중국의 '해독제'는 부동산 부문을 살리기 어려울까?

골드만삭스의 추산에 따르면, 중국의 주택 시장 위기는 2020년 8월에 도입된 베이징의 "3개의 붉은 선" 정책에서 비롯되었는데, 이 정책으로 인해 펀드 개발업체들이 어려움을 겪었고 1,600억 달러가 넘는 정크 본드 채무 불이행이 발생했습니다.

투자은행은 2차 주택 가격이 20% 하락했고, 신규 주택 건설은 최고치 대비 16% 감소했다고 밝혔습니다.

2024년 5월 9일 목요일, 중국 지난에서 건설 중인 주거용 건물. 사진: 블룸버그.

이에 베이징은 주택 시장을 되살리기 위해 주택담보대출 금리 인하와 보증금 감소를 포함한 역사적인 구제책을 발표했습니다. 주택 시장은 절정기에 국가 경제 성장의 4분의 1을 차지했습니다.

동시에 중국은 정부 보조 주택 사업을 지원하기 위해 3,000억 위안(420억 달러 이상) 규모의 대출 제도를 마련했습니다. 각 시와 성은 이 자금을 사회주택 프로그램을 위한 완공된 저렴한 상업용 주택 구매에 사용하도록 권장됩니다.

중국부동산정보공사(CRIC)에 따르면, 5월 중국 30개 주요 도시의 신규 주택 거래 총량은 1,080만 제곱미터로, 4월보다 4% 증가했습니다.

매출은 1분기 월평균 877만 제곱미터에 비해 23% 증가했지만, 작년 같은 기간의 매출에 비해 34% 감소했습니다.

CGS 인터내셔널 증권 홍콩의 레이먼드 청 전무는 "올해 신규 주택 가격은 5~10% 하락할 것으로 예상되며, 이는 베이징이 구제책을 발표하기 전 기간과 크게 다르지 않을 것"이라고 말했습니다.

그는 "개발업체들은 매출이 개선되고 있지만 예상만큼 빠르지는 않습니다. 매수자들이 여전히 신중한 태도를 보이고 있어 거래량과 가격은 크게 변동이 없습니다."라고 말하며, 중국 해외 토지 투자(China Overseas Land and Investment), 중국 자원 토지(China Resources Land), 롱포 그룹(Longfor Group) 등 6대 주요 부동산 개발업체의 반응을 인용했습니다.

지난주 상하이, 선전, 광저우 등 중국 주요 도시에서는 구매자를 유치하기 위해 주택담보대출 금리를 인하하고 주택 구매 제한을 완화했으며, 현지 언론은 현지 부동산 판매 센터에 대한 문의와 방문이 늘었다고 보도했습니다.

2024년 4월 17일 수요일, 중국 선전에서 건설 중인 China Vanke의 Elegant Lifestyle 프로젝트 주거용 건물. 사진: Bloomberg.

예를 들어, 상하이 푸퉈구에 있는 새로운 고급 아파트 단지의 422개 아파트는 평방미터당 평균 가격이 10만 4천 위안으로, 6월 3일 출시 후 2시간 만에 모두 매진되었다고 현지 언론인 지미안 뉴스가 보도했습니다.

상하이의 센탈린 부동산이 수집한 데이터에 따르면, 상하이 정부가 주택 구매 제한을 완화하고 구매자를 유치하기 위한 보조금을 도입한 지 일주일 만에, 해당 도시의 신규 주택 판매량이 5월 27일 주간에 35%나 급증했습니다.

하지만 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격 안정이 이루어지지 않고, 과잉 재고를 정리해야 하는 압력이 여전히 "미해결" 상태이기 때문에 그러한 희망은 거의 없습니다.

상하이에 본사를 둔 부동산 회사 바오누오(Baonuo)의 유량저우(You Liangzhou) 사장은 "주택 소유자와 잠재적 구매자 사이에 가격 경쟁이 여전히 치열하다"며, 가까운 미래에 가격이 회복될 것으로 기대하지 않는다고 덧붙였습니다. CRIC 데이터에 따르면, 상하이 부동산 시장은 연초 이후 냉각되어 올해 1~5개월 동안 총 주택 구매량이 전년 대비 43% 감소했습니다.

센탈린 부동산 중개소의 중국 CEO인 앤디 리(Andy Li)는 "선전 주택 가격은 변동이 없고 개발업체들은 재고 정리를 위해 가격을 인하하기 위해 서두르고 있다"고 말했다.

리 씨는 "구매자들의 신뢰가 매우 약해서 바닥 가격이 나오지 않는 한 구매를 하지 않을 것"이라고 덧붙였다.

CRIC가 추적한 30개 주요 도시 중 5월 재고 감소 추세가 전월 대비 개선된 조짐을 보인 곳은 단 4곳뿐이었습니다. 그러나 CRIC은 추적 대상 30개 도시 모두의 재고 감소 주기가 작년보다 길어졌으며, 그중 20곳은 재고 감소에 18개월 이상 걸릴 것으로 예상된다고 밝혔습니다.

신용 분석가들은 중국 주택 시장 전망에 대해 부정적인 견해를 보이고 있습니다. 피치 레이팅스는 이번 주 올해 주택 판매 전망치를 하향 조정하며, 올해 주택 판매가 15%에서 20% 감소할 것으로 예상했습니다. 이는 기존 전망치인 5%에서 10% 감소보다 감소한 수치입니다. 또한 올해 신규 주택 가격도 5% 하락할 것으로 예상합니다.

Fitch Ratings는 또한 "우리는 중국의 장기 주택 수요 전망을 평균 8억 제곱미터로 예상한다"고 밝히며, 이 수치는 "예년에 비해 상당히 낮아 산업 통합 추세가 당분간 지속될 수 있음을 시사한다"고 덧붙였다.

Khanh Vy (SCMP에 따르면)

출처: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html