토지 경매 보증금 대량 포기, 일부 집단은 이를 농담으로 여기고 엄중 처벌해야

"일부 토지에 대해 매우 높은 가격을 입찰한 후 보증금을 면제하여 시장을 조작하는 현상"

최근 호아이득, 탄오아이, 단프엉 ​​등 하노이 외곽 지역의 토지 경매 결과는 많은 사람들을 놀라게 했습니다. 낙찰가가 최초 낙찰가보다 몇 배나 높았기 때문입니다. 게다가 경매 직후 대부분의 토지가 필지당 4억~6억 동(VND)의 차이로 매매 공고되었습니다. 뿐만 아니라, 경매 직후 주변 지역의 토지 매매 가격도 m²당 500만~1,000만 동(VND)까지 급등했습니다.

최근 탄오아이(Thanh Oai) 지역의 68개 필지 경매에서 55개 필지의 보증금이 몰수되었는데, 그중 최고가는 1억 동/m²가 넘었습니다. 완납된 13개 필지 중 최고가는 5,500만 동/m²가 조금 넘었습니다.

건설부 에 따르면, 최근 토지사용권 경매는 한계와 부정적인 측면을 드러냈습니다. 일부 지역에서 토지 경매를 조직하는 과정에서 "경매 중개인"과 담합 등 경매 참여자들에게 영향을 미치는 현상이 나타나고 있습니다. "일부 토지에 대해 매우 높은 가격을 지불한 후 보증금을 포기하고, 가상 가격 체계를 만들어 시장을 조작하고, 경매된 토지를 대량으로 매매하여 불법적인 이익을 취하는 행위는 많은 지역에서 매우 흔하며, 심지어 조직적으로 이루어지고 있습니다."

최근 호아이득에서 토지 19개가 경매에 부쳐졌습니다(사진: 두옹땀).

최근 하노이 인민위원회는 토지 사용권 경매 관련 부서에 지침을 제공하는 문서를 발표했습니다. 하노이시는 시 경찰에 토지 경매 위반 사항을 신속하게 적발하기 위한 전문적인 조치를 검토하고, 각 군, 시, 구 인민위원회가 경매 규정 위반 행위가 계속 경매에 참여하지 못하도록 조치를 취하도록 지도해 줄 것을 요청했습니다.

또한 경찰은 경매에 참여하고, 경매에서 이기기 위해 "비정상적으로" 높은 가격을 지불했지만 규정대로 경매 당첨금을 지불하지 않은 사람들이 경매에 계속 참여하는 것을 방지하고 제한할 수 있는 해결책을 제시해야 합니다.

하노이시는 또한 각 구에 시장 가격보다 높은 가격을 지불하고 낙찰받았지만 대금을 지불하지 않은 입찰자들의 사례 목록을 작성해 줄 것을 요청했습니다. 이 목록은 각 구와 천연자원환경부 웹사이트에 공개될 예정입니다.

"매우 비싼 값을 치르고 보증금을 포기한 사람들은 이를 농담으로 여겼다"

부동산 법률 전문가인 팜 탄 투안 변호사는 댄 트리 기자 와의 인터뷰에서 최근 토지 경매에 많은 참가자가 몰린 데에는 두 가지 이유가 있다고 말했습니다.

첫째, 이전에는 분할 토지 공급이 주로 프로젝트 개발 기업과 국유 경매 토지, 즉 토지기금개발센터 및 기관에서 이루어졌습니다. 그러나 8월 1일부터 부동산사업법이 시행되어 부동산 기업이 제1종, 제2종, 제3종 도시지역에서 토지를 분할하는 것이 금지되었습니다.

이로 인해 토지 공급이 제한되었습니다. 주택을 짓기 위해 토지를 구매하려는 사람들은 국가가 주관하는 토지 경매를 통해서만 구할 수 있습니다. 이러한 유형의 토지는 법적 지위가 명확하고 안전하기 때문에 많은 사람들이 선호합니다.

두 번째는 착공 가격에 관한 것입니다. 2017년에는 토지가격조정계수법을 통해 착공 가격이 결정되었습니다. 구체적으로 토지가격평가자문기구가 조정계수를 결정하여 지방토지평가위원회와 성(省) 인민위원회에 제출하여 승인을 받았습니다. 따라서 당시 착공 가격은 시장 가격에 근접했습니다. 이는 참여자들의 계약금(착공 가격의 20%) 또한 높다는 것을 의미합니다.

변호사 Pham Thanh Tuan - 부동산 법률 전문가(사진: NVCC).

그러나 올해 2월부터 시행된 제12호 법령에 따라 더 이상 가격 평가 회사를 고용할 필요 없이, 지역 인민위원회가 직접 시작 가격을 결정해야 합니다.

현재 토지가격 산정 방식은 기존의 조정계수 방식 대신 매년 토지가격 조정계수를 적용하여 산정합니다. 이는 도 또는 중앙 직할시 인민위원회가 정하는 토지가격표를 곱한 값입니다. 이로 인해 토지가격과 보증금이 낮아지게 됩니다.

낮은 초기 가격 때문에 많은 사람들이 "괜찮으면 괜찮고, 안 되면 잊어버려"라는 생각으로 토지 투자에 참여합니다. 게다가 현재 은행 금리가 상대적으로 낮아 투자 경로가 많지 않습니다. 그래서 대부분의 사람들은 여전히 ​​토지 투자를 통해 수익을 창출하려는 생각을 가지고 있습니다.

베트남 부동산 시장 조사평가원(VARS IRE) 부소장인 팜 티 미엔(Pham Thi Mien) 여사는 이 문제에 대해 논의하면서, 최근 토지 경매에는 수천 명이 참여했지만, 토지 필지 수는 제한적이었다는 점을 언급했습니다. 이는 투자 및 주택 수요가 매우 높은 상황에서 수요와 공급의 불균형이 심각함을 여실히 보여주는 사례입니다.

하지만 그녀에 따르면 낙찰가는 평균보다 훨씬 높아 투자와 주거 모두에서 받아들이기 어려운 수준이라고 합니다. 게다가 경매 현장에서는 더 높은 가격에 팔겠다는 사람들이 있어 투기와 가격 상승의 조짐을 보이고 있습니다.

미엔 씨는 "현재 보증금 포기율이 높고, 전액 지불된 부지는 모두 가격이 적당합니다. 즉, 가격이 높은 포기 부지는 투기적 징후가 있다는 뜻입니다."라고 말했습니다.

"거물" 집단이 투기에 가담하여 시장 조작을 조장하는지 여부에 대한 질문에 대해, 팜 탄 투안 씨는 현행법에는 부동산 가격 상승을 정의, 설명 및 처벌하는 규정이 없다고 밝혔습니다. 따라서 처리는 여전히 민사 차원, 즉 낙찰자가 전액을 납부하지 않으면 계약금을 잃게 된다고 덧붙였습니다.

"현재 법률에는 부동산 시장을 교란하는 투기 행위 및 가격 상승에 대한 처벌 규정이 없습니다. 부동산 거래에서의 사기, 기만, 편취, 서류 위조, 부동산 정보 고의 위조 등 특정 형태의 투기 행위 및 가격 상승만 규제하고 있습니다. 따라서 가격 상승이나 시장 조작이 무엇인지 아직 명확히 규명되지 않아 가격 상승과 유사한 행위를 처벌할 법적 근거가 없습니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

그에 따르면, 부동산 투기 행위를 파악하는 것도 어렵지만, 이를 처리하는 것은 훨씬 더 어렵다고 합니다. 가격 인플레이션 행위를 파악하더라도, 적용되는 벌금은 그들이 얻는 이익에 비해 턱없이 부족하기 때문입니다.

높은 가격을 지불하고 보증금을 포기한 자에 대한 형사처벌은 입찰자와 경매인 또는 경매기관 간의 공모 여부를 조사하여 밝혀내는 과정에 달려 있으며, 조사기관의 결과를 기다려야 합니다.

투안 씨에 따르면, 일부 개인이나 단체는 매우 높은 가격을 지불하면서도 이를 농담으로 여겨 보증금을 내지 않는다고 합니다. 이로 인해 부동산 시장 정보에 혼란이 야기되고, 동시에 부동산 가격이 오르고 있다는 인식이 확산되면서 경매 토지에 투자하는 사람들이 늘고 있습니다. 사실상 "경매업"이라는 새로운 트렌드가 등장한 것입니다.

게다가 국가와 기업이 사업을 시행하기 위해 토지를 취득하는 과정은 어려움을 겪을 것이다. 왜냐하면 토지를 취득한 사람들은 보상된 토지 가격과 경매된 토지 가격을 비교해야 하기 때문이다.

최근 탄오아이에서 68개 토지가 경매에 부쳐졌습니다(사진: 두옹땀).

국가는 토지 경매를 주관할 때 두 가지 목표를 가지고 있습니다. 국민을 위한 주택 공급과 예산 세수 확보입니다. 높은 입찰가에도 불구하고 계약금이 없는 상황은 이 두 가지 목표를 모두 달성하지 못했습니다.

일부에서는 예산 예치금을 포기한 참가자들이 더 많은 예치금을 받을 수 있다는 의견도 있습니다. 하지만 포기된 토지는 다시 경매에 부쳐져야 하므로 국가 예산이 더 많이 소모됩니다.

고가 경매와 계약금 취소의 결과에 대해 팜 티 미엔 씨는 경매 지역 토지의 시장 가격이 높게 고정될 것이라고 말했습니다. 계약금 취소 상황이 발생하더라도 사람들은 높은 낙찰가만 기억하고 이를 기준으로 토지를 매각할 것입니다. 그녀는 "경매 지역 토지 가격이 부당하게 높게 고정되어 실질적인 필요성이 있는 사람들이 토지와 주택을 소유할 수 없게 된다면 그 결과는 엄청날 것"이라고 말했습니다.

전문가: 특별한 제재 없이는 예금 포기 사태가 반복될 것

전문가에 따르면, 높은 경매 가격과 보증금 몰수 현상은 앞으로도 계속 반복될 것으로 보이며, 특히 2013년 토지법에서 2024년 토지법으로의 전환 기간 동안에는 기존에 발표된 토지 가격표를 여전히 지방자치단체에서 사용하고 있을 가능성이 높습니다.

"모두가 높은 가격으로 입찰한 후 보증금을 취소하는 것은 시장 조작을 유발하는 가격 인플레이션 행위라고 말합니다. 하지만 이러한 행위를 판단하려면 법률이 명확하게 정의되어야 합니다. 규정이 없으면 처벌할 수 있는 제재도 없습니다.

하지만 처벌 장치가 있다 하더라도 투기와 가격 상승을 막기는 여전히 어렵습니다. 예를 들어 증권업계에는 시세 조작에 대한 규제가 있지만, 위반 사례는 여전히 발생합니다. 문제는 현재 이러한 혜택과 처벌이 존재하지 않으며, 앞으로도 이를 따라잡기 어렵다는 것입니다. 현행법은 분명히 미흡합니다."라고 그는 말했습니다.

하노이가 보증금을 몰수한 최고 입찰자의 신원을 공개한 것과 관련하여, 투안 씨는 이는 단지 정보 제공용 조치일 뿐이며, 보증금을 몰수한 사람들에게는 어떠한 불이익도 없을 것이라고 말했습니다. 경매 참여가 금지되거나 그들의 이익에 영향을 미치지 않기 때문입니다.

그에 따르면, 개정된 부동산 경매법은 제70조에 경매 참여자에 대한 위반 사항을 처리하기 위한 제재를 추가했습니다. 이에 따라 투자 프로젝트 또는 광물 채굴권을 시행하기 위한 토지 할당 또는 임대의 경우, 보증금을 몰수당하여 결과가 취소된 경매 당첨자는 6개월에서 5년 동안 경매에 참여할 수 없습니다.

단, 이 규정은 경매인이 투자사업 또는 광물자원개발권을 취득하는 경우에만 적용됩니다. 개정된 부동산경매법은 2025년 1월 1일부터 시행됩니다.

부동산 가격 상승의 원인을 찾아내고 파악하는 것만으로는 효과적이지 않습니다. 투기를 방지하기 위해서는 양도량이나 양도 시점을 기준으로 한 부동산세 부과 체계가 필요합니다. 예를 들어, 한 달 이내에 양도된 부동산과 5년 후에 매매된 부동산은 세율이 다릅니다. 또한, 각 개인의 평균적인 사용 용도를 고려하여 양도량과 면적을 기준으로 과세하는 것도 가능합니다.

미엔 여사는 투기를 방지하기 위한 해결책에 대해 공유하면서, 부동산 가격이 3개월 이내에 비정상적으로 20% 상승하거나 사회 경제적 안정에 영향을 미치는 다른 시장 변동이 있을 경우 국가가 개입하여 규제한다는 명확한 규정이 있다고 말했습니다.

그러나 부동산 가격의 비정상적인 상승을 파악하기 위해서는 데이터베이스 시스템을 구축하고 이를 정기적으로 업데이트하여 국가가 시기적절한 개입 조치를 취할 수 있도록 해야 합니다.

동시에 그녀는 조세 정책과 신용 정책 개입이 필요하다고 강조했습니다. 구체적으로, 많은 부동산을 소유하고 있지만 활용하지 않고 방치하는 경우 더 높은 세금을 내야 합니다. 단기간에 매매하는 부동산은 높은 세금이 부과됩니다. 부동산 양도 기간이 길수록 세금은 낮아집니다.

신용 정책과 관련하여 미엔 여사는 시장이 불안정한 조짐을 보이면 신용 수준이 낮아질 것이라고 말했습니다.

예를 들어, 일반적으로 자본 지출은 30%이고 나머지 70%는 은행에서 대출받습니다. 하지만 시장 변동성이 예측 불가능할 경우, 신용 등급은 약 40~50%로 낮아지고 나머지 자본금은 매수자의 자본이 됩니다. 더 높은 금리가 적용될 수도 있습니다. 하지만 그녀는 이러한 조치는 두 번째 주택 이상을 구매하는 사람에게만 적용되어야 한다고 강조했습니다. 첫 주택을 구매하는 사람들에게는 더 우대 정책이 적용되어야 합니다.

또한, 높은 가격으로 입찰하고도 계약금을 포기하는 상황을 방지하기 위해 미엔 씨는 평판 수준을 평가하는 조치가 필요하다고 말했습니다. 경매에서 낙찰받았지만 계약금을 포기한 사람은 일정 기간 동안 참여가 금지됩니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm