호치민시의 사회주택 개발 - 2부: 왜 사회주택은 여전히 부족한가?

기업들은 ... 절차를 두려워합니다.

호치민 시 건설국에 따르면, 사회주택 아파트의 완공 속도가 기대에 미치지 못하는 이유는 일부 사회주택 프로젝트의 보상 및 부지 정리 작업이 어렵거나, 장기화되고, 프로젝트 진행이 느리거나, 심지어 불가능하기 때문입니다.

사진 설명

안락구(호치민시)의 일련의 아파트 프로젝트.

토지이용규모가 10헥타르 이상인 상업용 주택사업(NƠTM)의 경우, 사회주택 건설을 위한 토지기금이 20% 확정되었음에도 불구하고, 사업투자자가 부지정리보상이나 기술기반시설 건설에 대한 투자를 미루고 있어 건설투자가 이루어지지 않고 있다.

"NƠTM 프로젝트 투자자들은 사회주택 건설 투자를 위해 해당 프로젝트 토지 기금의 20%를 국가에 넘기는 데 소극적이며, 이 20%의 토지에 사회주택 사업을 추진하는 데도 소극적입니다. 투자자들이 사회주택 사업 추진을 위해 차입하고, 건설 자금을 차입하고, 사회주택 정책 수혜자들이 주택 구매 자금을 차입할 수 있도록 지원하는 장기 자금 조달이 불안정합니다."라고 호찌민시 건설국 관계자는 덧붙였습니다.

한편, 금융 및 부동산 전문가 응우옌 주이 추옌(Nguyen Duy Chuyen) 씨는 호찌민시가 토지 부족이 아니라 체계적인 계획이 부족하다고 지적합니다. "한 지역에 사회기반시설, 학교, 공원, 교통망 등이 완벽하게 계획되어 있다면 수십 채의 고층 아파트를 지을 수 있습니다. 하지만 계획이 단편화되고 토지가 작은 조각으로 나뉘면 저층 주택은 수십 채밖에 지을 수 없어 심각한 토지 자금 낭비를 초래합니다."라고 응우옌 주이 추옌 씨는 말했습니다.

사회주택 사업의 투자 절차는 여전히 복잡합니다. 투자 정책 승인, 투자자 인정, 1/500 규모 세부 계획 승인, 투자 승인, 토지 배정, 토지 이용료 산정, 그리고 상업용 주택과 같은 보증금 납부 절차 외에도, 사회주택 사업은 사회주택 가격 평가, 사회주택 매매 및 임대차 대상 확정, 관련 서류 검토 등을 거쳐야 하는데, 이는 사업 기간 연장, 기회비용 증가, 투자자 유치 저해 등의 문제를 야기합니다. 또한, 토지 가치 평가 및 재정 의무 결정 절차는 여전히 복잡하고 기관 간 중복이 많습니다.

"사회주택 부족에는 여러 가지 이유가 있지만, 가장 큰 이유는 사회주택 건설 허가 신청 절차가 매우 복잡하기 때문입니다. 상업용 주택 건설이 더 쉽고 수익성이 높은데, 왜 수익성이 낮은 더 어렵고 어려운 선택을 해야 합니까? 게다가 도시 계획도 적합하지 않습니다. 많은 토지가 건축 밀도가 낮은 저층 주택만 건설할 수 있도록 허용되어 있어 대규모 사회주택 사업을 추진하는 것이 불가능합니다."라고 응우옌 주이 추옌 씨는 말했습니다.

이 분야에 참여하는 기업들은 절차상의 어려움뿐만 아니라 많은 재정적 어려움에도 직면하고 있습니다. 베카멕스 IDC 코퍼레이션(Becamex IDC Corporation)의 응우옌 반 탄 휘(Nguyen Van Thanh Huy) 부총괄은 "기업이 직면한 가장 큰 어려움은 자본 압박과 투입 비용입니다. 부지 정리, 인프라 투자, 대출 이자 비용이 모두 급격히 증가한 반면, 사회주택 부문의 이익률은 낮은 수준으로 통제되어 기업들이 현금 흐름을 유지하는 데 어려움을 겪고 있습니다."라고 말했습니다.

또한, 사회주택 사업 시행에는 토지 용도 변경, 계획 승인, 건축 허가, 시공, 핑크북 발급 절차 등 법적 절차를 완료하는 데 수년이 걸리는 경우가 많습니다. "이런 긴 절차로 인해 많은 사업이 정체되고, 비용이 증가하며, 재정적 위험도 커집니다. 구체적인 지원 체계가 없다면 기업들이 장기적인 투자 동기를 유지하기가 매우 어렵습니다."라고 후이 씨는 강조했습니다.

응우옌 반 탄 휘 씨에 따르면, 또 다른 어려움은 사회적 목표와 경제적 효율성의 균형을 맞추는 문제입니다. 사회주택은 자재, 인건비, 그리고 기반 시설 비용이 시장 가격으로 유지되는 가운데, 낮은 판매 가격을 유지해야 합니다. 특혜적인 신용 공급이나 가격 지원 메커니즘이 없다면 기업들은 거의 수익을 내지 못합니다. 이는 사회주택 투자에 참여하는 기업의 수가 상업용 주택 부문에 비해 매우 낮은 이유를 보여줍니다.

아직도 부족한 점이 많다

복잡한 법적 절차 외에도 사회주택은 지리적으로 적합하지 않다는 문제에 직면해 있습니다. 호치민시 찬훙구의 교사인 팜 티 항 씨는 "제 직장은 시내 중심에 있는데, 대부분의 사회주택 사업은 빈즈엉 이나 혹몬과 같은 외딴 지역에 건설됩니다. 이로 인해 통근, 교육, 그리고 가족 부양이 매우 어렵습니다."라고 말했습니다.

호치민시 경제대학교 지역개발연구컨설팅연구소 부소장인 응우옌 킴 득 박사는 호치민시의 사회주택 토지 기금이 여전히 매우 부족하다고 말했습니다. 많은 지역에 토지는 있지만 교통, 학교, 병원과 같은 기술 및 사회 기반 시설이 부족하여 사업을 효과적으로 추진하기 어렵다고 덧붙였습니다. 득 박사는 "주택만 있고 서비스 기반 시설과 연계된 생활 공간이 부족하다면 지속 가능한 주거 지역을 만드는 것은 불가능합니다."라고 말했습니다.

또한 호치민시는 도시주택개발기금을 통해 저소득층을 대상으로 대출정책(최대 9억동, 연 4.7% 우대금리)을 시행하고 있지만, 이 대출금액은 주택 가치에 비해 여전히 낮고 대출 대상도 제한적이다.

"사회주택 구매 조건도 부족합니다. 정말 어려운 처지에 있고 부동산이 없는 사람들만 구매할 수 있는데, 현행 규정은 한 성(省)에만 적용됩니다. 따라서 다른 성(省)에 많은 주택을 소유하고 있어도 호찌민시에 주택이 없더라도 사회주택을 구매할 수 있는 경우가 발생합니다. 반대로 월 소득이 1,600만 달러 정도인 근로자들은 신청 요건을 충족하지 못해 탈락합니다."라고 추옌 씨는 덧붙여 분석했습니다.

게다가, 많은 사회주택 아파트가 실제로 거주할 필요가 없는 사람들의 명의로 등록되어 있는 상황이 여전히 존재합니다. 이는 사회보장 정책을 왜곡하고 사회주택 프로그램에 대한 대중의 신뢰를 떨어뜨립니다.

최종 기사: 투기 방지를 위한 투명한 메커니즘 구축

출처: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm