관 간에 통일되지 않았습니다. 예를 들어 토지 가격 산정 방법이나 국가가 토지를 취득하는 것과 관련된 규정 등이 있습니다.

"따라서 토지법처럼 어려운 법률을 연구하고 개정할 시간을 더 확보하는 것이 필요합니다. 통과 직후 추가 개정안을 논의해야 하는 상황을 피해야 합니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

한편, 호레아(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 최신 토지법 초안에 두 가지 부적절한 조항이 있다고 밝혔습니다. "상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 용도 변경 허용은 국가가 토지 용도 변경을 허가한 자가 주거용 토지 또는 주거용 토지 및 기타 토지를 사용할 권리가 있어야 한다는 조건을 충족해야 한다"는 제안과 관련된 제128조 제1항 b호, 제4항 a호, 제6항입니다.

따라서 협회는 상업용 주택 프로젝트, 혼합 주택 프로젝트 및 상업 및 서비스 프로젝트를 시행하기 위해 토지 이용 계획, 도시, 건설, 주택 개발 프로그램에 따라 "주거용 토지" 또는 "주거용 토지 및 기타 토지" 또는 "주거용 토지 이외의 토지" 사용권 수령에 대한 협상을 허용하는 방향으로 토지법 초안(개정) 제128조 제1항 b호 및 제6항을 수정 및 보완할 필요가 있다고 권고합니다.

이를 통해 투자자, 특히 대형 부동산 회사와 기업이 수십, 수십, 수백, 수천 헥타르에 달하는 대규모 지역으로 주택 프로젝트와 도시 지역을 개발하는 데 투자할 수 있는 여건이 조성되어 동기식 교통 인프라, 기술 인프라, 사회 인프라, 그리고 다양한 도시 공공 시설과 서비스를 모두 갖추게 됩니다.

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